فاني ماي: القروض ، مسار الرحلة ، وكل ما يجب أن تعرفه

فاني ماي - المعروفة رسميًا باسم الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (FNMA) - هي أ مؤسسة ترعاها الحكومة (GSE) مستأجرة من قبل الكونجرس لتحفيز ملكية المنازل وتوفير السيولة لسوق الرهن العقاري. تأسست في عام 1938 خلال إحباط كبير كجزء من صفقة جديدة. والغرض منه هو مساعدة المقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ​​في الحصول على تمويل لشراء منزل.

ماذا تفعل فاني ماي

ك سوق الرهن العقاري الثانوي مشارك ، فاني ماي لا تنشئ قروض الرهن العقاري. بدلاً من ذلك ، تحافظ على تدفق الأموال إلى المقرضين عن طريق شراء أو ضمان الرهون العقارية الصادرة عن الاتحادات الائتمانية والبنوك ، التوفير، والمؤسسات المالية الأخرى. وهي واحدة من اثنين من كبار المشترين للرهون العقارية في السوق الثانوية. الآخر هو أخوه فريدي ماك، أو المؤسسة الفيدرالية لقرض الرهن العقاري ، وهي أيضًا مؤسسة GSE مرخصة من قبل الكونجرس.

بعد شراء الرهون العقارية في السوق الثانوية ، جمعتها فاني ماي لتشكيلها السندات المدعومة بالرهن العقاري (MBS). MBS هي أوراق مالية مدعومة بأصول مضمونة برهن عقاري أو مجموعة من الرهون العقارية. ثم يتم شراء الأوراق المالية المدعومة برهن عقاري لشركة فاني ماي من قبل المؤسسات ، مثل شركات التأمين وصناديق التقاعد والبنوك الاستثمارية. تضمن مدفوعات أصل الدين والفوائد على MBS.

تمتلك Fannie Mae أيضًا محفظتها الخاصة ، والتي يشار إليها عادةً بالمحفظة المحتفظ بها ، والتي تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بها وغيرها من المؤسسات. تصدر فاني ماي ديونًا ، تسمى ديون الوكالة ، لتمويل محفظتها المحتفظ بها.

من خلال الاستثمار في سوق الرهن العقاري ، تخلق فاني ماي سيولة للمقرضين ، والتي بدورها تسمح لهم بذلك توقيع وضمان الدفع أو تمويل الرهون العقارية الإضافية. في عام 2020 ، قدمت فاني ماي 1.4 تريليون دولار من السيولة لسوق الرهن العقاري ، مما ساعد الأمريكيين ذوي الدخل المنخفض على شراء أو إعادة تمويل أو تأجير ما يقرب من ستة ملايين منزل.

فاني ماي ستوك

سعر سهم Fannie Mae

تم تداول Fannie Mae علنًا منذ عام 1968. حتى عام 2010 ، تم تداولها على بورصة نيويورك (بورصة نيويورك). بعد الركود العظيم وتأثير ذلك على سوق الإسكان، اضطرت Fannie Mae إلى شطب أسهمها لفشلها في تلبية الحد الأدنى لمتطلبات سعر الإغلاق الذي فرضته بورصة نيويورك. تتداول فاني ماي الآن دون وصفة طبية.

في النصف الأخير من عام 2008 ، استحوذت الحكومة على فاني ماي وفريدي ماك عبر أ الوصاية التابع الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA). ال وزارة الخزانة الامريكية قدمت 191.5 مليار دولار للحفاظ على كل من المذيبات. وسددت كلتا الوكالتين الأموال ، ثم بعضها.

في أغسطس 2012 ، تم تغيير الشروط التي تحكم التزامات توزيع أرباح فاني ماي بحيث تطالب وزارة الخزانة الأمريكية بأي أرباح في نهاية كل ربع سنة وتوفر رأس المال إذا كان هناك عجز. في سبتمبر 2019 ، أعلنت وزارة الخزانة و FHFA أن Fannie Mae و Freddie Mac يمكنهما البدء في الاحتفاظ بأرباحهما لدعم احتياطيات رأس المال البالغة 25 مليار دولار و 20 مليار دولار على التوالي. هذه الخطوة هي خطوة نحو نقل الاثنين من الوصاية.

