تعريف المشتقات العقارية

ما هو المشتق العقاري؟

المشتقات العقارية ، يشار إليها أحيانًا باسم مشتقات الملكية، هي أدوات تسمح للمستثمرين بالتعرض لفئة الأصول العقارية دون الحاجة إلى امتلاك المباني فعليًا. وبدلاً من ذلك ، فإنهم يستبدلون الممتلكات العقارية بأداء مؤشر عائد العقارات. بهذه الطريقة ، يمكن للمستثمرين الاستثمار في الأسهم العقارية أو الديون دون شراء أصل فعلي أو استخدام العقارات جانبية.

فوائد المشتقات العقارية

تسمح المشتقات العقارية للمستثمر بتقليل مقدمته رأس المال الالتزام والمحافظ العقارية للمأوى على الجانب السلبي مع توفير استراتيجيات بديلة لإدارة المخاطر.

تاريخيا ، كان للعقارات ارتباط منخفض ، من حيث الأداء ، بالمخزون و كفالة الاستثمارات ، مما يجعلها محفظة مرغوبة تنويع أداة. لسوء الحظ ، بيع وشراء مادي خاصية ليست بسيطة مثل تداول الأوراق المالية.

مؤشر NPI

مؤشر ملكية المجلس الوطني للاستثمار العقاري (NPI) هو المؤشر المقبول الذي تم إنشاؤه لقياس أداء الاستثمار في العقارات التجارية سوق. تم تطوير المؤشر غير المدفوع في الأصل عام 1977 ، وتبلغ قيمته الإجمالية حوالي 702 مليار دولار (اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2020) ، من جميع أنحاء الولايات المتحدة.

يتم تصنيف الاستثمارات العقارية التجارية إلى أنواع الاستثمار التالية:

• الملكية الخاصة
• الديون الخاصة
• العدالة العامة
• الدين العام

كيف تعمل المشتقات العقارية

تم تطوير المشتقات المعروضة على مؤشر NCREIF لقطاع الأسهم الخاصة المقايضات التي تأتي بأشكال مختلفة ، مما يسمح للمستثمرين بتبادل التعرض على أي من تقدير أو عودة كاملة من المؤشر نفسه ، أو عن طريق مبادلة التعرضات من استخدام أرضي إلى استخدام آخر.

طريقة واحدة هي "الذهاب طويل"(تكرار التعرض لشراء العقارات) أو" الانتقال قصيرة"(تكرار تعرض بيع العقارات). طريقة أخرى هي مبادلة إجمالي العائد على مؤشر NCREIF مقسمًا حسب قطاع العقارات ، وبالتالي السماح للمستثمرين بمبادلة العائدات من العقارات المرتبطة بالمكتب بعقارات التجزئة مقابل مثال.

تسمح مقايضة العائد لمستثمرين اثنين على جانبي المقايضة بتنفيذ استراتيجيات لا يمكن تحقيقها بالأصول الفعلية في سوق العقارات الخاصة. المقايضة تسمح للمستثمرين تغيير أو إعادة توازن محافظهم من الناحية التكتيكية لفترة زمنية محددة دون الحاجة إلى نقل ملكية الأصول الموجودة حاليًا في ورقة التوازن. عادة ما تدار العقود التي تصل مدتها إلى ثلاث سنوات من قبل بنك الاستثمار، الذي يعمل كملف غرفة المقاصة للصناديق.

في حالة قيام المستثمر بإطلاق العوائد الإجمالية لمؤشر NCREIF لفترة طويلة ، فإنه سيقبل إجمالي العائد على NPI (مدفوع ربع سنوي) على أساس محدد مسبقًا القيمة الأسمية وتوافق على دفع سعر فائدة مرجعي قصير الأجل ، بالإضافة إلى فارق (هامش) على نفس المبلغ النظري. سيحصل الطرف الآخر في المقايضة على نفس التدفقات النقدية في الاتجاه المعاكس ، ويدفع عائد المؤشر ربع السنوي ، ويتلقى السعر القياسي بالإضافة إلى السبريد.

بافتراض وجود مستثمرين لكلا جانبي التجارة ، هناك مستثمران يرغبان في التداول واحدًا التعرض لممتلكات أخرى يمكن أن يتاجر بعائد NPI لهذا النوع المحدد من الممتلكات اخر. على سبيل المثال ، مدير المحفظة الذي يشعر أن أمواله مخصصة أكثر من اللازم لممتلكات المكتب وقلة التخصيص لها يمكن للمؤسسات الصناعية مبادلة جزء من عرض المكتب بالتعرض الصناعي دون شراء أو بيع العقارات فعليًا.

