Облигации на жилищните власти Определение

Какво представляват облигациите на жилищните власти?

Облигациите на жилищните власти или жилищните облигации се издават от държавна или местна държавна агенция, за да подпомогнат финансирането на строителството или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. При определени програми приходите от такива облигации също могат да бъдат използвани за подпомагане на хората с ниски доходи при закупуване на жилища. Лихвите, спечелени от инвеститорите по облигации на жилищни власти, са освободени от федерални данъци, а също така могат да бъдат освободени от държавни и местни данъци.

Като повечето общински облигации, облигациите на жилищните власти исторически са се разглеждали като много безопасни инвестиции. В този случай облигациите са подкрепени от федералното правителство, което ги разглежда като средство за насърчаване на строителството на жилища за хора с ниски доходи.

Разбиране на облигациите на жилищните власти

Общинският орган може да емитира дълг под формата на облигации за набиране на капитал за финансиране на проекти. Двата вида общински облигации са общо задължение облигации и приходи облигации. Изплащането на лихви и погасяването на главницата по облигации с общо задължение (GO) се финансират от държавната или местната финансова каса.

Тези облигации са подкрепени от пълна вяра и кредит на общинското правителство, което може да има правомощия да увеличава данъците, за да изпълнява задълженията си за плащане по облигацията GO. От друга страна, задълженията за плащане по приходната облигация се подкрепят от прогнозирания поток от приходи по проекта, за който е издадена облигацията. Една от формите на приходната облигация е жилищната.

Държавните и местните власти издават жилищни облигации за финансиране на строителството или рехабилитацията на жилища под наем на достъпни цени. В допълнение към погасяването на главницата на облигацията, държавата или местността трябва да плащат лихва върху парите, които заемат. Като облигации за частна дейност (PABs), жилищни облигации могат да бъдат емитирани от името на квалифицирани печалби и организации с нестопанска цел за финансиране на многофамилни и старши жилищни проекти с ниски доходи.

Също така, приходите от жилищни облигации също могат да бъдат емитирани за осигуряване на евтино ипотечно финансиране на семейства или физически лица с ниски доходи, за да могат да закупят жилище. Ипотеките, предоставяни чрез жилищни облигации, са ограничени до купувачи на жилища за първи път, които печелят не повече от средния доход на района. Освен това цената на жилище, закупено с ипотека на жилищни облигации, е ограничена до 90% от средната покупна цена на площ.

Специални съображения

Жилищните облигации обикновено имат ниски лихвени проценти и могат да бъдат емитирани като фиксирани или задължение за търсене с променлив лихвен процент (VRDO). Изплащането на главници и лихви към притежателите на облигации се извършва от погасени ипотечни погашения и печалби от инвестиции.

Изплащанията по ипотеки от кредитополучатели се събират от довереника на жилищната облигация, който инвестира средствата в краткосрочни инвестиции до определеното време за изплащане на лихви на притежателите на облигации. На практика плащането по жилищни облигации е подкрепено от навременното и последователно плащане на лихви и погасяване на главницата на базовите ипотеки от кредитополучателите.

Жилищните облигации са от полза както за държавата, така и за частните инвеститори. От една страна, правителството получава достъп до голям размер на евтино финансиране. От друга страна, данъчните предимства, предлагани от жилищни облигации, са изключително привлекателни за тези в горните данъчни скоби.

За инвеститорите лихвите, плащани от жилищни облигации, са освободени от федерален, а понякога и държавен данък върху дохода. Колкото по -висока е пределната данъчна ставка, толкова по -ценно е освобождаването от данъци на облигацията за жилищни приходи. Въпреки че инвеститорите, предмет на алтернативен минимален данък (AMT) може да бъде обект на данъци, освобождаването означава, че инвеститорите във високи федерални данъчни скоби се възползват от облигации за приходи и други общински облигации. Това освобождаване от данъци помага да се компенсира ниският лихвен процент по облигациите.

Федерален данъчни кредити за жилища с ниски доходи са друг източник на капитал, който може да се използва вместо или в допълнение към жилищните облигации за финансиране на жилищни проекти на достъпни цени. Кредитите са невъзвръщаеми федерални данъчни кредити за част от ипотечните лихви, които квалифицираните купувачи на жилища плащат всяка година.

Тъй като те водят до държавен дълг, продажбата на облигации за жилищни власти понякога изисква одобрението на местните избиратели. През 2018 г. например, избирателите в Калифорния одобриха мярка за гласуване за продажба на 4 милиарда долара в облигации за жилищни власти за финансиране на програми за жители с ниски доходи, ветерани и земеделски работници.