Rostoucí sazby, přísnější půjčky, práce na dálku stlačují komerční nemovitosti

Rostoucí úrokové sazby, bankovní krize a přetrvávající dopad pandemie na pracovní podmínky způsobily trojnásobnou pohromu komerční nemovitosti průmysl, což vedlo některé ekonomy k přesvědčení, že průmysl v hodnotě 5,6 bilionu dolarů by se mohl stát dalším spouštěčem finanční krize.

Objemy transakcí s komerčními nemovitostmi se v prvním čtvrtletí roku 2023 meziročně snížily o 65 %, napsala Goldman Sachs ve své nejnovější zprávě o úvěrových podmínkách CRE. Výnosové spready na komerční cenné papíry zajištěné hypotékou (CMBS), ukazatel nákladů na financování a snadnost získávání úvěru, jsou nejširší za poslední roky a nyní daleko přesahují rozpětí na podnikové dluhopisy s vysokým výnosem.

Autoři zprávy předpovídají náročné prostředí pro průmysl komerčních nemovitostí pro zbytek roku 2023 a očekávají další poklesy objemu transakcí, protože „celkové podmínky financování zůstanou zachovány náročný."

Ztráta přístupu k úvěru je již patrná v boji pronajímatelů o obsluhu jejich dluhu CMBS. Zvláštní servisní sazba Trepp CMBS, která sleduje delikventní dluh CMBS převedený na zvláštní správce, vzrostla třetí měsíc v řadě na 5,62 %. Před šesti měsíci to bylo 4,97 %. Mezi největší převody v dubnu patřily kancelářské nemovitosti a portfolio ubytování, řekl Trepp.

Mezitím se banky také staly konzervativnějšími ve svých úvěrových praktikách uprostřed nedávných turbulencí v bankovním sektoru po kolapsu Silicon Valley Bank, Podpisová banka a Prvorepubliková banka, z nichž poslední byl následně prodán JPMorgan Chase (JPM).

Malí a regionální věřitelé, kteří byli nedávnou krizí zasaženi nejvážněji, představují a neúměrný podíl úvěrů CRE a mají největší expozici v tomto odvětví. Věřitelé s aktivy nižšími než 250 miliard dolarů tvoří 80 % úvěrů na komerční nemovitosti, uvádí Goldman Sachs.

Akcie bank, jako je Western Alliance (WAL), PacWest Bancorp. (PACW) a Zions Bancorp. (ZION) jsou od začátku roku pod tlakem.

Od března loňského roku, Federální rezervní systém zvýšila úrokové sazby nejrychleji za čtyři desetiletí, čímž zvýšila benchmark sazba federálních fondů kumulativně o 5 % na nejvyšší úroveň od roku 2007. Vyšší úrokové sazby vedly k vyšším výpůjčním nákladům, ochlazení poptávky po nových investicích a v posledních měsících způsobily pokles cen nemovitostí.

Současně trvalá vzdálená a hybridní uspořádání práce znamenala, že se pracovníci nevraceli do kanceláře ve velkém počtu. Míra neobsazenosti kanceláří v USA činila na začátku druhého čtvrtletí 12,9 %, ve srovnání s minimem před pandemií 9,4 %. Je těsně nad tím, kde stál v roce 2010, rok po něm globální finanční krize. Mezitím procento kancelářských prostor dostupných k pronájmu, měřítko dostupnosti sledované CoStar Group Inc., dosáhlo historického maxima 16,4 %.