قروض حقوق الملكية والحد الأقصى لخصومات ضريبة القروض العقارية
ال قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA)، وقعت في القانون في ديسمبر. 22 ، 2017 ، تغييرات كبيرة على قابلية خصم الفوائد على قروض الإسكان. الأهم من ذلك ، أن مقدار الفائدة التي يمكنك خصمها على قروض الإقامة المؤهلة يقتصر الآن على 750.000 دولار للمترجمين الفرديين و المتزوجون يتقدمون بشكل مشترك (أو 375000 دولار إذا كان الزواج متزوجًا بشكل منفصل) ، انخفاضًا من مليون دولار (أو 500000 دولار لتقديم طلبات الزواج بشكل منفصل) سابقًا.
الماخذ الرئيسية
- خفض قانون التخفيضات الضريبية والوظائف (TCJA) حد الدولار على قروض الإقامة المؤهلة لخصم فائدة الرهن العقاري.
- انخفض الحد إلى 750 ألف دولار من مليون دولار للمقدمين غير المتزوجين والمتزوجين الذين يتقدمون بشكل مشترك (أو 375 ألف دولار لتقديم طلبات الزواج بشكل منفصل ، بانخفاض من 500 ألف دولار).
- يجب أن يكون القرض المؤهل لمنزل دافع الضرائب الأول أو الثاني.
- بالإضافة إلى الرهون العقارية, قروض ملكية العقارات, خطوط ائتمان ملكية المنزل (HELOCs)، و الرهون العقارية الثانية مؤهل للخصم إذا كان إجمالي جميع القروض لا يتجاوز حد 750،000 دولار.
- لا يُسمح بقرض ملكية المنزل وخصم فوائد HELOC إلا بموجب قواعد TCJA الجديدة إذا تم استخدام القرض "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" المنزل الذي يتم تأمينه بواسطة هذا القرض.
الحد الأقصى لخصومات ضريبة الرهن العقاري
يعتمد مقدار الفائدة التي يمكنك خصمها على إقرارك الضريبي على تاريخ القرض ومبلغ القرض وكيفية استخدامك لعائدات القرض.
قانون التخفيضات والوظائف بعد الضرائب
بالنسبة لقروض الإسكان المأخوذة في أو بعد ديسمبر. في 16 ، 2017 ، تكون الفائدة قابلة للخصم بالكامل إذا كانت أرصدة قروضك تبلغ 750.000 دولار أو أقل لمقدمي الطلبات العزاب والأزواج المتزوجين معًا (أو 375000 دولار أو أقل إذا كان التقديم متزوجًا بشكل منفصل). إذا تجاوزت أرصدة قرض السكن الخاص بك هذا المبلغ ، فإن الفائدة قابلة للخصم فقط حتى الحد الأقصى. بالإضافة إلى ذلك ، بالنسبة لقرض ملكية المنزل أو HELOC ، يجب استخدام عائدات القرض "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" المنزل لضمان القرض حتى يتم خصم الفائدة. يسري هذا القانون على الضرائب من 2018 حتى 2026.
قانون التخفيضات والوظائف قبل الضرائب
بالنسبة لقروض الإسكان التي تم الحصول عليها قبل ديسمبر. 16 ، 2017 ولكن بعد أكتوبر. 13 ، 1987 ، تكون الفائدة قابلة للخصم بالكامل إذا كانت أرصدة قروضك تبلغ مليون دولار أو أقل لمقدمي الطلبات العازبين والأزواج المتزوجين معًا (أو 500000 دولار أو أقل إذا كان التقديم متزوجًا بشكل منفصل). إذا تجاوزت أرصدة قرض السكن الخاص بك هذا المبلغ ، فإن الفائدة قابلة للخصم فقط حتى الحد الأقصى. ومع ذلك ، من أجل سنوات الضرائب 2018 إلى 2026 ، الفوائد على قروض ملكية المنازل أو HELOCs قابلة للخصم فقط إذا تم استخدام عائدات القرض في "الشراء ، بناء أو تحسين "المنزل الذي يؤمن القرض بشكل كبير ، حتى لو تم اقتطاع القرض قبل القانون تم الاجتياز بنجاح.
