تعريف صك الضمان الخاص

ما هو صك الضمان الخاص؟

سند الضمان الخاص هو سند للعقار حيث بائع العقار - المعروف باسم المانح- لا تضمن إلا أي شيء حدث أثناء ملكيتها المادية. بمعنى آخر ، لا يضمن المانح أي عيوب في عنوان واضح التي كانت موجودة قبل حيازة الممتلكات.

يتم استخدام صكوك الضمان الخاصة بشكل شائع مع العقارات التجارية المعاملات. عادةً ما تستخدم معاملات الأسرة الواحدة والممتلكات السكنية الأخرى سند ضمان عام. يصر العديد من مقرضي الرهن العقاري على استخدام سند الضمان العام.

تنتقل صكوك الضمان الخاصة إلى العديد من الأسماء في ولايات مختلفة بما في ذلك عقد العهد ، وسند المنحة ، وصك الضمان المحدود.

فهم سندات الضمان

يوفر سند الضمان نقل الملكية أو سند الملكية للعقار التجاري أو السكني ويأتي مع ضمانات معينة يقدمها البائع. تتضمن هذه الضمانات أن ملكية العقار يتم نقلها خالية وخالية من مطالبات الملكية غير المسددة

الامتيازات أو الرهون العقارية ، أو غير ذلك أعباء من قبل أفراد أو كيانات أخرى غير البائع.

صك الضمان الخاص - المعروف أيضًا باسم صك الضمان المحدود - هو تباين في سند الضمان العام. صك الضمان العام هو النوع الأكثر شيوعًا والأكثر تفضيلًا من الأدوات المستخدمة لنقل ملكية العقارات في الولايات المتحدة.

تحدد كل من صكوك الضمان العامة والخاصة:

• اسم البائع - المانح
• اسم المشتري - المستفيد
• الموقع الفعلي للممتلكات
• أن يكون العقار خاليًا من الديون أو أعباء أخرى غير تلك المذكورة في السند
• يضمن المانح أنه المالك الشرعي للممتلكات وله حق قانوني في نقل الملكية.
• يضمن المانح أن الملكية خالية وخالية من جميع الامتيازات وأنه لا توجد مطالبات معلقة على العقار من أي الدائن استخدامه كضمان.
• هناك ضمان بأن العنوان سيصمد أمام أي مطالبات من طرف ثالث بملكية العقار.
• سيفعل المانح كل ما هو ضروري لتجديد ملكية الحاصل على المنحة للممتلكات.

كلا الفعلين يوفران نفس الحماية العامة للمشتري. ومع ذلك ، فإن الاختلاف الأساسي بين الضمان الخاص وسند الضمان العام هو كيفية تعاملهما مع الإطار الزمني للحماية الممنوحة لملكية الملكية.

سند الضمان الخاص

في حين أن استخدام كلمة "خاص" قد ينقل للمشتري فكرة أن الفعل ذو جودة أعلى ، صك الضمان الخاص أقل شمولاً ويوفر حماية أقل بسبب الإطار الزمني المحدود له أغلفة. في العقارات السكنية ، كثيرا ما تستخدم صكوك الضمان الخاصة في حبس الرهن والبيع القسري للممتلكات لسداد دين.

يغطي سند الضمان العام تاريخ العقار بالكامل. يضمن أن العقار خالٍ من العيوب أو الأعباء ، بغض النظر عن وقت حدوثها أو تحت ملكيتها. يؤكد سند الضمان العام للمشتري أنه يحصل على حقوق الملكية الكاملة دون مشاكل قانونية محتملة مع الملكية.

مع سند الضمان الخاص ، يغطي الضمان فقط الفترة التي يحتفظ فيها البائع بملكية العقار. صكوك الضمان الخاصة لا تحمي من أي أخطاء في الملكية الحرة والواضحة التي قد تكون موجودة قبل ملكية البائع. وبالتالي ، فإن مانح سند الضمان الخاص مسؤول فقط عن الديون أو المشاكل أو غيرها من الأعباء على الملكية التي تسببت فيها أو التي حدثت أثناء ملكيتها للعقار. يتحمل الحاصل على المنحة المسؤولية عن أي مشاكل تنشأ عن المالكين السابقين.

على سبيل المثال ، تخيل أن منزلًا كان له مالكان سابقان قبلك. كان المالك الأول مكتنزًا ، وسرعان ما سقط المنزل والفناء في حالة سيئة. أصدرت إدارة تطبيق القانون بالمدينة غرامات على المالك الملحقة بالعقار. تخلف المالك عن رهنه وحجز البنك رهنه وباع المنزل للمالك الثاني.

ومن دواعي سرور الحي أن المالك الجديد أصلح المنزل ونظف الفناء. بعد 10 سنوات ، يطرحون المنزل في السوق ، وتقوم بشرائه باستخدام سند ضمان خاص. بعد بضع سنوات قررت بيع المنزل. ومع ذلك ، نظرًا لأن امتيازات إنفاذ القانون تظل ضد الممتلكات ، فقد ترهق عملية البيع الخاصة بك. على أقل تقدير ، ستحتاج إلى تلبية امتياز المدينة لتحرير العنوان.

عمليات البحث عن العنوان والتأمين على الملكية

معظم الأوقات أ عنوان البحث سوف تكشف عن أي امتيازات أو مطالبات على ملكية الممتلكات. البحث عن العنوان هو مراجعة للسجلات العامة المتاحة لتحديد ملكية الممتلكات. يمكن للمحامين وشركات الملكية والأفراد إكمال عمليات البحث عن الملكية للتحقق من ملكية الممتلكات. في حين أن عمليات البحث هذه واسعة النطاق ، هناك دائمًا احتمال أن يتم تفويت شيء ما.

لهذا السبب ، فإن معظم المشترين - بغض النظر عن نوع صك الضمان الذي يستخدمونه - يشترون أيضًا تأمين الملكية عند شراء عقار. التأمين على الملكية هو بوليصة تأمين تعويض تحمي المشتري من المطالبات المالية ضد ملكية الممتلكات التي يمتلكونها.

مثال من العالم الحقيقي

على الرغم من أن سندات الضمان العامة أكثر شيوعًا في المعاملات العقارية السكنية ، إلا أن هناك مجالًا واحدًا يصبح فيه صك الضمان الخاص هو القاعدة. هذه الساحة مخصصة للممتلكات الممنوعة ، أو العقارات المملوكة للعقارات (REO) ، أو العقارات المباعة على المكشوف.

عظم الرابطة الوطنية الاتحادية للرهن العقاري (FNMA) ، الإسكان والتنمية العمرانية (HUD) ، والمساكن المملوكة للبنك تبيع باستخدام هذا النوع من السندات. ربما يكون أحد الأسباب الرئيسية لاستخدام صكوك الضمان الخاصة هو أن سلطة البيع لا ترغب في أن تكون مسؤولة عن أي موقف يتعلق بالممتلكات قبل الاستيلاء عليها.

على سبيل المثال ، في عام 2012 ، تخلف زوجان لديهما منزل في مقاطعة غرينادا بولاية ميسيسيبي عن سداد أقساط القرض على العقار. في فبراير 2013 ، تم منع العقار من قبل المُقرض ، بنك Wells Fargo. أشارت المستندات القانونية اللاحقة إلى أن Wells Fargo "نقلت الملكية إلى FNMA في سند ضمان خاص."