Nižší sazby pomohou oživit bydlení navzdory protivětru: Goldman

Navzdory narůstajícím známkám zpomalení trhu s bydlením si Goldman Sachs myslí, že nižší úrokové sazby podpoří investice do bydlení v průběhu druhé poloviny roku 2019. Jak investice do bydlení, tak bydlení začíná v první polovině letošního roku zpomalovaly, ale klesaly sazby hypoték a nedávné snížení úrokových sazeb Federálního rezervního systému pomůže stimulovat poptávku po bydlení, uvedli analytici Goldman v nedávné zprávě.

Uznáváme, že „stavba domů byla poněkud slabší, než jsme očekávali, a zdá se, že čelí několika protivětrům, které alespoň částečně přetrvávají,“ zůstali analytici v čele s ekonomem Janem Hatziusem optimističtí ohledně budoucích vyhlídek růstu sektoru. „Náš model ukazuje na zdravý odraz tempa růstu rezidenčních investic o 4 % ve druhé polovině roku 2019,“ napsal Hatzius.

Oživení na trhu s bydlením by pomohlo akciím z oblasti výstavby domů udržet si růst v první polovině roku. SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) meziročně vzrostl téměř o 27 % ve srovnání se ziskem S&P 500 o 15 %. Jednotlivé akcie stavitelů domů, jako je M/I Homes Inc. (

MHO) a LGI Homes Inc. (LGIH) za rok vzrostly o více než 70 %, zatímco KB Home (KBH) a D.R. Společnost Horton Inc. (DHI) vzrostly o více než 40 % a PulteGroup Inc. (PHM) vzrostl téměř o 28 %.

Co to znamená pro investory

Nižší sazby hypoték povedou k oživení poptávky po bydlení, což je odvětví ekonomiky, které je na změny úrokových sazeb nejcitlivější. Od loňského podzimu klesly sazby hypoték o 125 bps. Podle údajů hypoteční agentury Freddie Mac sazba u hypotéky s fixací na 30 let klesla z vrcholu 4,94 % v listopadu na 3,60 % v nedávné době. CNBC.

Stimulační efekt nižších sazeb na poptávku po bydlení bude přicházet dvěma samostatnými kanály. Zřejmým kanálem je, že nižší sazby hypoték zlevňují náklady na financování nákupu nového bydlení; tedy zvýšená poptávka. Druhý kanál probíhá prostřednictvím nižších nákladů na refinancování hypotéky pro stávající majitele domů za nižší sazby. Nižší náklady vytvářejí efekt bohatství, který stimuluje spotřební výdaje a následný mechanismus pozitivní zpětné vazby na trhu s bydlením.

Nižší sazby však zatím neposkytly tolik očekávanou podporu bydlení. Rezidenční investice zažívají nejhorší sérii od let 2007-2009 Velká recese, která má nyní smlouvu na šest čtvrtletí v řadě. Zahájení bydlení kleslo v červenci o 4,0 % na sezónně upravenou roční míru 1,191 milionu jednotek a údaje za červen byly revidovány směrem dolů. Ekonomové oslovení agenturou Reuters očekávali, že počet zahájených bytů v červenci vzroste na tempo 1,257 milionu jednotek. CNBC.

Jedním z vysvětlení, proč poptávka po bydlení nereaguje na nižší úrokové sazby, je rostoucí ekonomický výhled. Pokud jsou nižší úrokové sazby důsledkem politického kroku, který má konkrétně reagovat na ekonomickou nejistotu, pak negativní signál, který vysílají nižší sazby, může být silnější než pozitivní stimulační účinek těchto nižších sazeb oni sami. Stavitelé domů si myslí, že to je velký důvod, proč se poptávka po bydlení nezvýšila.

Ale Goldman má jiné vysvětlení –odezva se zpožďuje. Účinky změn úrokových sazeb se obvykle neprojeví okamžitě, ale mohou trvat měsíce, ne-li roky, než se projeví na ekonomické aktivitě. „[Náš] odhad doby prodlevy mezi změnami úrokových sazeb a aktivitou v oblasti bydlení naznačuje, že velká část posílení teprve přijde,“ napsal Hatzius.

Existují určité pozitivní signály, které naznačují, že Goldmanova hypotéza zpoždění odezvy by mohla být správná. Stavební povoleníkteré byly po většinu roku slabé, vzrostl o 8,4 % na 1,336 milionů kusů v červenci. To je největší zisk za povolení od června 2017. Další pozitiva mohou být v zásobě jako důsledky snížení úrokových sazeb Federálního rezervního systému na konci z minulého měsíce se pomalu propracovávají ekonomikou a do konce roku se očekávají další snížení sazeb ven.

Dívat se dopředu

Navzdory známkám života Goldman očekává, že bude přetrvávat několik protivětrů v oblasti bydlení, včetně zředění daňové pobídky pro vlastnické bydlení, extrémně napjatý trh práce ve stavebnictví a nárůst pozemků, zástavby, nároků a dalších regulační náklady. Dalo by se přidat rostoucí možnost recese uprostřed eskalující obchodní války prezidenta Trumpa s Čínou.