Využití čisté hodnoty vaší nemovitosti

Investování do nemovitostí se stalo oblíbeným způsobem diverzifikace investičního portfolia. Kamkoli se podíváme, neustále si připomínáme výhody nákupu nemovitosti z mnoha infomercials o realitních seminářích, nebo domácí show, které tote neuvěřitelnou hodnotu řízení nebo převrácení pronájem nemovitostí.

Ale není to tak snadné. Koneckonců, koupě nemovitosti k pronájmu není jako investice zásoby—Nemůžeš jen tak sem tam trochu odlehčit a stát se majitelem nemovitosti. Potřebuješ hlavní město provést ten nákup. A tento proces může být často dlouhý a zdlouhavý. Nemluvě o všech souvisejících rizicích, zvláště pokud neprovádíte svůj výzkum. Existuje však způsob, jak se dostat na trh zvýšením vašeho čisté jmění? Zkuste použít vliv ve svůj prospěch. Tímto způsobem můžete dát málo peněz nebo žádné peníze a použít dluh, který vám pomůže uvědomit si vrátit se.

Pokračujte v čtení, abyste se dozvěděli více o tom, jak můžete používat vliv abychom vám zvýšili čisté jmění nemovitosti a některá související rizika.

Co je páka?

Páka je použití různých finanční nástroje nebo vypůjčený kapitál- jinými slovy dluh - ke zvýšení potenciální návratnosti investice. Když se mluví o realitním trhu, běžně se používá na Wall Street i Main Street. Pákový efekt je technika, kterou používají lidé i společnosti k rozšíření potenciálu návratnosti, a zároveň rovnoměrně rozšiřují stinné stránky všech souvisejících rizik, pokud věci nefungují.

Zatímco potenciál dobrého výnosu je možný-jako když ceny nemovitostí rostou-využití pákového efektu může být dvojsečnou zbraní. To proto, že to může také vést ke ztrátám, pokud se investice pohne opačným směrem. V případě cen nemovitostí dochází ke ztrátám, když ceny klesají.

Způsoby přístupu k páce

Nejsnadnějším způsobem, jak získat přístup k finanční páce, je použít vlastní peníze. V případě a hypotéka, standardní záloha ve výši 20% vám poskytne 100% domu, ve kterém chcete žít. Nějaký financování programy vám umožní odložit ještě méně peněz.

Pokud koupíte nemovitost jako investici, můžete se dostat do situace, kdy vaši partneři poskytnou část - nebo dokonce všechny - peníze. Podobně někteří prodejci mohou být ochotni financovat část kupní ceny nemovitosti, kterou chtějí prodat. Podle takového ujednání můžete koupit nemovitost za málo peněz a v některých případech dokonce za žádné peníze.

Příklad pákového efektu

Zvažte společný požadavek na nákup nemovitosti ve výši 20% záloha. To je 100 000 dolarů za nemovitost 500 000 dolarů. Tím, že kupující odloží pouze 20% peněz a zbytek si půjčí, v zásadě použije na nákup relativně malé procento vlastních prostředků. Většinu tedy poskytuje věřitel. Proto investoři nemovitostí často odkazují na zbývajících 80% kupní cena jako peníze jiných lidí.

Předpokládejme, že nemovitost zhodnocuje sazbou 5% ročně. To znamená dlužník čisté jmění roste na 525 000 $ za pouhých 12 měsíců. Porovnání tohoto zisku se ziskem z přímého nákupu bez jakéhokoli půjčka, zdůrazňuje tuto hodnotu pákového efektu. Stejný dlužník například mohl použít 100 000 $ na nákup nemovitosti v hodnotě 100 000 $.

Za předpokladu stejné 5% sazby uznání, čisté jmění kupujícího z nákupu nemovitosti v plné výši 100 000 $ by se během 12 měsíců zvýšilo o 5 000 $, oproti 25 000 $ za dražší nemovitost. Rozdíl ve výši 20 000 USD ukazuje potenciální zvýšení čistého jmění poskytované využitím pákového efektu. Nyní si představte, že 5% zisk každý rok po dobu 20 let. V průběhu času může mít využití pákového efektu velmi významný a velmi pozitivní dopad na vaše čisté jmění.

