Jak najít a koupit domy mimo trh

Vzhledem k tomu, že inventář nemovitostí je na mnoha trzích po celé zemi stále těsný, chcete jako potenciální kupec domů zůstat před konkurencí. Zde se objevují výpisy mimo trh. Také známý jako tichý nebo kapesní výpisy, tyto domy mohou být na prodej, ale nejsou na nich uvedeny služby více záznamů (MLS). To znamená realitní makléři kteří prodávají tyto nemovitosti, musí udělat práci, aby sami našli kupce.

Výpis domů z trhu byl v minulosti trochu vzácností, ale v poslední době si získal pozornost majitelů domů let, čímž se tyto výpisy staly součástí druhotného sekundárního trhu-zejména tváří v tvář stále rostoucímu poptávka.

Výpisy mimo trh se mohou prodejci zdát neintuitivní. Přeci jen je větší poptávka než zásoby, což znamená nabídkové války jsou běžné v mnoha čtvrtích. Proč by tedy prodejci chtěli dělat tajné výpisy a jak je - kupující - najdete?

Výhody pro prodejce

Někteří prodejci domů se rozhodnou pro off-market listing pro testování vod, zatímco jiní chtějí více soukromý prodejní proces nebo možnost vyjednat nižší prodejní provizi, protože agent je pouze jeden zapojen.

Někteří majitelé domů si mysleli, že kapesní seznam vytváří lákadlo, které jim přinese vyšší cenu. Koneckonců, pokud je domov uvedených na seznamu a nakonec sedí na trhu po dobu delší než 30 dní je velká šance, že se potenciální kupující pokusí nabízet lowball nabídky. Bez toho, aby zmizel ticker „dny na trhu“, není tak velká šance, že bude prodejce podbízen.

Jak kupující vyhrávají

Pro vás jako kupujícího, výhody kótování mimo trh jsou dvojí. Pro začátek vám to poskytne přístup k inventáři, který ostatní kupující domů nevidí. Pokud kupujete na obzvláště horkém trhu, kapesní seznamy mohou být jediným způsobem, jak si pořídit dům. V běžném tržním podnebí můžete získat dohodu částečně proto, že provize, kterou musí prodejce zaplatit, je nižší.

Ne všichni kupující domů hledají a primární bydliště. Možná hledáte investiční nemovitost, nebo domy ke koupi a převrácení za účelem zisku. Záznam mimo trh ve skvělé čtvrti může být skvělým způsobem, jak toho dosáhnout.

Prohlášení MLS 8.0 Zásady jasné spolupráce

Významnou překážkou pro seznamy mimo trh přinesla nedávná pasáž Národní asociace realitních kanceláří „MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy“.Tyto zásady, účinné od 1. ledna 2020, s místní implementací povinnou od 1. května 2020, vyžadují všechny realitní makléře, kteří podílí se na službě vícenásobného zápisu k odeslání svého zápisu do MLS do jednoho pracovního dne od uvedení nemovitosti na trh veřejnost.

Praktický dopad prohlášení MLS 8.0

Stojí za zmínku, že prohlášení MLS 8.0 není zákonem v tradičním smyslu. Podle realitního makléře Douga Wagnera z poboček RE/MAX Victory + „Národní asociace realitních kanceláří je vládnoucí sdružení, nikoli právnická osoba, ale všichni členové MLS, makléři a agenti sdružení musí dodržovat nové politika."

Wagner poznamenává, že licencovaní agenti, kteří nejsou realitními kancelářemi (nejsou členy Národní asociace realitních kanceláří (NAR), nejsou těmito zásadami vázáni. Vzhledem ke skutečnosti, že v roce 2020 88% kupujících domů používalo realitního makléře nebo makléře, má však praktický dopad, že prohlášení 8.0 se vztahuje na většinu transakcí s nemovitostmi na bydlení.

Záznamy mimo trh zůstávají

Naštěstí MLS Statement 8.0 neznamená konec výpisů mimo trh. Nová politika NAR má vestavěné možnosti, které umožňují členům a makléřům udržovat omezené i úplné nabídky mimo trh.

