Reverzní hypoteční problémy pro dědice

Reverzní hypotéky může poskytnout tolik potřebnou hotovost pro seniory, jejichž čisté jmění je většinou vázáno na hodnotu jejich domova. Reverzní hypotéka je a půjčka pro majitele domů, kteří jsou starší 62 let a mají značný majetek. Umožňuje těmto seniorům půjčovat si peníze proti hodnotě jejich domova a přijímat finanční prostředky jako jednorázovou částku, pevnou měsíční splátku nebo úvěrovou linku. Celá zůstatek úvěru se stává splatným, když dlužník zemře, trvale se odstěhuje nebo prodá dům.

Pokud dlužník zemře, mohou zpětnou hypotéku zdědit jeho dědicové. Co se stane dále, závisí na několika faktorech, včetně toho, kdo půjčku zdědí. Obecně platí, že půjčka musí být splacena celá, pokud není převedena na manžela/manželku. Ale zdědit reverzní hypotéku může být složitá záležitost a objevily se zprávy o problémech způsobených nereagující věřitelé, nejasná dokumentace a zpětné hypotéky, které neměly být poskytnuty jako první místo.

V tomto článku vás provedeme nejčastějšími problémy, se kterými se mohou dědici při zdědění reverzní hypotéky setkat.

Zdědění zpětné hypotéky jako manžel nebo spoludlužník

Mnoho lidí zdědí reverzní hypotéku po svém manželovi. Obecně platí, že reverzní hypoteční úvěry musí být splaceny, když dlužník zemře, a obvykle je to financováno prodejem (nebo refinancováním) nemovitosti.

Existují však zvláštní pravidla, která určují, co se stane s reverzními hypotékami, pokud jste žili s manželem v nemovitosti, ke které je připojena reverzní hypotéka. Pravidla v této oblasti jsou složitá, ale závisí především na několika faktorech:

Ať už jste spoludlužníkem na zpětném hypotečním úvěru. V takovém případě budete moci zůstat v domě a přijímat splátky úvěru, pokud splníte závazky zpětného hypotečního úvěru.

Když jste si vzali reverzní hypotéku. Pokud nejste spoludlužníkem u reverzní hypotéky, stále můžete zůstat ve svém domě, aniž byste splatili úvěr. To zase závisí na tom, kdy úvěr vznikl (tedy kdy byl čerpán). Abyste mohli zůstat v domácnosti, budete se muset kvalifikovat jako způsobilý nepůjčující manžel podle pravidel HUD. Proces kvalifikace jako způsobilého nepůjčujícího manžela může být obtížný, ale je snazší, pokud si váš manžel vzal reverzní hypotéku v srpnu nebo po něm. 4, 2014.

Zda jste byli ženatý, když byly podepsány dokumenty o půjčce, a pokračovali v manželství až do své smrti. Pokud je tomu tak a váš manžel si vzal reverzní hypotéku po srpnu. 4. 2014 se kvalifikujete jako způsobilý nepůjčující manžel a budete moci zůstat ve svém domě, aniž byste museli splácet reverzní hypoteční úvěr.

Tato složitá pravidla mohou způsobit problémy. Ačkoli oba manželé musí souhlasit se zrušením hypotečních úvěrů, oba nemusí být jmenováni jako spoludlužníci. Pokud dva manželé žijí spolu v domě, ale pouze jeden z manželů je uveden jako dlužník na reverzní hypotékě, pak je druhý z manželů ohrožen ztráty domova, pokud manžel, který si půjčuje, zemře jako první (nebo se dokonce musí na rok přestěhovat do zařízení s pečovatelskou službou nebo pečovatelského domu). delší). Pouze jeden z manželů může být dlužníkem, pokud má vlastnické právo k domu pouze jeden z manželů, možná proto, že byl zděděn nebo protože jeho vlastnictví předcházelo uzavření manželství.

V ideálním případě budou oba manželé vlastnit vlastnické právo a oba budou dlužníky na reverzní hypotéku, takže když první z manželů zemře, druhý z manželů má nadále přístup k výnosům z reverzní hypotéky a může v domě bydlet až do smrt. Je dobré se informovat u svého správce reverzní hypotéky, abyste se ujistili, že vaše úvěrové záznamy jsou přesné a že vy i váš spoludlužník máte úvěr oba. Zavolejte svému servisnímu pracovníkovi, abyste zjistili, jaká jména jsou na vaší půjčce uvedena, a požádejte je, aby vám poslali papírovou kopii pro vaši evidenci.

Reverzní hypoteční problémy pro dědice

Pokud zdědíte nemovitost, na kterou je uzavřena reverzní hypotéka a nejste ani a spoludlužník nebo manžel zesnulé osoby, musíte splatit zpětnou hypotéku věřitel. To lze provést třemi způsoby:

• Splaťte zůstatek hypotéky v plné výši nemovitostmi nebo jinými finančními prostředky.
• Splaťte zůstatek zpětné hypotéky v plné výši získáním „forwardové“ hypotéky na nemovitost.
• Splaťte zpětnou hypotéku výnosem z prodeje nemovitosti.

Nejlepší volba pro vás závisí na tom, zda si chcete ponechat vlastnictví nemovitosti. Pokud ano, měli byste zvolit možnosti 1 nebo 2. Budete muset splatit buď celý zůstatek úvěru, nebo 95 % odhadní hodnoty domu – podle toho, co je nižší.

