Definice 2/28 hypotéky s nastavitelnou sazbou (2/28 ARM)

Co je hypotéka s nastavitelnou sazbou 2/28 (2/28 ARM)?

Hypotéka s nastavitelnou sazbou 2/28 (2/28 ARM) je typ 30leté půjčky na bydlení, která má počáteční dvouleté období fixní úrokové sazby. Po tomto 2letém období se sazba pohybuje na základě indexová sazba plus a okraj.

Počáteční sazba upoutávky je obvykle pod průměrnou sazbou konvenčních hypoték, ale nastavitelná sazba se může následně výrazně zvýšit. Vzhledem k tomu, že banky na počáteční sazbě upoutávky příliš nevydělávají, 2/28 ARM zahrnuje statné penále před platbou během prvních dvou let.

Porozumění hypotékám s nastavitelnou sazbou 2/28

2/28 ARM se staly populární během realitního boomu na počátku roku 2000, kdy došlo k prudkému nárůstu cen

konvenční hypotéka platby mimo dosah mnoha kupujících. Například konvenční 30letá hypotéka na 300 000 USD by přinesla měsíční splátky 1 610 USD. Ale 2/28 ARM s počáteční sazbou upoutávky 3% by vyžadovalo měsíční platby pouze 1 265 $.

Existují i ​​jiné struktury ARM, jako například 5/1, 5/5 a 5/6 ZBRANĚ, které zahrnují pětileté úvodní období, po kterém následuje úprava sazeb každých pět let, respektive každých šest měsíců. Zejména 15/15 ARM se upraví jednou po 15 letech a poté zůstane fixní pro zbývající část půjčky. Méně časté jsou 2/28 a 3/27 ZBRANĚ. U prvního z nich platí pevná úroková sazba pouze první dva roky, poté následuje 28 let nastavitelných sazeb; u posledně jmenovaného je fixní sazba na tři roky s úpravami v každém z následujících 27 let. V těchto případech se sazby upravují pololetně.

Potenciální nástrahy 2/28 ARM

Potenciálním úlovkem hypotéky s nastavitelnou sazbou 2/28 je, že po dvou letech se sazba upravuje každých šest měsíců, obvykle směrem vzhůru, o marži ARM nad rámec indexové sazby, jako je Londýnská mezibankovní sazba (LIBOR). 2/28 ARM mají některé integrované bezpečnostní funkce, jako například doživotní strop úrokové sazby a limity toho, jak moc se sazba může s každým obdobím zvýšit nebo snížit. Ale i v případě stropů mohou majitelé domů čelit prudkým výkyvům plateb na nestálých trzích.

V příkladu uvedeném výše u 300 000 dolarů 30letého 3% ARM 2/28 půjčky, pokud po dvou letech je LIBOR 2,7 a marže 1,5, úrok by se zvýšil o 4,2 procenta, celkem na 7,2 procenta. Tato sazba 7,2% by mohla být výrazně nad současnými konvenčními sazbami hypoték. Měsíční platba majitele domu se přes noc zvýší o více než 60%na 2 036 USD.

Mnoho majitelů domů během boomu nepochopilo, jak zdánlivě malé zvýšení sazeb může dramaticky zvýšit jejich měsíční platby. A dokonce i ti, kteří si byli plně vědomi rizik, považovali 2/28 ARM za nástroj krátkodobého financování. Cílem bylo využít nízkou sazbu upoutávky a poté po dvou letech refinancovat buď na konvenční hypotéku, nebo pokud na to jejich úvěr nebyl dost dobrý, na novou nastavitelnou hypotéku. A vzhledem k prudce rostoucím cenám nemovitostí nakopejte dluh dále po silnici. Mnohým to dávalo určitý smysl, protože koneckonců domácí kapitál dlužníka rychle rostl.

Potíže nastaly s kolaps trhu v roce 2008. Domácí hodnoty prudce klesly. Mnoho majitelů 2/28 ARM zjistilo, že nejsou schopni refinancovat, provádět své platby nebo prodávat své domy za hodnotu nesplacené půjčky. Expanze exekucí vedla k přísnějším standardům půjček. Banky dnes pečlivěji hodnotí schopnost dlužníka provádět platby s nastavitelnou sazbou.