ما هي صيانة الغلة؟

ما هي صيانة الغلة؟

الحفاظ على العائد هو نوع من غرامة الدفع المسبق تسمح للمستثمرين بالحصول على نفس العائد كما لو أن المقترض قد سدد جميع مدفوعات الفائدة المجدولة حتى تاريخ الاستحقاق. تملي على المقترضين دفع معدل التفاضل بين معدل فائدة القرض وسعر الفائدة السائد في السوق على رأس المال المدفوع مسبقًا للفترة المتبقية حتى تاريخ استحقاق القرض.

تم تصميم أقساط صيانة العائد لجعل المستثمرين غير مبالين الدفع المسبق (تسوية دين أو قسط القرض قبل تاريخ الاستحقاق الرسمي). علاوة على ذلك ، فإنه يجعل إعادة التمويل غير جذابة وغير اقتصادية للمقترضين.

فهم صيانة العائد

عندما يحصل المقترض على التمويل ، إما عن طريق إصدار سندات أو عن طريق الحصول على قرض (على سبيل المثال ، الرهن العقاري ، قرض السيارة ، قرض تجاري ، وما إلى ذلك) ، يتم دفع فائدة للمقرض بشكل دوري كتعويض عن استخدام أموالهم لفترة من الوقت. تشكل الفائدة المتوقعة معدل عائد للمقرض الذي يتوقع أرباحًا بناءً على السعر.

على سبيل المثال ، المستثمر الذي يشتري سندًا لمدة 10 سنوات بمبلغ 100000 دولار قيمة الوجه وعام سعر القسيمة من 7٪ ، يتم إيداعها سنويًا بنسبة 7٪ × 100،000 دولار أمريكي = 7000 دولار أمريكي. وبالمثل ، فإن البنك الذي يوافق على مبلغ 350.000 دولار أمريكي بسعر فائدة ثابت يتوقع أن يتلقى مدفوعات الفائدة شهريًا حتى يكمل المقترض سنوات مدفوعات الرهن العقاري.

ومع ذلك ، هناك حالات يسدد فيها المقترض القرض مبكرًا أو يطلب سندًا قبل تاريخ الاستحقاق. يُعرف هذا التهديد بالعودة المبكرة للمدير باسم مخاطر الدفع المسبق (في اللغة المالية ، "الدفع المسبق" يعني تسوية دين أو قسط القرض قبل تاريخ الاستحقاق الرسمي). كل أداة دين تحملها ، ويواجهها كل مقرض إلى حد ما. يكمن الخطر في أن المُقرض لن يحصل على تدفق دخل الفائدة لفترة طويلة كما اعتمد عليها.

لتعويض المقرضين في حالة قيام المقترض بسداد القرض قبل الموعد المحدد ، أ الدفع المسبق يتم فرض رسوم أو علاوة ، تُعرف باسم صيانة العائد. في الواقع ، تسمح صيانة العائد للمقرض بكسب عائده الأصلي دون التعرض لأي خسارة.

تعتبر صيانة العائد أكثر شيوعًا في صناعة الرهن العقاري التجاري. على سبيل المثال ، دعنا نتخيل مالك المبنى الذي حصل على قرض لشراء عقار مجاور. إنه رهن عقاري لمدة 30 عامًا ، ولكن بعد خمس سنوات ، انخفضت أسعار الفائدة بشكل كبير ، ويقرر المالك إعادة التمويل. يقترض المال من مقرض آخر ويسدد الرهن العقاري القديم. إذا فرض البنك الذي أصدر الرهن العقاري رسومًا للحفاظ على العائد أو قسطًا ، فسيكون قادرًا على إعادة استثمار الأموال المعادة إليهم ، بالإضافة إلى الغرامة في الأوراق المالية الآمنة للخزانة وتلقي نفس التدفق النقدي كما لو كانوا قد تلقوا جميع مدفوعات القروض المجدولة طوال مدة يقرض.

كيفية حساب العائد الصيانة

صيغة حساب قسط صيانة العائد هي:

صيانة العائد = القيمة الحالية للمدفوعات المتبقية على الرهن العقاري × (سعر الفائدة - عائد الخزينة)

يمكن حساب عامل القيمة الحالية في الصيغة على النحو (1 - (1 + r)^{-ن / 12}) / ص.

حيث r = عائد الخزانة.

ن = عدد الأشهر.

على سبيل المثال ، افترض أن لدى المقترض رصيدًا متبقيًا قدره 60 ألف دولار على قرض بفائدة 5٪. المدة المتبقية للقرض هي بالضبط خمس سنوات أو 60 شهرًا. إذا قرر المقترض سداد القرض عندما ينخفض ​​العائد على سندات الخزانة لمدة 5 سنوات إلى 3٪ ، فيمكن حساب الحفاظ على العائد بهذه الطريقة.

الخطوة 1: PV = [(1 - (1.03)^-60/12) /0.03] × 60000 دولار.

PV = 4.58 × 60000 دولار.

PV = 274.782.43 دولار.

الخطوة 2: العائد الصيانة = $ 274،782.43 x (0.05 - 0.03)

صيانة العائد = $ 274،782.43 x (0.05 - 0.03)

العائد الصيانة = $ 5،495.65.

سيتعين على المقترض دفع مبلغ إضافي قدره 5،495.65 دولارًا أمريكيًا لسداد ديونه مقدمًا.

لو عوائد الخزينة من حيث كانوا عندما تم الحصول على قرض ، يمكن للمقرض تحقيق ربح بقبول القرض المبكر مبلغ السداد وإقراض الأموال بمعدل أعلى أو استثمار الأموال في الخزانة ذات الأجور الأعلى سندات. في هذه الحالة ، لا توجد خسارة في العائد للمقرض ، لكنه سيظل يفرض غرامة الدفع المسبق على الرصيد الأساسي.