Pokud nemůžete zůstatek hypotéky splatit jinými způsoby nebo si nechcete ponechat dům, který jste zdědili, můžete zvolit možnost 3. Toto je nejběžnější možnost. Podle úřadu Consumer Financial Protection Bureau většina dědiců dům prodá, aby získali potřebné peníze.

Tento proces může být zdrojem problémů a strádání pro rodiny, které zdědí dům. Je to jeden z důvodů, proč se reverzní hypotéky nedoporučují seniorům, kteří chtějí přenechat majetek svým dědicům – ačkoli tradiční fixní sazba dopředná hypotéka může těmto dědicům nabídnout řešení financování k zajištění vlastnictví, nemusí mít na takovou půjčku nárok. A v takovém případě může drahý rodinný dům prodat cizímu člověku za účelem rychlého uspokojení zpětného hypotečního dluhu.

Druhý problém může nastat, pokud jste se rozhodli prodat dům za účelem uspokojení tohoto dluhu a cena, kterou jste schopni za něj získat, je nižší než částka nesplaceného dluhu. To by se mohlo stát, pokud se nemovitost fyzicky zhoršila nebo byla poškozena, domovní hodnoty v této oblasti odmítnuta nebo dlužník přežil tabulku očekávané délky života, kterou věřitel použil k určení původní půjčky množství.

V tomto případě jste chráněni. Pokud se dům prodá za více, než je zůstatek nesplaceného úvěru, zbývající prostředky připadnou jeho dědicům. Pokud se dům prodává za méně, dědicové nedostanou nic a pojištění Federal Housing Administration (FHA) pokryje schodek věřitele. Jinými slovy, zpětná splátka hypotéky nemůže překročit výnos z prodeje nemovitosti. Pokud po prodeji zbývá zůstatek hypotéky, majetek majitelů domu za tuto částku nenese odpovědnost.

Takže možná nebudete mít dům, který byste zdědili, ale také nebudete mít dluh na splacení.

Zdědění reverzní hypotéky: Časová osa

Dalším hlavním zdrojem problémů při zdědění reverzní hypotéky je napjatý harmonogram spojený s tím. Bez ohledu na váš vztah k osobě, která zemřela, se budete muset rychle pohnout, abyste si udrželi kontrolu nad tím, co se stane s jejím majetkem.

Zde je typický časový plán toho, co se stane s reverzní hypotékou poté, co původní dlužník zemře:

30 dní

Většina poskytovatelů půjček odebírá databáze, které sledují úmrtní listy. Do 30 dnů od obdržení oznámení o úmrtí dlužníka zašle věřitel pozůstalosti oznámení o splatnosti. Oznámení obsahuje informace, jak mohou dědicové postupovat:

• Uspokojte zbývající zůstatek úvěru zpětné hypotéky 
• Nemovitost prodat minimálně za 95 % odhadní ceny 
• Poskytněte věřiteli exekuční listinu – tj. dejte dům věřiteli k prodeji 

Spolu s těmito informacemi o zpětném úvěru vám věřitel zašle také seznam požadavků způsobilosti pro dobu odkladu.

60 dní

Dědicové jsou povinni získat ocenění domu nejpozději do 30 dnů od odeslání oznámení o splatnosti. Pokud existuje pozůstalý manžel, který si nepůjčuje, může požádat o odklad, pokud jsou splněny požadavky uvedené v HUD.

6 měsíců

V tomto časovém rámci si dědicové musí vybrat, zda chtějí či nechtějí dům prodat, aby uspokojili reverzní hypoteční úvěr. Pamatujte: půjčka bude během této doby nadále načítat úrok. Do šesti měsíců poté, co dlužník projde cestou, může věřitel zahájit proces uzavření, aby uspokojil úvěr, pokud nebudou přijata žádná opatření ke splacení zpětné hypotéky.

12 měsíců

Dědicové mohou mít nárok na dvě tříměsíční prodloužení, aby zaplatili zpětný zůstatek hypotéky s výhradou schválení HUD. To dává dědicům až celý rok od smrti dlužníka na splacení zůstatku úvěru nebo na prodej domu.

Sečteno a podtrženo

Dědici se mohou při dědění zpětné hypotéky setkat s řadou problémů. Proces dědění nemovitosti s připojenou zpětnou hypotékou se liší v závislosti na tom, zda jste manžel/ka a/nebo spoludlužník hypotéky a kdy vznikla. Navzdory nedávným reformám stále existují situace, kdy vdova nebo vdovec mohou po smrti manžela přijít o domov.

Pokud po rodičích nebo prarodičích zdědíte reverzní hypotéku, budete muset hypotéku splatit celou do jednoho roku (maximálně). Chcete-li to provést, můžete buď zaplatit věřiteli z vlastních prostředků, refinancovat nemovitost nebo ji prodat. Pokud jej nedokážete prodat za více, než je nesplacený dluh, neponesete odpovědnost za ztrátu, ale ani z prodeje nedostanete peníze.

Komunikace je klíčem k tomu, jak se těmto problémům vyhnout. Mnoho problémů je způsobeno tím, že dědici nejsou informováni o tom, že jejich rodiče nebo prarodiče mají reverzní hypotéku. Připravte všechny členy rodiny, kteří si nepůjčují, tím, že se společně rozhodnete, co budou dělat, až zemřete, aby věděli, co mohou očekávat.