تعريف قانون تكافؤ معاملات الرهن العقاري البديل (AMTPA)
ما هو قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA)؟
قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA) كان عملاً صادرًا عن الكونجرس في عام 1982 والذي تجاوز تمنع العديد من قوانين الولايات البنوك من كتابة قروض عقارية معينة بخلاف السعر الثابت التقليدي الرهون العقارية.
أدى القانون إلى توافر مختلف الرهون العقارية "الغريبة" مثل الرهون العقارية القابلة للتعديل (أسلحة)، خيار ARMs، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، والرهون العقارية لسداد الديون.
الماخذ الرئيسية
- تناول قانون تكافؤ معاملات الرهن العقاري البديل لعام 1982 ، أو AMTPA ، أنواع القروض العقارية التي سُمح للبنوك بكتابتها.
- تجاوز القانون العديد من قوانين الولايات التي سعت إلى الحد من أنواع القروض التي يمكن للبنك كتابتها ، مما سمح لهذه المؤسسات المالية بكتابة المزيد مما يسمى بالرهون العقارية الغريبة.
- وشملت الرهون العقارية غير المألوفة قروض الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل (ARMS) ، وخيار قسم إدارة المحفوظات والسجلات (ARMS) ، والرهون العقارية بسعر الفائدة فقط ، وقروض سداد القروض العقارية.
- كان يُنظر إلى القانون على أنه يساهم في أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007 والتي شهدت سنوات من الائتمان الرخيص وقد أدت معايير الإقراض المتساهلة إلى إذكاء فقاعة إسكان ضخمة انفجرت ، وضربت الولايات المتحدة والاقتصاد العالمي.
كيف يعمل قانون التكافؤ في معاملات الرهن العقاري البديلة (AMTPA)
غالبًا ما يُشار إلى AMPTA كسبب جذري لـ أزمة الرهن العقاري الثانوي عام 2007، ومثال كلاسيكي على تكلفة النوايا الحسنة. قبل AMPTA ، كان لدى معظم الولايات قواعد تحظر على البنوك كتابة قروض سكنية بخلاف الرهون العقارية التقليدية ذات السعر الثابت. هذه القيود ، جنبًا إلى جنب مع التضخم وأسعار الفائدة في تلك الحقبة ، جعلت من الصعب إن لم يكن من المستحيل على الأسر ذات الدخل المنخفض شراء المنازل.
AMPTA هي المبادرة التشريعية الثانية لمعالجة مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. في عام 1980 أقر الكونجرس قانون تحرير مؤسسات الإيداع والرقابة النقدية (DIDMCA) ، الذي ألغى قوانين الربا الحكومية. مع قدرة البنوك بعد ذلك على فرض أسعار فائدة أعلى على المقترضين ذوي الائتمان السيئ ، توسع سوق الإسكان. لكن هذا القانون لم يعالج قيود الدولة على نوع الرهون العقارية المسموح بها. بعد عامين ، فعلت AMPTA ذلك بالضبط. وقد مهد القانونان معًا الطريق لمنتجات الرهن العقاري الجديدة.
النتائج غير المقصودة لـ AMPTA
لكن النتيجة غير المقصودة لإلغاء الضوابط كانت أن العديد من المقترضين في أوائل القرن الحادي والعشرين حصلوا على قروض عقارية لم يفهموها.
على سبيل المثال ، تمتلك ARM سعر فائدة "مثيرًا" منخفضًا يتحرك في النهاية مع أسعار السوق ، ويمكن أن يرتفع بشكل كبير بعد بضع سنوات. الرهون العقارية البالونية تتطلب دفعة ضخمة عند استحقاق القرض. قروض عقارية للفائدة فقط لديك مدفوعات شهرية منخفضة للسنوات القليلة الأولى ، ولكن عندما يتم إعادة تعيين المعدل في النهاية ليشمل رأس المال ، يمكن للمدفوعات أن ترتفع بشكل كبير.
تسمح ARMs للخيار للمقترض بالدفع بأقل من اللازم لبضع سنوات ، ولكن الرصيد غير المدفوع يتم تحويله إلى أصل القرض ، وفي بعض الحالات يجعل من المستحيل على المقترض بناء حقوق ملكية في المنزل. علاوة على ذلك ، تقوم البنوك بالاكتتاب في القروض بناءً على قدرة المقترض على سداد الدفعات الشهرية المنخفضة الأولية ، دون النظر في المدفوعات الأعلى اللاحقة.
القوانين الجديدة تعالج مشاكل AMPTA
عندما بدأ المقترضون يفقدون منازلهم بسبب التخلف عن سداد الرهون العقارية ، بدأت أسعار المساكن في الارتفاع إلى أسفل ، مما يزيد من صعوبة إعادة تمويل منازلهم إلى أسعار معقولة الرهون العقارية.
في عام 2007 ، أصدر الكونجرس تشريعًا جديدًا يلزم المقرضين بضمان الرهون العقارية على أساس المعدل المفهرس بالكامل. في عام 2010 ، قانون دود فرانك يتطلب معايير أكثر صرامة ومساءلة المقرض ، مما يلغي في الواقع AMPTA. تراجع دود-فرانك في 2018 عن البنك "اختبارات الإجهاد"ولم يغير قواعد الرهن العقاري الخاصة بالقانون.