Například podle prohlášení MLS 8.0 se prodejci mohou odhlásit z MLS IDX nebo internetového zobrazení. Další možnost, známá jako „exkluzivní kancelář“, je k dispozici také prodejcům, kteří chtějí zachovat soukromí. V případě exkluzivní kanceláře může agent sdílet seznam s jinými agenty v kanceláři nebo individuálně s kupujícími.

Některé další možnosti mimo trh, které byly dříve k dispozici prostřednictvím makléřů, jako například „sítě soukromých záznamů“, již nejsou v prohlášení 8.0 povoleny. Ostatní, včetně „již brzy“ a „zpožděného zobrazování“ bude pod kontrolou místních MLS, ale bude zahrnovat nová omezení, která agentům zabrání v jejich sdílení s kupující.

Podle Wagnera online web Zillow, který čerpá seznamy z dat MLS, ale není členem NAR, není vyloučeno pokračovat v interních off-market programech jako „Coming Soon“, „FSBO“ a „iBuyer“.

Kontaktujte realitní kanceláře

Nalezení tradičního, exkluzivního domova mimo trh vyžaduje trochu domácích úkolů a spoustu sítí. Jakmile určíte sousedství, ve kterém chcete nakupovat, budete muset vytvořit seznam špičkových realitních kanceláří a kontaktovat je ohledně jakýchkoli exkluzivních nabídek pro kanceláře, které mohou mít.

Přejít do režimu online

Kromě přímého kontaktování realitních makléřů mají kupující k dispozici online nástroje k vyhledání záznamů jiných než MLS, jako je K prodeji majitelem (FSBO), novinové inzeráty nebo dokonce Craigslist. Jak bylo uvedeno výše, online webová stránka Zillow má pro potenciální prodejce a kupující k dispozici několik programů mimo trh.

Přistupte k majitelům domů

Pokud vás zajímá oblast nebo čtvrť, jednou z možností je přihlásit se přímo k majitelům domů. Potenciálního zákazníka můžete najít klepáním na dveře nebo rozesíláním mailů. Ačkoli vás to bude stát čas a peníze - a nezaručí to úspěch - je malá šance, že odpoví alespoň jeden člověk.

Nevylučujte zanedbané vlastnosti, zvláště pokud víte, že si můžete dovolit provádět opravy. Možná existuje majitel domu, který je tak ohromen náklady na údržbu - a ten, kdo nikdy nevěřil, že by mohl někdy prodat -, že nevyžádaná nabídka bude považována za požehnání.

Abyste nezlomili banku, vytiskněte si levné a efektivní poštovní zásilky. Přeci jen chcete ve svém přístupu působit co nejprofesionálněji. A nikdy nevíš, dokud se nezeptáš.

Znát proces

Nalezení záznamu mimo trh je jen polovina úspěchu. Vidět, jak dohoda projde, je koncová hra, a proto musí kupující off-market záznamů znát vstupy a výstupy tohoto procesu. Jakmile se dostanete ke smlouvě, je to standardní dohoda, ale protože agent vás oba pravděpodobně zastupuje, může to být trochu temné.

Známý jako dvojí agenturní prodej - ačkoliv je zcela legální - pro kupujícího může být těžké zjistit, zda má agent na mysli jejich nejlepší zájem. Čím vyšší je prodejní cena, tím vyšší je provize pro agenta. Pokud nakupujete na trhu s malým inventářem, může být jedno, jestli získáte nejlepší nabídku, pokud se dostanete domů, ale vyplatí se být si vědom střetu zájmů.

Sečteno a podtrženo

Trh s nemovitostmi je v mnoha oblastech země stále horký a poptávka po něm je větší než zásoby. Frustrovaní kupující, kteří dostali nabídku z domovů, potřebují jakoukoli výhodu, kterou mohou získat. Ačkoli MLS Statement 8.0 přísně omezuje přístup k výpisům mimo trh, nezakazuje je úplně. Udělejte si domácí úkol, uvědomte si, že existují rizika, a vězte, že najít si další domov prostřednictvím výpisu mimo trh může stát za to.