Съотношение заем към стойност (LTV) Определение и формула

Какво е съотношението заем към стойност (LTV)?

Съотношението заем към стойност (LTV) е оценка на кредитния риск, която финансовите институции и други кредитори проучват, преди да одобрят ипотека. Обикновено оценките на заемите с високи коефициенти на LTV се считат за заеми с по -висок риск. Следователно, ако ипотеката е одобрена, заемът има по -висок лихвен процент.

Освен това, заем с висок коефициент на LTV може да изисква кредитополучателя да закупи ипотечна застраховка за компенсиране на риска за кредитора. Този вид застраховка се нарича частна ипотечна застраховка (PMI).

Разбиране на съотношението заем към стойност (LTV)

Заинтересованите купувачи на жилища могат лесно да изчислят коефициента LTV на жилище. Това е формулата:

​LTVrаTio=АPVМА​където:МА=Размер на ипотекатаАPV=Оценена стойност на имота​

Коефициентът на LTV се изчислява чрез разделяне на заемната сума на оценен стойността на имота, изразена като процент. Например, ако купите дом, оценен на 100 000 долара за неговата оценена стойност, и направите 10 000 долара авансово плащане, ще вземете назаем $ 90,000. Това води до съотношение LTV от 90% (т.е. 90 000/100 000).

Определянето на коефициент на LTV е критичен компонент на ипотеката андеррайтинг. Може да се използва в процеса на закупуване на жилище, рефинансиране текуща ипотека в нов заем или заем срещу натрупан собствен капитал в рамките на имот.

Кредиторите оценяват коефициента на LTV, за да определят нивото на експозиция на риск, който поемат при поемане на ипотека. Когато заемополучателите поискат заем за сума, която е на или близо до оценената стойност (и следователно има по -висок коефициент на LTV), кредиторите възприемат, че има по -голям шанс заемът да влезе в по подразбиране. Това е така, защото в имота има много малко капитал. В резултат на това в случай на а възбрана, заемодателят може да се затрудни да продаде жилището за достатъчно, за да покрие непогасеното салдо по ипотеката и все пак да реализира печалба от сделката.

Основните фактори, които влияят на коефициентите на LTV, са размерът на авансовото плащане, продажната цена и оценената стойност на имот. Най -ниският коефициент на LTV се постига с по -високо първоначално плащане и по -ниска продажна цена.

Как LTV се използва от кредиторите

Съотношението LTV е само един фактор при определяне на допустимостта за обезпечаване на ипотека, а заем за собствено жилище, или а кредитна линия. Той обаче може да изиграе съществена роля в лихвения процент, който кредитополучателят е в състояние да осигури.

Повечето кредитори предлагат на кандидатите за ипотечни и собствени капитали възможно най-ниския лихвен процент, когато коефициентът на LTV е на или под 80%.По -високият коефициент на LTV не изключва кредитополучателите да бъдат одобрени за ипотека, въпреки че лихвата по заема може да се увеличи с увеличаване на коефициента на LTV. Например, кредитополучател със съотношение LTV 95% може да бъде одобрен за ипотека. Лихвеният им процент обаче може да бъде с пълен процентен пункт по -висок от лихвения процент, даден на кредитополучател със съотношение LTV 75%.

Ако коефициентът на LTV е по -висок от 80%, може да се наложи кредитополучател да закупи частна ипотечна застраховка (PMI). Това може да добави от 0,5% до 1% към общата сума на заема на годишна база. Например PMI със ставка от 1% при заем от 100 000 долара би добавил допълнителни 1000 долара към общата сума, платена годишно (или 83,33 долара на месец). Плащането на PMI се изисква, докато коефициентът на LTV не е 80% или по -нисък. Съотношението на LTV ще намалява, когато плащате заема си и когато стойността на вашия дом се увеличава с течение на времето.

Като цяло, колкото по -нисък е коефициентът на LTV, толкова по -голям е шансът заемът да бъде одобрен и по -нисък е лихвеният процент. Освен това като кредитополучател е по -малко вероятно да се наложи да закупите частна ипотечна застраховка (PMI).

Макар че не е закон, според който кредиторите изискват 80% коефициент на LTV, за да могат кредитополучателите да избегнат допълнителните разходи за PMI, това е практика на почти всички кредитори. Изключения от това изискване понякога се правят за кредитополучатели, които имат висок доход, по -нисък дълг или имат голям инвестиционен портфейл.