متطلبات قرض فاني ماي

للقيام بأعمال تجارية مع Fannie Mae ، يجب أن يلتزم مُقرض الرهن العقاري ببيان إقراض الرهن العقاري الذي أصدرته الحكومة الفيدرالية. البيان يعالج العديد من المخاطر المرتبطة قروض الرهن العقاري، مثل المعدلات التمهيدية المنخفضة متبوعة بمعدل متغير أعلى ، وحدود عالية جدًا لمقدار سعر الفائدة زيادة ، تقتصر على وثائق دخل المقترض ، وخصائص المنتج التي تؤدي إلى إعادة تمويل القرض بشكل متكرر المحتمل أن.

يجب أن تستوفي الرهون العقارية التي تشتريها وضمانات فاني ماي معايير صارمة. الحد ، على سبيل المثال ، ل قرض تقليدي لمنزل الأسرة الواحدة في عام 2021 هو 548،250 دولارًا (ارتفاعًا من 510،400 دولار في عام 2020) لمعظم المناطق و 822،375 دولارًا (ارتفاعًا من 765،600 دولارًا في عام 2020) للمناطق عالية التكلفة ، بما في ذلك هاواي وألاسكا. تحدد FHFA هذه الحدود.

للحصول على قرض مدعوم من Fannie Mae ، سيتعين عليك المرور من خلال جهة إقراض معتمدة. إلى جانب تجنب القروض العقارية عالية المخاطر المذكورة أعلاه ، يجب على المقرضين استيفاء معايير الأهلية والاكتتاب التي تضمن جودة الائتمان للتمويل.

كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مدعوم من فاني ماي

عندما تجد مُقرضًا مؤهلًا لإصدار قرض مدعوم من Fannie Mae ، سيتم إرشادك في ملء طلب موحد للقرض السكني. سوف تحتاج إلى جمع وتقديم المعلومات والوثائق المالية. يتضمن ذلك سجلاً للتوظيف وإجمالي دخلك وبياناتك ، مثل أ دبليو -2 أو 1099 شكل لدعم هذه. سيتعين عليك أيضًا تقديم إجمالي التزامات الديون الشهرية ، مثل الأرصدة على بطاقات الائتمان ، ومدفوعات السيارة ، والنفقة ، وإعالة الطفل.

بشكل عام ، يفضل المقرضون اتباع 28/36 القاعدة- أي أن الأسرة يجب أن لا تنفق أكثر من 28٪ من الدخل الشهري على نفقات الإسكان ولا تزيد عن 36٪ على خدمة الدين (بما في ذلك الرهون العقارية وقروض السيارات). ستقبل فاني ماي كحد أقصى نسبة الدين إلى الدخل (DTI) 36٪ ، على الرغم من أن هذا يمكن أن يصل إلى 45٪ إذا استوفى المقترض درجة الائتمان ومتطلبات الاحتياطي.

إذا كانت نسبة DTI الخاصة بك عالية جدًا ، فيمكنك إجراء دفعة أولى أكبر ، مما يقلل من تكاليفك الشهرية. في حين أن دفعة أولى بنسبة 20٪ تعتبر مثالية ، إلا أن بعض المقترضين قد يكونون قادرين على تقديم أقل من 3٪ كدفعة مقدمة.

يجب على مشتري المساكن أيضًا تلبية الحد الأدنى من متطلبات الائتمان ليكونوا مؤهلين للحصول على قروض عقارية مدعومة من Fannie Mae. بالنسبة لمنزل الأسرة الواحدة الذي يعتبر سكنًا أساسيًا ، أ نتيجة FICO من 620 على الأقل للقروض ذات السعر الثابت و 640 للقروض ذات الفائدة الثابتة الرهون العقارية المعدلة (ARMs) مطلوب. بالطبع ، كلما كانت درجة FICO أفضل أو أعلى ، كلما كنت مؤهلاً للحصول على أقل معدلات فائدة متاحة.

تعديلات القرض

بعد انهيار الرهن العقاري، بدأت فاني ماي بالتركيز على تعديلات القروض. تعمل تعديلات القرض على تغيير شروط الرهن العقاري الحالي لمساعدة المقترضين على تجنب التخلف عن السداد ، وينتهي بهم الأمر في حبس الرهن ، وفي النهاية خسارة منازلهم. يمكن أن تتضمن التعديلات معدل فائدة أقل وتمديد مدة القرض ، مما يقلل من الدفعات الشهرية. منذ سبتمبر 2008 ، أكملت فاني ماي وفريدي ماك أكثر من 2.45 مليون تعديل قرض.