مؤشر الأسهم العامة

بدلاً من NPI ، تستخدم المشتقات الخاصة بالتعرض لقطاع الأسهم العامة في سوق العقارات التجارية إجمالي العائد من الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT) من أجل حساب تدفقات نقدية مقبولة (للمستثمر طويل الأمد) أو مدفوعة (من قبل المستثمر على المكشوف).

يوفر هذا المؤشر عائد الأداء لسوق الأوراق المالية العامة مضمونة عن طريق العقارات التجارية. على سبيل المثال ، يدفع متلقي المقايضة سعر الفائدة المرجعي قصير الأجل ، بالإضافة إلى أ انتشار، للدخول في مقايضة مؤشر لمدة عام واحد بمبلغ نظري قدره 50 مليون دولار ، وسيحصلون على مدفوعات ربع سنوية من مؤشر NAREIT على 50 مليون دولار. مرة أخرى ، يمكن للمستثمر الحصول على عرض عقاري عام متنوع بالكامل دون شراء أصل واحد.

مشتقات الديون العقارية

بسبب اتساع وعمق شرائح من ملفات تعريف المخاطر المختلفة من المجمع الأساسي للرهون العقارية التجارية الموجودة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) ، تتوفر المشتقات العقارية أيضًا في أوضاع الديون العقارية. تستند مقايضات الديون العقارية العامة إلى مؤشرات سوق CMBS.

بفضل اتساع وعمق البيانات من عدد كبير من المعاملات (بالنسبة للأسهم العقارية) ، فإن مؤشرات CMBS هي مؤشر أداء أفضل بكثير للأسواق الخاصة بها من تلك الخاصة بأسهمها نظرائه. يتمثل الاختلاف الأكثر بروزًا بين مقايضات حقوق الملكية ومقايضات الديون في أن متلقي المدفوعات القائمة على أسعار الفائدة يتلقون السعر القياسي ناقص السبريد ، على عكس مقايضات الأسهم ، والتي تعتمد عادة على السعر القياسي زائد انتشار. هذا بسبب الأوراق المالية الأساسية يتم تمويلها عادة عن طريق الدائر قصير الأجل الريبو الديون لأجل ، والتي عادة ما تكون بالسعر القياسي قصير الأجل مطروحًا منه فارق النقاط ، وبالتالي يتم تمرير السعر إلى أطراف المقايضة.

مشتقات الديون العقارية الخاصة ، مثل مقايضة الائتمان الافتراضي (CDS) ، وعادة ما تستخدم ل التحوط أو طوق مخاطر الائتمان. المشتقات مثل مقايضات القروض تزود طرف المبادلة بكل من سعر الفائدة و مخاطر الائتمان، بينما يظل الأصل (قرض عقاري تجاري) في الميزانية العمومية للطرف المقابل. وهكذا ، أ مقرض عقاري يجوز له التحوط لأجزاء من محفظة ديونه لشروط استثمار مختلفة دون الحاجة إلى بيع القرض نفسه. بهذه الطريقة ، يمكن للمستثمرين الخروج من قطاعات معينة في سوق العقارات عندما يشعرون أن العائد ليس كذلك بما يتناسب مع المخاطر ، ثم يستعيد لاحقًا الانكشاف عند السوق لذلك القطاع بعينه يحسن.

إعتبارات خاصة

لأن الأصول العقارية التجارية تتطلب رؤوس أموال ضخمة ونسبيًا غير سائل، وجد المستثمرون العقاريون صعوبة في التحوط من تعرضهم أو التنفيذ ألفا الاستراتيجيات. زادت تكاليف المعاملات المرتفعة والسوق الأقل كفاءة من سوق الأسهم والسندات من صعوبة إعادة موازنة المحافظ استجابة لتغيرات السوق.

مع زيادة شفافية البيانات العقارية وأصبح الحصول على معلومات المعاملات أسهل وأقل تكلفة ، أصبحت مؤشرات العقارات أكثر أهمية ، مما أدى إلى إنشاء سوق مشتقات فعال بشكل متزايد. تتيح المشتقات العقارية للمستثمرين تغيير تعرضهم لمخاطر وفرص محددة دون الحاجة إلى شراء الأصول وبيعها. تسمح هذه المشتقات بالاستثمار في قطاع مختلف من سوق الأسهم العقارية أو تداول التعرض العقاري مقابل معدل فائدة متغير زائد أو ناقص علاوة.

تتيح القدرة على مقايضة التعرض للمستثمر العقاري أن يصبح أكثر تكتيكية عند الاستثمار. يمكنهم الآن الدخول والخروج من جميع الأرباع الأربعة لسوق العقارات ، مما يسمح بإدارة أفضل للمخاطر وإمكانية زيادة المدى القصير أو طويل الأمد العائد على استثماراتهم.