هناك استثناء: إذا دخلت في "عقد ملزم مكتوب قبل 15 كانون الأول (ديسمبر) 2017 ، لإغلاق شراء مسكن رئيسي قبل 1 كانون الثاني (يناير) ، 2018 ، "وإذا كنت قد أغلقت مكان الإقامة فعليًا قبل 1 أبريل 2018 ، فأنت" تعتبر أنه قد تكبدت ديون حيازة المنزل قبل 16 كانون الأول (ديسمبر) ، 2017.”
ديون الإرث
إذا تم الحصول على قرض الرهن العقاري الخاص بك في أو قبل أكتوبر. 13 ، 1987 ، لا توجد قيود على خصم فائدة الرهن العقاري الخاص بك. هذا الدين الإرث ( دائرة الإيرادات الداخلية لا يزال يستخدم المصطلح القديم "الجد" ، على الرغم من جذوره العنصرية) قابل للخصم بالكامل إذا تم تأمينه من قبل منزلك المؤهل في جميع الأوقات بعد ذلك التاريخ. أيضًا ، لا توجد قيود على استخدام عائدات الديون المتوارثة للتأهل لخصم فائدة قرض السكن.
إذا قمت بإعادة تمويل قرض مضمون من قبل المنزل المؤهل بعد أكتوبر. 13 ، 1987 ، مقابل مبلغ لا يزيد عن أصل الرهن العقاري المتبقي على الدين ، فإن إعادة التمويل تعتبر أيضًا ديونًا موروثة.
قروض الإقامة المؤهلة
القروض المضمونة من قبل منزلك الأساسي أو الثانوي (يشار إليه أيضًا باسم إقامتك المؤهلة) التي لا تفعل ذلك تجاوز الحد الأقصى ذي الصلة بناءً على تاريخ الاستحواذ قد يكون مؤهلًا لخصم ضريبة فائدة الرهن العقاري. تشمل أنواع القروض المؤهلة الرهن العقاري الأساسي ، والرهن العقاري الثانوي ، بيت العدالة القرض، أو هيلوك.
منذ تمرير TCJA ، تتأهل قروض الأسهم العقارية و HELOCs لخصم فائدة الرهن العقاري فقط إلى الحد الذي تكون فيه العائدات تستخدم "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" على المنزل المضمون بالقرض وأن القيمة الإجمالية لجميع القروض لا تتجاوز القيمة ذات الصلة قبعة. يتم تعليق خصم الفائدة على قروض الأسهم العقارية أو HELOCs للسنوات الضريبية 2018 إلى 2026 إذا كنت تستخدم العائدات لأي غرض آخر.
أمثلة على التخفيضات الضريبية على قرض المنزل
فيما يلي بعض الأمثلة على المواقف التي يُسمح فيها بخصم فائدة الرهن العقاري مقابل. غير مسموح.
قرض ملكية منزل قابل للخصم بالكامل
في كانون الثاني (يناير) 2022 ، حصلت سارة على قرض عقاري قيمته 400 ألف دولار لشراء منزل أساسي. في أبريل 2022 ، حصلت على قرض بقيمة 200 ألف دولار لبناء منزل إضافي على منزلها. في هذا المثال ، لا تتجاوز القيمة الإجمالية لقروض "سارة" الحد الأقصى البالغ 750 ألف دولار ، ويتأهل استخدام قرض ملكية المنزل لخصم الفائدة ، وكلا القرضين مضمونان بواسطة المنزل الأساسي. كل الفوائد قابلة للخصم.