Пример за LTV

Да предположим например, че купувате дом, който се оценява на 100 000 долара. Собственикът обаче е готов да го продаде за 90 000 долара. Ако направите авансово плащане от 10 000 долара, вашият заем е за 80 000 долара, което води до съотношение LTV от 80% (т.е. 80 000/100 000). Ако искате да увеличите размера на авансовото си плащане до 15 000 долара, вашият ипотечен заем вече е 75 000 долара. Това би направило вашето LTV съотношение 75% (т.е. 75 000/100 000).

Вариации в правилата за съотношение заем към стойност

Различните видове заеми могат да имат различни правила, що се отнася до изискванията за коефициент на LTV.

Кредити от FHA

Кредитите на FHA са ипотеки, предназначени за кредитополучатели с ниски до умерени доходи. Те се издават от одобрен от FHA кредитор и са застраховани от Федерална жилищна администрация (FHA). Заемите на FHA изискват по -ниски минимални авансови вноски и кредитни резултати от много конвенционални заеми. Заемите на FHA позволяват първоначален коефициент на LTV до 96,5%, но те изискват a ипотечна застрахователна премия (MIP) това продължава толкова дълго, колкото имате този заем (без значение колко ниско е коефициентът на LTV в крайна сметка).Много хора решават да рефинансират заемите си по FHA, след като коефициентът им на LTV достигне 80%, за да се премахне изискването за MIP.

VA и USDA заеми

VA и USDA заеми - налични за настоящи и бивши военни или тези в селските райони - не изискват частна ипотечна застраховка, въпреки че коефициентът на LTV може да достигне до 100%. Заемите VA и USDA обаче имат допълнителни такси.

Фани Мей и Фреди Мак

HomeReady на Фани Мей и Домът на Фреди Мак Възможни ипотечни програми за кредитополучатели с ниски доходи позволяват LTV съотношение от 97%. Те обаче изискват ипотечна застраховка, докато съотношението падне до 80%.

За кредитите на FHA, VA и USDA има налични опции за рефинансиране. Тези изисквания за отказване на оценката, така че коефициентът на LTV на дома да не влияе на заема. За кредитополучатели със съотношение LTV над 100% - известно също като „под вода“ или „с главата надолу“ - на Фани Мей Предлагат се и опция за рефинансиране с висок заем и стойност и подобрено рефинансиране на Freddie Mac настроики.

LTV срещу Комбиниран LTV (CLTV)

Докато съотношението LTV разглежда въздействието на единичен ипотечен заем при закупуване на имот, комбиниран заем към стойност (CLTV) коефициентът е съотношението на всички обезпечени заеми за имот към стойността на имот. Това включва не само първичната ипотека, използвана в LTV, но също така и всякакви втори ипотеки, заеми за собствени капитали или кредитни линии или други заложни права. Кредиторите използват съотношението CLTV, за да определят риска от неизпълнение на потенциален купувач на жилище, когато има повече от един заем използвани - например, ако те ще имат две или повече ипотеки, или ипотека плюс заем за собствена собственост или кредитна линия (HELOC). Като цяло кредиторите са готови да отпускат заеми при съотношения CLTV от 80% и по -високи и на кредитополучатели с високи кредитни рейтинги. Първичните кредитори са склонни да бъдат по -щедри с изискванията на CLTV, тъй като това е по -задълбочена мярка.

Нека погледнем малко по -отблизо разликата. Съотношението LTV отчита само първичното ипотечно салдо на жилище. Следователно, ако основният ипотечен баланс е 100 000 долара, а стойността на жилището е 200 000 долара, LTV = 50%.

Помислете обаче за примера, ако той също има втора ипотека в размер на $ 30,000 и HELOC от $ 20,000. Комбинираният заем на стойност сега става ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%; много по -високо съотношение.

Тези комбинирани съображения са особено важни, ако ипотекарният кредитор не изпълни задълженията си и се противопостави на възбраната.

Недостатъци на заема на стойност (LTV)

Основният недостатък на информацията, която LTV предоставя, е, че тя включва само основната ипотека, която собственикът на жилище дължи и не включва в своите изчисления други задължения на кредитополучателя, като втора ипотека или собствен капитал заем. Следователно CLTV е по -приобщаваща мярка за способността на кредитополучателя да изплати жилищен заем.