Co je údržba výnosu?

Co je údržba výnosu?

Údržba výnosu je svým způsobem penále za platbu předem to umožňuje investorům dosáhnout stejného výnosu, jako kdyby dlužník prováděl všechny plánované platby úroků až do data splatnosti. Diktuje, že dlužníci platí cenový rozdíl mezi úrokovou sazbou půjčky a převládající tržní úrokovou sazbou předplaceného kapitálu na období zbývající do splatnosti půjčky.

Prémie na údržbu výnosu jsou navrženy tak, aby investoři byli lhostejní předplacení (vyrovnání dluhu resp půjčka na splátky před oficiálním datem splatnosti). Kromě toho je refinancování pro dlužníky neatraktivní a nehospodárné.

Porozumění údržbě výnosu

Když dlužník získá financování, a to buď vydáním dluhopisů, nebo přijetím půjčky (např. Hypotéka, půjčka na auto, podnikatelský úvěr atd.), věřiteli jsou pravidelně vypláceny úroky jako náhrada za použití jejich peněz po určitou dobu času. Očekávaný úrok představuje míru návratnosti pro věřitele, který projektuje výdělky na základě sazby.

Například investor, který si koupí 10letý dluhopis se 100 000 dolary nominální hodnota a roční kupón sazba 7%, má v úmyslu připsat ročně 7% x 100 000 USD = 7 000 USD. Stejně tak banka, která schválí 350 000 dolarů za pevnou úrokovou sazbu, očekává, že bude dostávat úroky měsíčně, dokud dlužník nedokončí roky splácení hypotéky.

Existují však situace, kdy dlužník splatí půjčku předčasně nebo požaduje dluhopis před datem splatnosti. Tato hrozba předčasného návratu jistiny je známá jako riziko předplacení (ve finančním lingu znamená „platba předem“ vyrovnání dluhu nebo půjčka na splátky před oficiálním datem splatnosti). Každý dluhový nástroj to nese a každý věřitel tomu do určité míry čelí. Rizikem je, že věřitel nedostane tok úrokových příjmů po tak dlouhou dobu, s jakou počítal.

Za účelem kompenzace věřitelů v případě, že dlužník splatí půjčku dříve, než bylo plánováno, a předplacení účtuje se poplatek nebo prémie, známé jako udržování výnosů. Ve skutečnosti udržování výnosu umožňuje věřiteli získat jeho původní výnos, aniž by utrpěl jakoukoli ztrátu.

Údržba výnosů je nejběžnější v komerčním hypotečním průmyslu. Představme si například majitele budovy, který si vzal půjčku na koupi sousední nemovitosti. Je to hypotéka na 30 let, ale za pět let se úrokové sazby výrazně snížily a majitel se rozhodne refinancovat. Půjčí si peníze od jiného věřitele a splatí starou hypotéku. Pokud by banka, která hypotéku vydala, uložila poplatek za udržování výnosů nebo prémii, byla by schopná reinvestovat peníze, které jim byly vráceny, plus penále částku v bezpečných státních cenných papírech a obdrží stejný peněžní tok, jako kdyby obdrželi všechny plánované platby půjčky po celou dobu trvání půjčka.

Jak vypočítat údržbu výnosu

Vzorec pro výpočet prémie na udržení výnosu je:

Údržba výnosu = současná hodnota zbývajících plateb na hypotéce x (úroková sazba - výnos státní pokladny)

Faktor současné hodnoty ve vzorci lze vypočítat jako (1 - (1+r)^-n/12)/r.

kde r = výnos státní pokladny.

n = počet měsíců.

Předpokládejme například, že dlužníkovi zbývá na půjčce s 5% úrokem zůstatek 60 000 USD. Zbývající doba půjčky je přesně pět let nebo 60 měsíců. Pokud se dlužník rozhodne splatit půjčku, když výnos pětiletých pokladničních poukázek klesne na 3%, lze udržování výnosu vypočítat tímto způsobem.

Krok 1: PV = [(1 - (1,03)^-60/12) /0,03] x 60 000 $.

PV = 4,58 x 60 000 USD.

PV = 274 782,43 $.

Krok 2: Údržba výnosu = 274 782,43 $ x (0,05 - 0,03)

Údržba výnosu = 274 782,43 $ x (0,05 - 0,03)

Údržba výnosu = 5 495,65 USD.

Dlužník bude muset zaplatit dalších 5 495,65 USD za předplacení svého dluhu.

Li Výnosy státní pokladny jít tam, kde byli, když byla přijata půjčka, věřitel může dosáhnout zisku přijetím předčasné půjčky částku splácení a půjčení peněz za vyšší sazbu nebo investování peněz do pokladny s vyššími platbami vazby. V takovém případě věřiteli nedojde ke ztrátě výnosu, ale bude si stále účtovat pokutu za předčasné splacení jistiny.