Fannie Mae: Půjčky, HomePath a vše, co byste měli vědět

Fannie Mae - oficiálně známá jako Federální národní asociace pro hypotéky (FNMA) - je a státem sponzorovaný podnik (GSE) objednaný Kongresem za účelem stimulace vlastnictví domů a zajištění likvidity na hypotečním trhu. Byla založena v roce 1938 během Velká deprese jako součást Nový úděl. Jejím cílem je pomoci dlužníkům s nízkými až středními příjmy získat financování domu.

Co dělá Fannie Mae

Jako sekundární hypoteční trh účastník, Fannie Mae nemá původ hypotečních úvěrů. Místo toho udržuje finanční prostředky plynoucí věřitelům nákupem nebo zárukou hypoték vydaných družstevními záložnami, bankami, spořičia další finanční instituce. Je to jeden ze dvou velkých kupujících hypoték na sekundárním trhu. Druhým je jeho sourozenec Freddie Macnebo Federal Home Loan Mortgage Corporation, což je také GSE objednaná Kongresem.

Po nákupu hypoték na sekundárním trhu je Fannie Mae sdružuje do formy cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS). MBS jsou cenné papíry zajištěné aktivy, které jsou zajištěny hypotékou nebo skupinou hypoték. Cenné papíry zajištěné hypotékou Fannie Mae poté nakupují instituce, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy a investiční banky. Zaručuje platby jistiny a úroku prostřednictvím své MBS.

Fannie Mae má také své vlastní portfolio, běžně označované jako ponechané portfolio, které investuje do cenných papírů zajištěných hypotékou vlastních i jiných institucí. Fannie Mae vydává dluh, nazývaný agenturní dluh, k financování svého ponechaného portfolia.

Investováním na hypotečním trhu vytváří Fannie Mae pro věřitele likviditu, což jim naopak umožňuje upsat nebo financovat další hypotéky. V roce 2020 poskytla Fannie Mae na hypotečním trhu likviditu 1,4 bilionu dolarů, což pomohlo Američanům s nízkými příjmy koupit, refinancovat nebo pronajmout přibližně šest milionů domů.

Stock Fannie Mae

Cena akcií Fannie Mae

Fannie Mae je veřejně obchodována od roku 1968. Do roku 2010 se obchodovalo na Newyorská burza (NYSE). V návaznosti na Velká recese a dopad, který to mělo na trh s bydlením„Fannie Mae byla nucena vyřadit své akcie z důvodu nesplnění požadavku minimální uzavírací ceny nařízeného NYSE. Fannie Mae nyní obchoduje volně prodejné.

Ve druhé polovině roku 2008 převzala vláda Fannie Mae a Freddieho Mac prostřednictvím a konzervatoř z Federální finanční agentura pro bydlení (FHFA). The Ministerstvo financí USA poskytla 191,5 miliardy dolarů na udržení obou rozpouštědel. Obě agentury splatily peníze a pak některé.

V srpnu 2012 byly podmínky, kterými se řídí dividendové závazky Fannie Mae, změněny tak, aby americké ministerstvo financí na konci každého čtvrtletí požadovalo jakýkoli zisk a poskytlo kapitál v případě schodku. V září 2019 ministerstvo financí a FHFA oznámily, že Fannie Mae a Freddie Mac by si mohly začít udržovat své zisky, aby podpořily kapitálové rezervy ve výši 25 miliard USD, respektive 20 miliard USD. Tento krok je krokem k přechodu obou z ochrany.

Požadavky na půjčku Fannie Mae

Aby mohl hypoteční věřitel obchodovat s Fannie Mae, musí dodržovat prohlášení o subprime půjčování vydané federální vládou. Toto prohlášení se zabývá několika riziky spojenými s subprime půjčky, jako jsou nízké úvodní sazby následované vyšší variabilní sazbou, velmi vysoké limity toho, jak moc může úroková sazba být zvýšení, omezeno na žádnou dokumentaci o příjmech dlužníka a vlastnosti produktu, které často refinancují půjčku pravděpodobně.

Hypotéky, které Fannie Mae nakupuje a garantuje, musí splňovat přísná kritéria. Limit, například pro a konvenční půjčka pro rodinný dům v roce 2021 je 548 250 $ (oproti 510 400 $ v roce 2020) pro většinu oblastí a 822 375 $ (oproti 765 600 $ v roce 2020) pro oblasti s vysokými náklady, včetně Havaje a Aljašky. Tyto limity stanoví FHFA.

