تعريف الرهن العقاري المعدل (ARM)

ما هو الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)؟

الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM) هو نوع من الرهن العقاري حيث يختلف معدل الفائدة المطبق على الرصيد المستحق طوال فترة القرض. مع الرهن العقاري القابل للتعديل ، يتم تحديد سعر الفائدة الأولي لفترة من الزمن. بعد ذلك ، يتم إعادة تعيين سعر الفائدة بشكل دوري ، على فترات سنوية أو حتى شهرية. تسمى أيضًا ARMs الرهون العقارية متغيرة السعر أو الرهون العقارية العائمة. يتم إعادة تعيين سعر الفائدة لـ ARM بناءً على معيار أو مؤشر ، بالإضافة إلى فروق أسعار إضافية تسمى هامش ARM.

فهم الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM)

عادةً ما يتم التعبير عن ARM كرقمين. في معظم الحالات ، يشير الرقم الأول إلى طول الفترة الزمنية التي يتم فيها تطبيق السعر الثابت على القرض.

على سبيل المثال ، يتميز ARM 2/28 بمعدل ثابت لمدة عامين متبوعًا بسعر عائم لمدة 28 عامًا المتبقية. في المقابل ، يتميز 5/1 ARM بمعدل ثابت لمدة خمس سنوات ، متبوعًا بمعدل متغير يتم تعديله كل عام (كما هو موضح في الرقم الأول). وبالمثل ، يبدأ معدل 5/5 ARM بمعدل ثابت لمدة خمس سنوات ثم يتم تعديله كل خمس سنوات.

الفهارس مقابل. الهوامش

في ختام فترة معدل الفائدة الثابت ، ترتفع أسعار الفائدة على ARM أو تنقص بناءً على مؤشر بالإضافة إلى هامش محدد. في معظم الحالات ، يتم ربط الرهون العقارية بواحد من ثلاثة مؤشرات: عائد الاستحقاق على سندات الخزانة لمدة عام واحد ، أو مؤشر تكلفة الأموال للمنطقة الحادية عشر ، أو سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (ليبور).

على الرغم من أن معدل المؤشر يمكن أن يتغير ، فإن الهامش يظل كما هو. على سبيل المثال ، إذا كان المؤشر 5٪ والهامش 2٪ ، يتم تعديل سعر الفائدة على الرهن العقاري إلى 7٪. ومع ذلك ، إذا كان المؤشر عند 2٪ فقط في المرة التالية التي يتم فيها تعديل سعر الفائدة ، ينخفض ​​المعدل إلى 4٪ ، بناءً على هامش القرض البالغ 2٪.

ARM مقابل. الرهن العقاري بفائدة ثابتة

على عكس الرهون العقارية المعدلة ، التقليدية أو الرهون العقارية ذات السعر الثابت تحمل نفس معدل الفائدة طوال مدة القرض ، والتي قد تكون 10 أو 20 أو 30 سنة أو أكثر. لديهم عمومًا أسعار فائدة أعلى في البداية من ARM ، مما يجعل ARM أكثر جاذبية وبأسعار معقولة ، على الأقل على المدى القصير. ومع ذلك ، توفر القروض ذات السعر الثابت ضمانًا بأن سعر المقترض لن يرتفع أبدًا إلى النقطة التي قد تصبح فيها مدفوعات القرض غير قابلة للإدارة.

مع الرهن العقاري بسعر ثابت ، تظل الدفعات الشهرية كما هي ، على الرغم من أن المبالغ التي يتم دفعها لدفع الفائدة أو المبلغ الأساسي ستتغير بمرور الوقت ، وفقًا لقرض القرض. الجدول الزمني للاستهلاك.

إذا انخفضت أسعار الفائدة بشكل عام ، يمكن لأصحاب المنازل الذين لديهم قروض عقارية ذات معدل ثابت إعادة التمويل، يسددون قرضهم القديم بواحد بسعر جديد أقل.

هل الرهن العقاري المعدل مناسب لك؟

يمكن أن يكون ARM خيارًا ماليًا ذكيًا إذا كنت تخطط للاحتفاظ بالقرض لفترة زمنية محدودة وستكون قادرًا على التعامل مع أي زيادات في السعر في هذه الأثناء.

في كثير من الحالات ، تأتي ARM مع حدود للمعدلات تحد من مقدار ارتفاع المعدل في أي وقت معين أو بشكل إجمالي. تحدد الحدود القصوى الدورية لأسعار الفائدة مقدار التغيير الذي يمكن أن يتغير من سنة إلى أخرى حدود معدل العمر ضع حدودًا لمقدار معدل الفائدة الذي يمكن أن يزيد على مدى عمر القرض.

لاحظ أن بعض ARM لديها سقوف دفع تحد من مقدار زيادة مدفوعات الرهن العقاري الشهرية بالدولار. يمكن أن يؤدي إلى مشكلة تسمى إطفاء سلبي إذا كانت مدفوعاتك الشهرية غير كافية لتغطية معدل الفائدة الذي يتغير به المُقرض. مع الاستهلاك السلبي ، يمكن أن يستمر المبلغ المستحق عليك في الزيادة ، حتى أثناء سداد الدفعات الشهرية المطلوبة.