قرضان عقاريان قابلان للخصم بالكامل
في كانون الثاني (يناير) 2022 ، حصل توم على قرض عقاري قيمته 300 ألف دولار لشراء منزله الأساسي. في مايو 2022 ، حصل على قرض عقاري قيمته 250 ألف دولار لشراء منزل لقضاء العطلات. كلا القرضين مضمونان بالمنازل المشتراة بالأموال — المنزل الأساسي ومنازل العطلات ، على التوالي. في هذا المثال ، لا تتجاوز القيمة الإجمالية لقروض توم الحد الأقصى البالغ 750 ألف دولار ، ويتم تأمين القروض من خلال الإقامة المؤهلة المناسبة ، وتكون جميع الفوائد قابلة للخصم.
ليس قرض ملكية منزل قابل للخصم
في يناير 2022 ، حصل جوزيه على رهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار لشراء منزله الأساسي ، بقيمة 800 ألف دولار. في مارس 2022 ، حصل على قرض بقيمة 250 ألف دولار لشراء منزل لقضاء العطلات. في هذا المثال ، القيمة الإجمالية للقروض أقل من سقف 750،000 دولار. ومع ذلك ، فإن استخدام العائدات من قرض الملكية العقارية لا يؤهل لخصم الضريبة. القرض مضمون من قبل المنزل الأساسي واستخدم في شراء منزل العطلة. لذلك ، فإن الفائدة على قرض الأسهم العقارية ليست معفاة من الضرائب.
قرض الرهن العقاري القابل للخصم الجزئي
في كانون الثاني (يناير) 2022 ، حصلت كات على قرض عقاري قيمته 500 ألف دولار لشراء منزلها الأساسي. في مايو 2022 ، حصلت على قرض عقاري بقيمة 400 ألف دولار لشراء منزل لقضاء العطلات. كلا القرضين مضمونان بالمنازل المشتراة بالأموال — المنزل الأساسي ومنازل العطلات ، على التوالي. في هذا المثال ، يتم ضمان القروض من خلال الإقامة المؤهلة المناسبة. ومع ذلك ، فإن القيمة الإجمالية للقروض تتجاوز سقف 750 ألف دولار. فقط نسبة مئوية من إجمالي الفائدة التي تدفعها Kat قابلة للخصم.
هل الفائدة على قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC) قابلة للخصم كرهن عقاري ثان؟
هذا يعتمد. الفائدة على قرض شراء منزل أو حد ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) قابلة للخصم فقط إذا تم استخدام العائدات "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" على المنزل الذي يؤمن القرض. هذا يعني أنه لا يمكن خصم الفائدة إذا استخدمت العائدات لدفع نفقات المعيشة الشخصية.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يمكنك خصم الفائدة على قرض ملكية المنزل الذي حصلت عليه في مسكنك الأساسي لشراء مسكن ثان. بالنسبة للخصم ، يجب استخدام عائدات قرض الأسهم العقارية في المسكن المؤهل والمضمون بالقرض.
حصلت على قرض لشراء منزل لسداد ديون بطاقة الائتمان. هل الفائدة قابلة للخصم؟
لا ، لا يمكن خصم فائدة القرض الخاص بك إذا تم استخدامه للديون الشخصية. قرض ملكية المنزل مؤهل لخصم الفائدة فقط إذا تم استخدام العائدات "لشراء أو بناء أو تحسين كبير" على المنزل الذي يؤمن القرض.
كيف أجد فائدة الرهن العقاري للسنة؟
سيُبلغ مُقرض الرهن العقاري عن المبلغ السنوي لفائدة الرهن العقاري التي دفعتها شكل 1098. عندما تتلقى النموذج 1098 ، يمكنك استخدام هذا المبلغ لتسجيل خصم فائدة الرهن العقاري في الجدول أ ، السطر 8 أ ، من شكل 1040.
الخط السفلي
بعض قروض حقوق الملكية العقارية و HELOCs مؤهلة لخصم فائدة قروض الرهن العقاري ، ولكن فقط إذا أنت تفي بمتطلبات الحد الأقصى للقرض وتستخدم قرض ملكية المنزل أو HELOC للأغراض المسموح بها المقاصد. راجع خصوماتك بعناية للتأكد من أنك تلبي المتطلبات.