Opcos: Co potřebujete vědět

Co je to Opco?

Opco je zkratka pro „provozní společnost“, která se obvykle používá při popisu primární provozní společnosti zapojené do dohoda opco/propco, což je nejběžnější struktura pro vyčlenění trustu pro investice do nemovitostí (REIT).

Realitní společnost (propco) udržuje vlastnictví všech nemovitostí a souvisejícího dluhu, zatímco opco provádí každodenní práci operace a management, nabízející opco výhody související s jeho úvěrovým ratingem a financováním schopnosti.

Jak funguje Opco?

Provozující společnost/majetková společnost („opco/propco“) je obchodní ujednání, ve kterém a 

dceřiná společnost společnost (tj. realitní společnost) vlastní všechny nemovitosti vytvářející příjmy, zatímco hlavní společnost (provozní společnost) řídí provoz bez přímého vlastnictví majetku. Dohody Opco/propco umožňují, aby všechny otázky související s financováním a úvěrovým ratingem zůstaly pro obě společnosti oddělené, a zlepšily tak finanční pozici každého subjektu.

Ve strategii obchodu opco/propco jsou společnosti rozděleny na alespoň jednu provozní společnost a jednu realitní společnost. Zatímco realitní společnost vlastní veškerá aktiva - včetně nemovitostí nebo jiného majetku -, která jsou spojené s generováním výnosů, opco je ten, který používá aktiva ke generování odbyt.

Strategie opco/propco umožňuje společnostem ponechat si určité prvky - jmenovitě dluh a tím závazky dluhové služby, hodnocení úvěrů a související problémy - mimo účetní knihy provozovatelů společnost. To obvykle představuje pro společnost značné finanční výhody a úspory. Pokud provozní společnost vytvoří REIT pro všechny své nemovitosti, může se vyhnout dvojímu zdanění u všech svých rozdělení příjmů. Když se úvěrové trhy stanou více stísněnými nebo když se hodnoty nemovitostí propadnou, strategie opco/propco dohody nejsou tak praktické a v mnoha případech nejsou ani proveditelné.

Příklad Opco

Kasinové společnosti, které často fungují v určitém smyslu jako zábava nebo rekreační REITS, mohou uvažovat o restrukturalizaci opco/propco s cílem vytvořit hodnotu pro akcionáře a zefektivnit provoz. Vzorem je restrukturalizace společnosti Penn National Gaming Inc. v roce 2013, kdy společnost kasina obdržela povolení od americké Internal Revenue Service (IRS) provést spinoff osvobozený od daně jeho vlastností do nového REIT.

Penn National Gaming tak vyčlenila REIT Gaming and Leisure Properties a převedla veškeré vlastnictví nemovitostí na nově vytvořený REIT. Po dokončení tohoto spinoffu Gaming and Leisure Properties poté pronajal nemovitosti zpět Penn National Gaming, který je provozoval.

Speciální daňová pravidla, která existují na REIT Penn National Gaming, brání tomu, aby propco muselo platit federální daň z příjmu z jakéhokoli nájemného získaného z opco. Penit National Gaming REIT má také výrazně nižší úrokovou sazbu než herní společnost. Navíc, protože Penn National Gaming eliminoval veškerý přímý dluh související s majetkem přiřazením vlastnictví jeho REIT, opco odlehčená rozvaha umožňuje kasinové společnosti půjčit si finanční prostředky, které potřebuje k provozu, a také se vrhnout do dalšího rozvoje a rozšiřování své kasina.

REOC a REIT

Mezi společnostmi provozujícími nemovitosti existují funkční a strategické rozdíly (REOC) a REIT. Mnoho REIT zaměřuje svou investiční a portfoliovou strategii na generování peněžních toků prostřednictvím nájemného nebo leasingu generovaných nemovitostmi, které drží. Investice REIT do stavebního projektu a akvizice mohou být zaměřeny na generování příjmů z pronájmu nemovitosti. Tento čistý příjem jde primárně k distribucím vydaným investorům.

Realitní společnost by mohla financovat novou výstavbu a poté nemovitost prodat za návrat. Společnost mohla také koupit nemovitost, zrekonstruovat budovu a poté prodat nemovitost za účelem zisku. REOC by také mohl sloužit jako správcovská společnost, která dohlíží na vlastnosti.

Zisky, které generuje společnost provozující nemovitosti, lze do značné míry reinvestovat do projektů, jako jsou akvizice, renovace a nová výstavba. To umožňuje společnosti REOC relativně rychle naplnit své portfolio potenciálními dlouhodobými vyhlídkami. To může být v kontrastu s předpisy, které vyžadují, aby REITs rozdělovali většinu svého čistého příjmu svým akcionářům jako dividendy. S REOC může existovat potenciál pro větší vyhlídky na růst, ale nemusí generovat takový okamžitý příjem jako REIT.