Blackstone Fund Deal zdůrazňuje rizika soukromého trhu

Private equity gigant Blackstone (BX) chce získat více drobných investorů do svých fondů, které nejsou veřejně obchodovatelné a investují do nelikvidních aktiv, jako jsou komerční nemovitosti. Dohoda společnosti s Kalifornskou univerzitou ve výši 4 miliardy dolarů ukazuje, že někteří investoři firmy jsou si rovnější než jiní.

Zatímco Blackstone uvedl, že investice UCal do vlajkového fondu je „ověřením“ jeho maloobchodní strategie, firma také dává přednost dotování po tlačenici žádostí o odkup fondů, zdůrazňující rizika rostoucí expozice drobných investorů vůči často nelikvidní alternativě investice.

Blackstone Real Estate Income Trust ve výši 68 miliard dolarů, lídr mezi rostoucím počtem neobchodovaných REIT, uvedl v prosinci. 1 by to omezovalo iodkupy nvestorů poté, co takové požadavky překročily její přednastavené limity.

V úterý se BREIT zabýval likviditními tlaky, kterým čelil, a oznámil investici ve výši 4 miliard dolarů investičním manažerem UCal na minimálně šest let. Investice bude mít překážku ve výši 11,25 %, a pokud roční výnosy nedosáhnou tohoto cíle, bude Blackstone vyrovnat schodek až 1 miliardu USD. Univerzitní systém tedy bude kupovat akcie fondu za stejnou cenu jako ostatní investoři, bude tak činit se zajištěním, které jim chybí.

The alternativní investice průmysl se dvoří Main Street v době, kdy institucionální alokátoři hrají obranu, zejména v problematických třídách aktiv, jako jsou komerční nemovitosti. Alternativní investice nedávno tvořily pouze 1 až 2 % portfolií individuálních investorů, vs. rozmezí 15 % až 50 % pro institucionální investory.

Problém je v tom, že je těžké zjistit, jakou hodnotu má aktivum, pokud se s ním pravidelně neobchoduje. "Na neobchodovaných fondech a nelikvidních aktivech je to, že jejich ocenění, jak se odráží v hodnotě čistých aktiv, je zastaralé," řekl Spencer Couts, odborný asistent na University of Southern California a expert na alternativu investice.

"Podle našeho názoru poskytuje transakce negativní čtení pro sektor komerčních nemovitostí na základě a vyšší kapitálové náklady“ požadované potenciálními investory,“ uvedli analytici Keefe, Bruyette & Woods ve výzkumu. Poznámka.

BREIT plánuje pokračovat v omezování zpětných odkupů, které překračují své předem stanovené limity navzdory dohodě, uvedl fond. Doufáme, že se investici nadace podaří podepřít důvěru investorů fondů, kteří spěchali s odchodem. Nejvyšší manažeři Blackstone připisují spěch splácení finančně ohroženým investorům, zejména z Asie.

BREIT vrátil 8,4 % za prvních 11 měsíců roku 2022 a anualizovaně 12,7 % od svého vzniku v roce 2017 do listopadu, bez ročních poplatků za správu ve výši 1,25 % čisté hodnoty aktiv (NAV), výkonnostní pobídky pro správu fondů a předem zatížení až 3,5 %.

Blackstone počítá se silnými historickými výsledky, které přilákají další drobné investory zklamané loňskými ztrátami akcií a dluhopisů. V prosinci klesla minimální investice BREIT prostřednictvím platformy Fidelity Investments na pouhých 2 500 USD z 1 milionu USD dříve.

Tato zastaralá ocenění, známá také jako známky, jsou tím, co povzbudilo nedávný nával zpětných odkupů od BREIT a také fond spravovaný Starwood Capital uprostřed prudkého poklesu cen veřejně obchodovaných realitních investičních trustů, Couts řekl.

Obrubníky zpětného odkupu chrání investory, kteří zůstávají ve fondu, tím, že odvracejí nucené prodeje nelikvidních aktiv, aby splnili požadavky na odkup, podle Coutse. Investoři, kteří požádali BREIT a další neobchodované REITS o vrácení svých peněz, reagovali na oslabující fundamenty nemovitostí, dodal.

Cena akcií Blackstone klesla o 43 % v roce 2022 a je o 15 % nižší od BREIT omezených odkupů. Akcie během prvních dvou obchodních seancí roku 2023 posílily o 5 %.