Nebezpečí pákového efektu

Nyní ke špatným zprávám. Všechno to zní skvěle, ale má to i stinnou stránku. Pákový efekt může fungovat proti vám, stejně jako může být ve váš prospěch. Abychom ukázali, jak, pojďme se podívat na náš dřívější příklad. Pokud použijete zálohu 100 000 $ na nákup domu ve výši 500 000 $ a ceny nemovitostí ve vaší oblasti po několik let postupně klesají, pákový efekt funguje obráceně. Po prvním roce by váš majetek 500 000 $ mohl mít hodnotu 475 000 $, pokud se znehodnocuje o 5%. Pokud ceny budou pokračovat na stejné trajektorii, brzy by vaše nemovitost mohla mít hodnotu 451 250 USD - ztráta spravedlnost 48 750 $.

Ve stejném scénáři poklesu ceny o 5%, pokud bylo použito 100 000 USD na hotovost při koupi domu za 100 000 $ by kupující ztratil pouhých 5 000 $ v prvním roce ceny domů klesly - mnohem méně než dražší dům.

Na trzích s nemovitostmi, kde ceny výrazně klesají, mohou majitelé domů nakonec dlužit více peněz, než kolik dům skutečně stojí. Pro investory mohou klesající ceny snížit nebo dokonce eliminovat zisky. Pokud také klesne nájemné, může být výsledkem nemovitost, kterou nelze pronajmout za cenu, která pokryje náklady na hypotéku a další výdaje. Pokud uvažujete o tom, že se stanete a hostinský, existují mnoho faktorů zvážit.

Nevýhody Využití mnoha vlastností

Problémy jsou ještě větší, když je zapojeno více jednotek, jako komerční nemovitosti investoři často odkládají co nejméně peněz. Cílem je využít své peníze tím, že převezmete kontrolu nad 100% aktiv a přitom snížíte pouze 20% hodnoty. Zvažte 500 000 $ v našem předchozím příkladu. řekněme, že je to malý bytový dům. Vzhledem k tomu, že byla zakoupena se zálohou 100 000 $, pokud hodnota budovy klesne o 30%, nemovitost má hodnotu pouhých 350 000 $, ale investor musí stále platit úroky a jistinu the plnou hodnotu z půjčky 400 000 dolarů.

Pokud by částka, kterou investor dostane na nájemném, také klesla, mohlo by dojít k selhání nemovitosti. Pokud investor používá tok peněz z této nemovitosti na zaplacení hypotéky na jiné nemovitosti by ztráta příjmu mohla vyvolat dominový efekt, který může skončit celým portfoliem v uzavření trhu přes jednu špatnou půjčku na jednu nemovitost.

Vyhýbání se využití rizik

Nyní, když jste se dozvěděli o základech využití páky nemovitost stejně jako některá úskalí si můžete myslet, že pomocí této techniky není možné dosáhnout dobrého návratu. Nebojte se - jde jen o to použít zdravý rozum. Jako každá investice přichází i nemovitost riziko. Ačkoli můžete využít pákový efekt ve svůj prospěch, existuje několik klíčových věcí, kterým se chcete vyhnout, abyste získali lepší výhodu na trhu.

Nejprve nepředpokládejte, co se stane, než se to stane. Minulý výkon nemůžete vždy použít jako indikátor toho, co se stane v budoucnosti - zejména na trhu s bydlením. Pokud vidíte, že hodnoty nemovitostí vzrostly v určité oblasti o 5% až 10% za určité časové období, neznamená to, že budou pokračovat stejnou cestou.

Dále si podle toho vytvořte rozpočet a vězte, do čeho jdete. Pokud položíte nižší záloha, výše vaší půjčky bude vyšší. To znamená, že budete muset provést vyšší splátku hypotéky. Možná budete muset počítat s nižší mírou neobsazenosti, což je tvrdší ekonomika, špatní nájemníci - to vše dopadne na vás. Nakonec jste stále odpovědní za splátku hypotéky, takže se musíte ujistit, že se v jakékoli situaci dokážete udržet nad vodou.

Sečteno a podtrženo

Představy o takovýchto pákových nákupech vám v mysli připomenou ty pozdní noci infomercials kde hladce mluvící prodejci naznačují, že můžete vydělat miliony dolarů nákupem nemovitostí bez peněz dolů. I když je to možné, nedoporučujeme jít touto cestou.

Naštěstí nemusíte. Existují méně exotické způsoby, jak využít pákový efekt, což vám umožní koupit nemovitost s relativně malou částkou dolů - dokonce bez peněz. Ve skutečnosti, ačkoli to nemusí považovat za pákový efekt, většina lidí to dělá, pokud si při koupi domu vezmou hypotéku. Splácejí půjčku po dobu let nebo desetiletí, přičemž užívají nemovitost. Morálka příběhu je, že pákový efekt je běžný nástroj, který funguje dobře - když je používán obezřetně.