هل كان أداء سوق الأسهم أو العقارات أفضل من الناحية التاريخية؟
بالنسبة لغالبية تاريخ الولايات المتحدة - أو على الأقل بقدر ما تذهب إليه المعلومات الموثوقة - ارتفعت أسعار المساكن أكثر بقليل من مستوى التضخم في الاقتصاد. فقط خلال الفترة بين عامي 1990 و 2006 ، والمعروفة باسم الاعتدال الكبير، هل تنافس عائدات المساكن تلك الموجودة في سوق الأوراق المالية. لقد أنتج سوق الأوراق المالية باستمرار المزيد ازدهار و تماثيل نصفية مقارنة بسوق الإسكان ، ولكن كان له أيضًا عوائد إجمالية أفضل.
أي نتائج مستمدة من مقارنة الأداء النسبي للأسهم و العقارات تعتمد الأسعار على الفترة الزمنية التي تم فحصها. إن فحص العائدات من القرن الحادي والعشرين فقط يبدو مختلفًا تمامًا عن العوائد التي تشمل معظم أو كل القرن العشرين.
دليل تاريخي
كانت البيانات الموثوقة حول قيمة العقارات في الولايات المتحدة غامضة نسبيًا قبل عشرينيات القرن الماضي. بحسب ال مؤشر الإسكان كيس شيلرارتفع متوسط معدل العائد السنوي على المساكن بنسبة 3.7٪ بين عامي 1928 و 2013. عادت الأسهم 9.5٪ على أساس سنوي خلال نفس الوقت.
الارتفاع المعدل حسب التضخم على مؤشر داو جونز الصناعي (DJIA) خلال نفس فترة 84 عامًا كانت 1.9 ٪ سنويًا. تضاعف هذا الاختلاف بمرور الوقت ، مما أدى إلى أداء أكبر بخمسة أضعاف لسوق الأوراق المالية.
لا يوجد الكثير من المستثمرين الذين تبلغ أعمارهم 84 عامًا آفاق الاستثمار، اعتقد. خذ فترة زمنية مختلفة: 38 عامًا بين 1975 و 2013. استثمار بقيمة 100 دولار في المنزل العادي (وفقًا لمؤشر أسعار المنازل من الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA)) في عام 1975 إلى حوالي 500 دولار بحلول عام 2013.استثمار مماثل بقيمة 100 دولار في S&P 500 خلال هذا الإطار الزمني كان من شأنه أن ينمو إلى ما يقرب من 1600 دولار.
تفاح وبرتقال
بينما تعكس أسعار الأسهم وأسعار المساكن كلا من القيمة السوقية من أصل ، لا ينبغي للمرء أن يقارن بين المنازل والأسهم لعوائد السوق فقط.
تمثل الأسهم حصة ملكية في شركة مساهمة عامة. هم ليسوا ملموسوالأصول المادية ولا تخدم أي منفعة بخلاف أ مخزن للقيمة وأداة أمنية سائلة. في حين أن هناك سببًا للاعتقاد بأن سوق الأوراق المالية الكلي سوف يكتسب قيمة حقيقية (على عكس القيمة الاسمية) بمرور الوقت ، إلا أنه لا يوجد سبب وجيه للاعتقاد بأن سهمًا واحدًا يجب أن ينمو في إلى الأبد.
العقارات ليست مثل الأسهم. يتكهن بعض الناس بأسعار العقارات ، لكن العقارات التجارية والسكنية تخدم وظائف ملموسة. يعيش الناس في منازل و الوحدات السكنية. الشركات تعمل من العقارات التجارية. الممتلكات المادية لها قيمة في حد ذاتها.
هذا يقدم ظاهرتين متعارضتين. من ناحية أخرى ، يجب أن تفقد الهياكل العقارية القائمة بشكل طبيعي قيمتها بمرور الوقت من خلال التآكل والتلف الاستهلاك. المنزل غير المعدل ليس له سبب للنمو في القيمة بمرور الوقت ؛ جميع الأرضيات والأسقف والأجهزة وأعمار العزل تصبح أقل قيمة.
من ناحية أخرى ، كان متوسط المنازل التي تم بناؤها في عام 2015 أعلى من متوسط المنازل التي بنيت في عام 1915. بينما لا ينبغي أن تكتسب الهياكل الحالية قيمة ، يجب أن تكون الهياكل الجديدة أكثر قيمة على أساس التحسينات الهيكلية والوظيفية.
مستشار انسايت
دوج كينزي ، CFP® ، AIFA® ، CIMA®
مجموعة Artifex المالية ، دايتون ، أوهايو
من عام 1968 إلى عام 2009 ، ارتفع متوسط معدل التقدير للمنازل القائمة بنحو 5.4٪ سنويًا.في غضون ذلك ، بلغ متوسط العائد على مؤشر S&P 500 7.5٪. بلغ متوسط أسهم الشركات الصغيرة 11.5٪ في السنة. وبلغ معدل التضخم حوالي 4.6٪.لا نتوقع أن تنمو الاستثمارات العقارية أكثر بكثير من التضخم.
لكن الأرقام لا تروي قصة الأداء بالكامل. عليك أيضًا أن تنظر إلى تأثير المزايا الضريبية ، وعائد الدخل ، وحقيقة أن الاستثمارات العقارية في كثير من الأحيان السماح برافعة مالية كبيرة (يمكنك تمويل شراء منزل ، مع عدم دفع أكثر من 20٪ من أموالك الخاصة إلى أسفل مثال). بالطبع ، إذا كنت تشتري العقارات مباشرة ، فأنت بحاجة أيضًا إلى مراعاة وقتك في إدارة الممتلكات وتكاليف الصيانة والإصلاح. يجب أن تشمل مقارنة معدلات العائد كل هذه العناصر.