Chcete -li získat půjčku zajištěnou Fannie Mae, musíte projít schváleným věřitelem. Spolu s vyhýbáním se výše zmíněným subprime půjčkám musí věřitelé splňovat kritéria způsobilosti a upisování, která zajišťují úvěrovou kvalitu financování.

Jak požádat o hypotéku podporovanou Fannie Mae

Jakmile najdete věřitele způsobilého k poskytnutí půjčky podporované Fannie Mae, budete provedeni vyplněním žádosti o jednotnou půjčku na bydlení. Budete muset shromáždit a poskytnout finanční informace a dokumentaci. To zahrnuje záznam o zaměstnání a vašem hrubém příjmu a výkazy, například a W-2 nebo 1099 formulář k jejich zálohování. Budete také muset poskytnout celkem své měsíční dluhové závazky, například zůstatky na kreditních kartách, platby za auto, výživné a výživné na děti.

Věřitelé obecně upřednostňují následování Pravidlo 28/36—To znamená, že domácnost by neměla utratit více než 28% měsíčního příjmu na náklady na bydlení a ne více než 36% na dluhovou službu (včetně hypoték a půjček na auta). Fannie Mae přijme maximum poměr dluhu k příjmu (DTI) 36%, i když to může být až 45%, pokud dlužník splňuje požadavky na kreditní skóre a rezervy.

Pokud je váš poměr DTI příliš vysoký, můžete provést vyšší zálohu, což sníží vaše měsíční náklady. Zatímco 20% záloha je považována za ideální, někteří dlužníci mohou být schopni dát až 3% dolů.

Kupující domů musí také splňovat minimální úvěrové požadavky, aby měli nárok na hypotéky kryté Fannie Mae. U rodinného domu, který je primárním bydlištěm, a FICO skóre minimálně 620 pro půjčky s pevnou sazbou a 640 pro hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) je požadováno. Samozřejmě, čím lepší nebo vyšší je vaše skóre FICO, tím více máte nárok na nejnižší dostupné úrokové sazby.

Úvěrové úpravy

V návaznosti na zhroucení hypotéky, Fannie Mae se začala soustředit na úpravy půjček. Úpravy půjček mění podmínky stávající hypotéky, aby dlužníkům pomohly vyhnout se nesplácení, skončit s exekucí a nakonec přijít o domov. Úpravy mohou zahrnovat nižší úrokovou sazbu a prodloužení doby půjčky, což by snížilo měsíční platby. Od září 2008 dokončily Fannie Mae a Freddie Mac více než 2,45 milionu úprav půjčky.

Domovská cesta Fannie Mae

Když dojde k zabavení hypoték, ve kterých je Fannie Mae vlastníkem/investorem, nebo když jsou nemovitosti získány prostřednictvím skutky místo exekuce nebo propadnutí majetku, se Fannie Mae pokusí prodat nemovitosti včas, aby se minimalizovaly potenciální dopady na komunitu. HomePath.com je webová stránka Fannie Mae, kde mohou kupující domů a investoři vyhledávat a nabízet nabídky na těchto nemovitostech, a společnost HomeReady by Fannie Mae nabízí pro tyto produkty produkty financování kupujících.

V některých případech může být k dispozici speciální financování. Patří sem pomoc při uzavírání nákladů, 3% zálohy a náklady na vylepšení zahrnuté do půjčky.

HomePath.com exkluzivně nabízí nemovitosti ve vlastnictví Fannie Mae a zahrnuje rodinné domy, měšťanské domy a byty. Fannie Mae využívá místní realitní profesionály k přípravě, údržbě a seznamu nemovitostí k prodeji. Většina záznamů obsahuje fotografie, popisy nemovitostí a další podrobnosti, včetně informací o škole a okolí.

Fannie Mae a COVID-19

Kvůli finančním dopadům probíhající pandemie koronaviru se bezpočet majitelů domů ocitlo v situacích, kdy si nemohli dovolit splácet hypotéku. Abychom v této situaci pomohli, Zákon o pomoci, úlevě a ekonomické bezpečnosti proti koronaviru (CARES), schválený v březnu 2020, požadoval, aby věřitelé, kteří mají federálně zajištěné hypotéky, poskytli svým klientům postiženým pandemií toleranci až 180 dní a zdržovali se vystěhování z důvodu uzavření trhu. V rámci toho Fannie Mae nabídla následující možnosti hypoteční pomoci a pomoci pro dlužníci hypoték pro jednu rodinu, kteří byli současným státem finančně zasaženi nouzový:

• Možnost požádat o hypoteční pomoc kontaktováním hypotečního správce
• Pozastavení prodeje a vystěhování exekucí bylo naplánováno na konec 31. července 2021, ale pozastavení vystěhování bylo posunuto na 30. září 2021.
• Způsobilost pro plán úlevy na snížení nebo pozastavení splácení hypotéky až na 12 měsíců
• Pozastavení podávání zpráv úvěrového úřadu o platbách dlužníků po splatnosti v plánu úlevy v důsledku těžkostí způsobených probíhající pandemií
• Žádné omezení poplatků za zpoždění pro dlužníky v plánu úlevy
• Požadavek, aby správce po shovívavosti pracoval s dlužníky na trvalém plánu, který pomůže zachovat nebo snížit částky měsíčních plateb podle potřeby, včetně úpravy půjčky

Rozšíření moratoria

Na konci června 2021 prezident Biden oznámil, že budou přijata další opatření, která zabrání zabavení. Jeho administrativa prodloužila moratorium na uzavření trhu až do posledního červencového dne a prodloužily zápis únosnosti okno do 30. září 2021, pro některé dlužníky, jejichž hypotéky drží tři federální agentury, které podporují hypotéky.

Kromě toho FHFA také zavedla flexibilnější standardy pro poskytování úvěrů a oceňování půjček, které jsou podporovány Fannie Mae a Freddie Mac jistotu, že kupující domů mohou během pandemie uzavřít půjčky a že všechny zúčastněné strany mohou udržovat sociální distancování po celou dobu proces. Tyto standardy nyní umožňují:

• Alternativní hodnocení úvěrů na nákup a refinancování (provádění drive-by a online hodnocení versus on-site)
• Alternativní metody pro dokumentaci příjmu a ověření zaměstnání před uzavřením půjčky (například ověření zaměstnání prostřednictvím e -mailu)
• Rozšíření používání plná moc pomáhat při uzavírání půjček (například elektronické podpisy)

Flexibilita týkající se dokládání příjmů a plné moci skončila 30. dubna 2021, ale flexibilita alternativních posudků byla prodloužena do 31. května 2021. Zatímco některé z počátečních ochran podle zákona CARES vypršely, prezident Joe Biden prodloužil moratorium na uzavření federálně zaručených hypoték do 31. července 2021.

Program RefiNow Fannie Mae

Počínaje 5. červnem 2021 nabídne Fannie Mae držitelům hypoték s nízkými příjmy novou možnost refinancování prostřednictvím programu nazvaného RefiNow, jehož cílem je snížit jejich měsíční platby a úrokové sazby. Aby byli majitelé domů způsobilí, musí vydělávat 80% nebo méně ze svého středního mediánu příjmu (AMI).

Tento program má pomoci více majitelům domů refinancovat odstraněním některých překážek tradičního procesu refinancování, zlepšením dostupnosti a podporou udržitelného vlastnictví domů. "Dlužníci s nižšími příjmy obvykle refinancují pomaleji než dlužníci s vyššími příjmy a potenciálně jim chybí." příležitost ušetřit na nákladech na bydlení, “říká Malloy Evans, senior viceprezident a hlavní ředitel úvěrového rizika pro jednu rodinu, Fannie Mae.

Pokud si majitelé domů nejsou jisti, zda Fannie Mae vlastní jejich hypotéku, mohou ji navštívit Nástroj pro vyhledávání půjček Fannie Mae. Program RefiNow nabízí majitelům domů několik výhod. Za prvé to vyžaduje snížení úrokové sazby majitele domu o minimálně 50 bazických bodů a úsporu nejméně 50 $ na měsíční splátce hypotéky majitele domu. Za druhé, Fannie Mae poskytne věřiteli úvěr ve výši 500 USD v době, kdy je půjčka zakoupena, pokud pro transakci bylo schváleno a tento kredit musí být předán od věřitele společnosti vlastník domu.

Aby se vlastník domu kvalifikoval pro RefiNow, musí splňovat tyto kvalifikace:

• Mít v držení hypotéku krytou Fannie Mae zajištěnou jednodílnou hlavní rezidencí.
• Mějte současný příjem na úrovni 80% nebo nižší než AMI (nikoli příjem k počátku původní půjčky).
• Nikdy nezmeškali splátku hypotéky za posledních šest měsíců a ne více než jednu zmeškanou hypotéku za posledních 12 měsíců.
• Držte hypotéku s poměrem půjčky k hodnotě až 97%, poměrem dluhu k příjmu 65% nebo méně a minimálně 620 FICO skóre.