فاني ماي هومباث

عندما ينشأ حبس الرهن على الرهون العقارية التي تكون فيها فاني ماي هي المالك / المستثمر ، أو عندما يتم الاستحواذ على العقارات من خلال الأفعال عوضا عن حبس الرهن أو المصادرة ، تحاول فاني ماي بيع الممتلكات في الوقت المناسب لتقليل الآثار المحتملة على المجتمع. HomePath.com هو موقع Fannie Mae حيث يمكن لمشتري المنازل والمستثمرين البحث عن هذه العقارات وتقديم عروض عليها ، ويقدم HomeReady من Fannie Mae منتجات تمويل المشتري للعقارات.

في بعض الحالات ، قد يتوفر تمويل خاص. وتشمل هذه المساعدة في إغلاق التكلفة ، ودفعات مقدمة بنسبة 3٪ ، وتكاليف التحسين المجمعة في القرض.

يقدم موقع HomePath.com حصريًا العقارات المملوكة لشركة Fannie Mae وتشمل منازل الأسرة الواحدة والمنازل المستقلة والوحدات السكنية. تستخدم فاني ماي متخصصين عقاريين محليين لإعداد وصيانة وإدراج العقارات المعروضة للبيع. تحتوي معظم القوائم على صور فوتوغرافية وأوصاف للممتلكات وتفاصيل أخرى ، بما في ذلك معلومات عن المدرسة والحي.

فاني ماي وكوفيد -19

نظرًا للتأثير المالي لوباء الفيروس التاجي المستمر ، وجد عدد لا يحصى من مالكي المنازل أنفسهم في مواقف لا يستطيعون فيها تحمل مدفوعات الرهن العقاري. للمساعدة في هذه الحالة ، فإن قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي (CARES) في حالات فيروس كورونا، الذي تم إقراره في مارس 2020 ، يطلب من المقرضين الحاصلين على قروض عقارية مدعومة من الحكومة الفيدرالية منح عملائهم المتأثرين بالوباء الصبر لمدة تصل إلى 180 يومًا وتأجيل عمليات الإخلاء المتعلقة بحبس الرهن. كجزء من هذا ، عرضت Fannie Mae المساعدة على الرهن العقاري وخيارات الإغاثة التالية لـ المقترضين من الرهون العقارية للأسرة الواحدة الذين تأثروا مالياً بالمواطن الحالي حالة طوارئ:

• القدرة على طلب مساعدة الرهن العقاري عن طريق الاتصال بخدمة الرهن العقاري
• كان من المقرر تعليق مبيعات وإخلاء الرهن حتى 31 يوليو 2021 ، لكن تم تأجيل تعليق الإخلاء إلى 30 سبتمبر 2021.
• الأهلية لخطة الصبر لتقليل أو تعليق مدفوعات الرهن العقاري لمدة تصل إلى 12 شهرًا
• تعليق تقارير مكتب الائتمان عن المدفوعات المتأخرة للمقترضين في خطة الصبر نتيجة المصاعب المنسوبة إلى الوباء المستمر
• لا توغل في الرسوم المتأخرة للمقترضين في خطة التحمل
• شرط أنه بعد الصبر ، سيعمل مقدم الخدمة مع المقترضين على خطة دائمة للمساعدة في الحفاظ على مبالغ السداد الشهرية أو تقليلها حسب الضرورة ، بما في ذلك تعديل القرض

تمديد الوقف

في أواخر يونيو 2021 ، أعلن الرئيس بايدن أنه سيتم اتخاذ إجراءات إضافية لمنع حبس الرهن العقاري. مددت إدارته وقف حبس الرهن حتى آخر يوم في يوليو ، ومددت قيد التحمل. نافذة حتى 30 سبتمبر 2021 ، لبعض المقترضين الذين تحتفظ برهونهم العقارية بالوكالات الفيدرالية الثلاث التي استعادت الرهون العقارية.

