ما هو الرهن العقاري تحت الماء؟

ما هو الرهن العقاري تحت الماء؟

الرهن العقاري تحت الماء هو شراء منزل يقرض مع رأس مال أعلى من قيمة السوق الحرة للمنزل. يمكن أن يحدث هذا الموقف عندما تنخفض قيم الممتلكات. في الرهن العقاري تحت الماء ، قد لا يكون لدى مالك المنزل أي أسهم متاحة للائتمان. يمكن أن يمنع الرهن العقاري تحت الماء المقترض من إعادة تمويل أو بيع المنزل ما لم يكن لديه المال لدفع الخسارة من جيبه.

كسر الرهن العقاري تحت الماء

كانت الرهون العقارية تحت الماء مشكلة شائعة بين مالكي المنازل في ذروة الأزمة المالية لعام 2008 ، والتي تضمنت ، من بين أمور أخرى ، انكماشًا كبيرًا في أسعار المساكن. بينما تعافى السوق بشكل كبير بسبب الدعم من السياسة النقدية و سعر الفائدة الاستقرار ، لا تزال الرهون العقارية تحت الماء عاملاً يجب على مالكي العقارات متابعته عن كثب عند إجراء استثمار عقاري.

بشكل عام ، يعتبر الرهن العقاري تحت الماء عندما تكون قيمة المنزل أقل من الأصل رهن رئيسي. اعتمادًا على الانخفاض في قيمة المنزل منذ شرائه ، قد لا يكون للمقترض أيضًا حقوق ملكية أو رأس مال سلبي. ترتبط حقوق الملكية في المنزل بقيمة المنزل مقابل الرصيد المدفوع. يعتبر المقترض الذي لديه رهن عقاري بقيمة 250000 دولار أمريكي والذي يرى أن قيمة منزله تنخفض إلى 225000 دولار أمريكي لديه رهن عقاري تحت الماء. إذا كان المقترض قد دفع نصف رأس المال على قرض الرهن العقاري الخاص به مما أدى إلى وجود رصيد أساسي قدره 125000 دولار ، ثم لا يزالون يعتبرون أن لديهم حقوق ملكية موجبة قدرها 100000 دولار والتي يمكن استخدامها في المنزل تم سداد نصف القرض.

الأزمة المالية لعام 2008

كان للأزمة المالية لعام 2008 تأثيرات عديدة على الاقتصاد الأمريكي. كان أحد هذه التأثيرات هو الانفجار فقاعة الإسكان التي أدت إلى انخفاض كبير في قيم الممتلكات العقارية في جميع أنحاء السوق. كان الحافز الأساسي لانكماش قيمة الإسكان هو معايير الإقراض الفضفاضة للمقترضين الذين يوفرون موافقات قروض الرهن العقاري الأوسع. أدى هذا الإقراض الفضفاض على وجه التحديد إلى المقترضين من الرهن العقاري إلى ارتفاع عدد حالات التخلف عن السداد وحبس الرهن الذي أثر على قيم الممتلكات العقارية في جميع أنحاء سوق الولايات المتحدة. وقد أدى ذلك إلى مجموعة متنوعة من المواقف غير المألوفة التي تسببت في خسائر للمقترضين في جميع أنحاء السوق الذين تجاوزت قيم قروض الرهن العقاري الخاصة بهم القيمة السوقية العادلة لمنزلهم.

بعد ذلك ، ساعد تنفيذ السياسة النقدية من الاحتياطي الفيدرالي الاقتصاد الأمريكي على التعافي وانتعاش أسعار المساكن. كما ساعد انخفاض أسعار الفائدة في أعقاب الأزمة في تقليل أعباء سداد الرهن العقاري وزيادة الطلب على العقارات.

تقييم قيمة المنزل

بالنظر إلى مبادرات السوق الجديدة من تشريعات Dodd-Frank التي تساعد على تحسين معايير الإقراض العقاري ، ليس من المحتمل أن يرى مشترو المساكن مرة أخرى انخفاضات كبيرة في أسعار العقارات التي حدثت في 2008. ومع ذلك ، تسببت الأزمة المالية لعام 2008 في إحساس جديد بإدراك السوق والحذر عبر الاستثمار العقاري. نظرًا لأن مثل هؤلاء المقرضين أصبحوا الآن أكثر حذرًا بشأن الرهون العقارية التي يوافقون عليها وأصبح أصحاب المنازل أكثر حرصًا بشكل عام بشأن ديون الرهن العقاري التي يأخذونها على عاتقهم. حتى مع وجود نظرة مستقبلية جديدة للسوق ، على الرغم من ذلك ، لا يزال يتعين على مالكي المنازل اتباع قيم المنازل عن كثب والتخفيف من مخاطر الرهن العقاري تحت الماء.

للحفاظ على فهم جيد لقيمة المنزل ، قد يختار صاحب المنزل أن يتم تقييم العقار سنويًا. كما يتم إجراء التقييمات بانتظام لحساب الضرائب على الممتلكات. تعتمد قيمة التقييم على عدد من العوامل التي قد تشمل اتجاهات السوق الوطنية ، المبيعات الأخيرة من قبل العقارات المماثلة في المنطقة والحي وكذلك فرد المنزل وسائل الراحة. يمكن لأصحاب المنازل أيضًا العمل للحفاظ على قيمة منزل عالية لمنازلهم من خلال إجراء تجديدات منتظمة ودعم الأنشطة المجتمعية الإيجابية بنشاط.