8 povinných čísel pro hodnocení investice do nemovitosti

Skalní dno nemovitost ceny mohou být lákavé pro některé začínající investory do nemovitostí, kteří hledají proniknout na trh. Ale než se připojíte k řadám pronajímatelů, ujistěte se, že dobře rozumíte finančním informacím, které mohou znamenat rozdíl mezi úspěšným úsilím nebo jiným nalezením konkurzní soud.

Zde je osm čísel investujících do nemovitostí, které potřebujete vědět, jak vypočítat a použít při hodnocení potenciální investiční nemovitosti.

1. Vaše hypotéka

Pro standardní dům obývaný vlastníkem věřitelé obvykle dávají přednost celkovému dluh vůči příjmu poměr 36%, ale některé se zvýší až na 45% v závislosti na dalších kvalifikačních faktorech, jako je vaše kreditní skóre a hotovostní rezervy. Tento poměr porovnává váš celkový hrubý měsíční příjem s vašimi závazky měsíční splátky dluhu. Pokud jde o platby za bydlení, věřitelé dávají přednost hrubým příjmům k celkovým platbám za bydlení ve výši 28% až 33%, v závislosti na dalších faktorech. Za investiční nemovitost, Freddie Mac Pokyny říkají, že maximální poměr dluhu k příjmu je 45%. 

2. Požadavky na zálohu

Zatímco nemovitosti obývané vlastníky lze financovat hypotékou a za 3,5% dolů Půjčka FHA, hypotéky pro investory obvykle vyžadují a záloha 20% až 25% nebo někdy až 40%. Žádná záloha resp náklady na uzavření investiční nemovitost může být z darových fondů. Jednotliví věřitelé určí, kolik musíte snížit, abyste získali půjčku, v závislosti na poměru dluhu k příjmu, kreditní skóre, cena nemovitosti a pravděpodobné nájemné. 

3. Příjem z pronájmu za účelem kvalifikace

I když můžete předpokládat, že vzhledem k tomu, že platby nájemného vašeho nájemce (doufejme) pokryjí vaši hypotéku, neměli byste k získání úvěru na bydlení potřebovat další příjem. Aby však bylo nájemné považováno za příjem, musíte mít dvouletou historii správy investičních nemovitostí, nákupu ztráty z nájemného pojistné krytí po dobu nejméně šesti měsíců hrubého měsíčního nájemného a jakýkoli záporný příjem z pronájmu jakéhokoli majetku z pronájmu musí být považován za dluh v poměru dluhu k příjmu.

4. Poměr ceny k příjmu

Tento poměr porovnává medián ceny domácnosti v dané oblasti s mediánem příjem domácnosti. V roce 2011 to bylo po bublině na bydlení 3,3, v roce 1988 3,2 a v říjnu 2020 asi 4,0. Než bublina bydlení spadla, byla na vrcholu 4,66. 

5. Poměr cena k pronájmu

The poměr ceny k nájmu je výpočet, který porovnává střední ceny domů a střední nájemné na konkrétním trhu. Pro vygenerování poměru jednoduše vydělte střední cenu domu průměrným ročním nájemným. Jako generál pravidlo palce„Spotřebitelé by měli zvážit nákup, pokud je poměr nižší než 15, a nájemné, pokud je vyšší než 20. Trhy s vysokým poměrem cena/nájem obvykle nenabízejí tak dobrou investiční příležitost. 

6. Hrubý výnos z pronájmu

Hrubý výnos z pronájmu pro jednotlivou nemovitost lze zjistit tak, že roční shromážděné nájemné vydělíme celkovými náklady na nemovitost a poté toto číslo vynásobíme 100, abychom získali procento. Celkové náklady na nemovitost zahrnují kupní cena, všechny náklady na uzavření a náklady na rekonstrukci.

7. Míra kapitalizace

Cennější číslo než hrubý výnos z pronájmu je míra kapitalizace, také známý jako maximální sazba nebo čistý výnos z pronájmu, protože tento údaj zahrnuje provozní náklady za nemovitost. To lze vypočítat tak, že začnete s ročním nájemným a odečtete roční výdaje vydělením tohoto čísla celkovými náklady na nemovitost a vynásobením výsledného čísla číslem 100 pro procento. Celkové náklady na pronájem nemovitosti zahrnují náklady na opravy, daně, hostinský pojištění, náklady na volné místo a poplatky za agenta.

8. Tok peněz

Pokud můžete pokrýt jistina hypotéky, úroky, daně a pojištění s měsíčním nájemným, jste jako pronajímatel v dobré kondici. Jen se ujistěte, že máte v ruce hotovostní rezervy na pokrytí této platby v případě, že máte volné místo nebo potřebujete pokrýt neočekávané náklady na údržbu. Negativní tok peněz, ke kterému dochází nejčastěji, když si investor příliš půjčil na koupi nemovitosti, může mít za následek a výchozí na úvěr, pokud nejste schopni prodat nemovitost se ziskem.

Sečteno a podtrženo

Jakmile provedete všechny tyto výpočty, můžete se informovaně rozhodnout, zda bude konkrétní nemovitost cennou investicí nebo citronem.