بالإضافة إلى ذلك ، وضعت FHFA أيضًا معايير إقراض وتقييم أكثر مرونة للقروض المدعومة من Fannie Mae و Freddie Mac تأكد من أن مشتري المساكن يمكن أن يغلقوا قروضهم أثناء الوباء وأن جميع الأطراف المعنية يمكنها الحفاظ على التباعد الاجتماعي في جميع أنحاء معالجة. تسمح هذه المعايير الآن بما يلي:

• تقييمات بديلة على قروض الشراء وإعادة التمويل (إجراء تقييمات من السيارة وعبر الإنترنت مقابل في الموقع)
• طرق بديلة لتوثيق الدخل والتحقق من التوظيف قبل إغلاق القرض (على سبيل المثال ، التحقق من الوظيفة عبر البريد الإلكتروني)
• التوسع في استخدام تفويض للمساعدة في إغلاق القروض (على سبيل المثال ، التوقيعات الإلكترونية)

انتهت فترات المرونة المتعلقة بتوثيق الدخل والتوكيل في 30 أبريل 2021 ، ولكن تم تمديد مرونة التقييمات البديلة حتى 31 مايو 2021. في حين أن بعض الحماية الأولية بموجب قانون CARES قد انتهت صلاحيتها ، مدد الرئيس جو بايدن تأجيل الرهن على الرهون العقارية المضمونة فيدرالياً حتى 31 يوليو 2021.

برنامج RefiNow التابع لـ Fannie Mae

بدءًا من 5 يونيو 2021 ، ستقدم Fannie Mae لأصحاب الرهن العقاري منخفض الدخل خيارًا جديدًا لإعادة التمويل من خلال برنامج يسمى RefiNow ، ويهدف إلى تقليل مدفوعاتهم الشهرية وأسعار الفائدة. لكي تكون مؤهلاً ، يجب أن يكسب أصحاب المنازل 80٪ أو أقل من متوسط ​​الدخل في منطقتهم (AMI).

يهدف هذا البرنامج إلى مساعدة المزيد من مالكي المنازل على إعادة التمويل عن طريق إزالة بعض حواجز عملية إعادة التمويل التقليدية ، وتحسين القدرة على تحمل التكاليف ، وتعزيز ملكية المنازل المستدامة. عادة ما يعيد المقترضون من ذوي الدخل المنخفض التمويل بوتيرة أبطأ من المقترضين ذوي الدخل المرتفع ، ومن المحتمل أن يفقدوا فرصة لتوفير تكاليف الإسكان "، كما يقول مالوي إيفانز ، نائب الرئيس الأول وكبير مسؤولي مخاطر الائتمان للأسرة الواحدة ، فاني ماي.

إذا كان أصحاب المنازل غير متأكدين مما إذا كانت فاني ماي تمتلك الرهن العقاري أم لا ، فيمكنهم الزيارة أداة البحث عن القروض من فاني ماي. يقدم برنامج RefiNow العديد من الفوائد لأصحاب المنازل. أولاً ، يتطلب الأمر تخفيضًا في سعر الفائدة لمالك المنزل بما لا يقل عن 50 نقطة أساس وتوفير ما لا يقل عن 50 دولارًا في مدفوعات الرهن العقاري الشهرية لمالك المنزل. ثانيًا ، ستقدم Fannie Mae ائتمانًا بقيمة 500 دولار للمقرض في وقت شراء القرض إذا كان تم الحصول على تقييم للمعاملة ، ويجب أن ينتقل هذا الائتمان من المقرض إلى صاحب المنزل.

للتأهل لبرنامج RefiNow ، يجب على صاحب المنزل تلبية هذه المؤهلات:

• أن يكون في حوزتك رهن عقاري مدعوم من شركة Fannie Mae بضمان وحدة سكنية رئيسية من وحدة واحدة.
• أن يكون لديك دخل حالي بنسبة 80٪ أو أقل من AMI (وليس الدخل في بداية القرض الأصلي).
• لم يفوتك أي دفعة رهن عقاري في الأشهر الستة الماضية ولم يفوت أكثر من دفعة رهن عقاري واحدة في الـ 12 شهرًا الماضية.
• أن يكون في حوزتك رهن عقاري بنسبة قرض إلى قيمة تصل إلى 97٪ ، ونسبة دين إلى دخل 65٪ أو أقل ، و 620 درجة FICO كحد أدنى.