Důvěrná investiční důvěra v zajetí

Co je to kaptivní realitní investiční trust?

Důvěryhodná investice do nemovitostí je prostě a důvěra v investování do nemovitostí (REIT) s ovládáním vlastnictví jedinou společností. Společnost, která vlastní nemovitosti spojené s jejím podnikáním, může pro zvláštní daňové úlevy považovat za výhodné sloučit nemovitosti do REIT. Tuto strategii snižování daní mohou použít maloobchodníci a banky s mnoha obchody nebo pobočkami.

Porozumění svěřeneckým investičním trustům v zajetí

Může být vytvořen kaptivní fond pro investice do nemovitostí, aby bylo možné využít daňových úlev, které nabízí fond pro investice do nemovitostí (REIT). Společnosti se mohou rozhodnout vyvinout nebo převzít kontrolu nad vlastnictvím v REIT pro zajetí. Ovládající nebo zajatý stav je definován jako více než 50% podílu na hlasovacím vlastnictví REIT.

Společnosti, které si vybudují vlastní REIT pro správu svých vlastních nemovitostí, je obvykle charakterizují buď jako pronájem, nebo hypoteční REIT. Hypoteční REIT (mREIT) poskytují hypoteční kapitál pro příslib vzájemného příjmu, který je často základem REIT příjmy. Společnosti mohou také využít svěřenecké investiční fondy pro investice do nemovitostí převodem nemovitosti do REIT a následným pronájmem nemovitostí od těchto REIT.

Investiční fondy do nemovitostí

Zajatý REIT je REIT s ovládáním vlastnictví od jedné společnosti. Kromě toho jsou zajatecké REITy prostě REITy. Subjekt může být klasifikován jako REIT, pokud splňuje určité požadavky služby Internal Revenue Service a hlavy 26 Internal Revenue Code. REIT mohou být trusty, asociace nebo korporace - ale bez ohledu na to se musí všichni rozhodnout, že budou zdaněny jako korporace.

Interní výnosový kód umožňuje všem REIT rozdělit veškerý jejich příjem na jejich akcionáři. Díky tomu jsou REIT podobná partnerství podle daňového řádu, protože partnerství obecně nemají žádný příjem a rozdělují všechny své příjmy prostřednictvím K-1.

REIT musí splňovat několik požadavků, aby se kvalifikoval pro rozdělení příjmů daňové odpočty které charakterizují REIT obecně. Aby společnost splnila podmínky REIT, musí konkrétně splňovat následující požadavky:

• Zdanitelná jako korporace
• Zaplaťte alespoň 90% zdanitelných příjmů ve formě akcionářských dividend každý rok
• Odvodte alespoň 75% hrubého příjmu z nájmů, úroků z hypoték, které financují nemovitosti, nebo prodeje nemovitostí
• Investujte alespoň 75% celkových aktiv do nemovitostí, hotovosti nebo amerických státních pokladnic
• Mít alespoň 100 akcionářů (ovládající společnosti mohou jmenovat manažery jako akcionáře, aby splnili tento požadavek)

Pokud účetní jednotka splňuje požadavky REIT, musí vyplatit akcionářům alespoň 90% svého příjmu, a proto může brát rozdělení příjmů jako srážku. Jakýkoli zbývající zůstatek po požadované distribuci je zdaněn nezbytnou sazbou daně z příjmu právnických osob.

Vedlejší účetnictví

Zajištěné REIT jsou považovány za dceřiné společnosti, a proto je třeba jejich vlastnictví nějakým způsobem zaúčtovat do financí mateřské společnosti. Obecně existují tři způsoby, jak účtovat o dceřiných společnostech a dceřiných společnostech v mateřské společnosti účetní závěrky. Společnosti mohou vykazovat konsolidovanou účetní závěrku nebo mohou účtovat o vlastnictví buď ekvivalenční metodou, nebo nákladovou metodou.

Pod Obecně přijímané účetní principy (GAAP), společnosti mají možnost vytvářet konsolidované účetní závěrky, které integrují všechny aspekty financí dceřiné společnosti, pokud mateřská společnost vlastní více než 50% vlastnictví práva. Obvykle není výhodné ani použitelné, aby mateřská společnost zahrnovala kaptivní REIT do vykazování konsolidované účetní závěrky. Je to kvůli daňovým výhodám, které zajatý REIT získá sám, což jsou často důvody pro jeho vytvoření. Vlastnictví REIT v zajetí se proto obvykle účtuje o financích mateřské společnosti buď ekvivalenční metodou, nebo nákladovou metodou.

Zajištění daňových výhod REIT

S vlastními daněmi REIT může být spojeno několik daňových výhod. Federální zdanění REIT je projednáno v Hlavě 26 Internal Revenue Code, ale státy mohou mít také vlastní daňová pravidla pro REIT, která mohou zvýšit nebo snížit daňové výhody.

Mateřská společnost vlastnící REIT obecně může odečíst náklady na nájem nebo hypotéku, které platí svému zajatému REIT, což snižuje její zdanitelný příjem. To nemusí být nutně obrovská výhoda, protože obvykle tyto náklady stejně odečte. Přesto to může přinést některé užitečné výhody při zpracování plateb atd. Jednou z největších výhod je, že mateřská společnost dostává část dividendové distribuce od zajetého REIT, který může být potenciálně zdaněn nižší sazbou.

Zajatý REIT má všechny daňové výhody statusu REIT. Může odečíst 90% nebo vyšší částku svého příjmu, který rozděluje akcionářům. Rovněž platí federální daň z příjmu právnických osob ze zbývajícího příjmu.

Zákony upravující zajetí REIT

Protože dceřiné společnosti REIT v zajetí mohou potenciálně vytvářet několik výhod, je na ně zaměřeno několik federálních a státních ustanovení. Obecně většina legislativy definuje zajetí jako ovládání vlastnictví 50%. Federální zákony vyžadují, aby jakékoli zacházení bylo spravedlivé a v souladu s oceňováním majetku a vyjednáváním za obvyklých podmínek.

Některé státy mají své vlastní speciální požadavky. V některých případech existují omezení, která lze odstranit vyhýbání se daňovým povinnostem taktiky komplexně. Účetní a daňoví profesionálové by celkově měli zajistit, aby zajetí REIT a vlastní účetnictví REIT byly v souladu se všemi federálními a státními zákony.