تعريف القرض الشامل

ما هو قرض ملفوف؟

القرض الشامل هو نوع من رهن قرض يمكن استخدامه في صفقات تمويل المالك. يتضمن هذا النوع من القروض رهن البائع على المنزل ويضيف قيمة إضافية إضافية للوصول إلى إجمالي سعر الشراء الذي يجب دفعه للبائع بمرور الوقت.

فهم القروض الشاملة

يشيع استخدام شكل التمويل الذي يعتمد عليه القرض الشامل في الصفقات التي يمولها البائع. يأخذ القرض الشامل نفس خصائص القرض الممول من البائع ، ولكنه يأخذ الرهن العقاري الحالي للبائع في الاعتبار في شروط التمويل.

تمويل البائع هو نوع من التمويل يسمح للمشتري بدفع المبلغ الأساسي مباشرة للبائع. تنطوي صفقات تمويل البائع على مخاطر عالية بالنسبة للبائع وتتطلب عادةً دفعات مقدمة أعلى من المتوسط. في صفقة يمولها البائع ، تستند الاتفاقية على أ

سند إذني تفصل شروط التمويل. بالإضافة إلى ذلك ، لا تتطلب الصفقة التي يمولها البائع استبدال المبلغ الأساسي مقدمًا ، ويقوم المشتري بدفع أقساط مباشرة إلى البائع ، والتي تشمل رأس المال والفائدة.

يمكن أن تكون القروض الشاملة محفوفة بالمخاطر بالنسبة للبائعين لأنهم يتحملون كامل مخاطر التخلف عن سداد القرض. يجب أن يتأكد البائعون أيضًا من أن الرهن العقاري الحالي لا يتضمن شرط الاغتراب، الأمر الذي يتطلب منهم أن يسددوا لمؤسسة إقراض الرهن العقاري بالكامل إذا تم نقل ملكية الضمانات أو إذا تم بيع الضمان. شروط الاغتراب شائعة في معظم قروض الرهن العقاري ، والتي غالبًا ما تمنع حدوث صفقات القروض الشاملة.

كيف يعمل القرض الشامل

تعتمد القروض الشاملة على مفهوم التمويل من المالك وتنشر نفس الهيكلة الأساسية. يتم استخدام هيكل القرض الشامل في صفقة يمولها المالك عندما يكون لدى البائع رصيد متبقٍ لدفعه على أول قرض عقاري للممتلكات. يأخذ القرض الشامل في الاعتبار الرصيد المتبقي على الرهن العقاري الحالي للبائع بسعر الرهن العقاري المتعاقد عليه ويضيف رصيدًا إضافيًا للوصول إلى إجمالي سعر الشراء.

في القرض الشامل ، يعتمد سعر الفائدة الأساسي للبائع على شروط قرض الرهن العقاري الحالي. لتحقيق التعادل ، يجب على البائع على الأقل كسب فائدة تتناسب مع سعر القرض ، والذي لا يزال يتعين سداده. وبالتالي ، يتمتع البائع بالمرونة للتفاوض بشأن سعر الفائدة للمشتري بناءً على شروطه الحالية. بشكل عام ، سيرغب البائع في التفاوض على أعلى سعر فائدة ممكن من أجل سداد مدفوعات الرهن العقاري الأول وأيضًا كسب فرق السعر على الصفقة.

مثال على قرض شامل

لنفترض أن جويس لديها قرض عقاري بقيمة 80 ألف دولار على منزلها بفائدة ثابتة تبلغ 4٪.

وافقت على بيع منزلها إلى براين مقابل 120 ألف دولار ، الذي يخفض 10 في المائة ويقترض الباقي ، أو 108 آلاف دولار ، بمعدل 7 في المائة.

تكسب جويس 7٪ على 28 ألف دولار (الفرق بين 108 ألف دولار و 80 ألف دولار لا تزال تدين بها) ، بالإضافة إلى الفرق بين 7 في المائة و 4 في المائة (أي 3 في المائة) على رصيد الرهن العقاري البالغ 80 ألف دولار.