Upravené prostředky z operací - definice AFFO
Co jsou upravené prostředky z operací - AFFO?
Upravené finanční prostředky z operací (AFFO) se týkají ukazatele finanční výkonnosti, který se primárně používá při analýze investiční fondy do nemovitostí (REIT). AFFO REIT, přestože podléhá různým metodám výpočtu, se obecně rovná důvěře prostředky z operací (FFO) s úpravami provedenými o opakující se kapitálové výdaje používané k udržení kvality podkladových aktiv REIT. Výpočet zahrnuje úpravu přímých linií nájemného, nákladů na leasing a dalších významných faktorů podle GAAP.
klíčové odběry
- Upravené finanční prostředky z operací (AFFO) jsou finanční opatření používané k odhadu hodnoty trustu pro investice do nemovitostí (REIT).
- AFFO je založeno na finančních prostředcích z operací (FFO), ale je považováno za výhodnější, protože vyžaduje náklady do úvahy, a tím přesněji odhadnout současné hodnoty REIT a schopnost platit dividendy.
- Ačkoli neexistuje žádné oficiální opatření, vzorec AFFO je ve smyslu AFFO = FFO + zvýšení nájemného - kapitálové výdaje - částky běžné údržby.
Pochopení upravených prostředků z operací — AFFO
Bez ohledu na to, jak se profesionálové v oboru rozhodují počítat upravené prostředky z operací (AFFO), je to považováno za přesnější měřítko zbytkového peněžního toku pro akcionáře než jednoduché FFO. Ačkoli se FFO běžně používá, neodečítá se za kapitálové výdaje nutné k udržení stávajícího portfolia nemovitostí, takže neměří úplně skutečný zbytkový peněžní tok. Profesionální analytici upřednostňují AFFO, protože bere v úvahu dodatečné náklady vzniklé REIT - a také další zdroje příjmů, jako je zvýšení nájemného. Při odhadu tedy poskytuje přesnější základní číslo současné hodnoty a lepší prediktor budoucí platební schopnosti REIT dividendy. Toto není opatření GAAP.
Výpočet upravených prostředků z operací — AFFO
Před výpočtem AFFO musí analytik nejprve určit prostředky REIT z operací (FFO). FFO měří peněžní tok ze zadaného seznamu aktivit. FFO odráží dopad leasingové a akviziční činnosti REIT a také úrokové náklady. FFO bere v úvahu čistý příjem REIT včetně amortizace a odpisy, ale vylučuje kapitálové zisky z prodeje nemovitostí. Důvodem, proč tyto zisky nejsou zahrnuty, je to, že se jedná o jednorázové události a obecně nemají dlouhodobý vliv na budoucí potenciál výdělků společnosti REIT.
Vzorec pro FFO je:
FFO = čistý příjem + amortizace + odpisy - kapitálové zisky z prodeje nemovitostí
Jakmile je určeno FFO, lze vypočítat AFFO. Ačkoli neexistuje žádný oficiální vzorec, výpočty pro AFFO by obvykle byly něco jako:
AFFO = FFO + zvýšení nájemného - kapitálové výdaje - částky běžné údržby
Tradiční metriky používané při hodnocení akcií, jako je zisk na akcii (EPS) a poměr cena/zisk (P/E), nejsou při odhadu hodnoty REIT spolehlivé.
Příklad upravených prostředků z operací -
Výpočet AFFO
Jako příklad výpočtu AFFO předpokládejme následující: REIT měl za poslední vykazované období čistý příjem 2 miliony USD. Za tu dobu vydělal 400 000 dolarů prodejem jedné z jejích nemovitostí a 100 000 dolarů přišel prodejem jiné. Vykázalo to 35 000 dolarů amortizace a 50 000 dolarů odpisů. Během období činilo čisté zvýšení nájemného 40 000 USD; kapitálové výdaje činily 75 000 USD a běžná údržba činila 30 000 USD.
Na základě těchto informací lze FFO vypočítat jako:
FFO = 2 000 000 $ + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000–100 000 $) = 1 785 000 $.
Z toho se AFFO vypočítá jako:
AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 - 30 000 $ = 1 785 000 - 65 000 $ = 1 720 000 $.