Definice modelu automatizovaného oceňování (AVM)
Co je to model automatizovaného oceňování (AVM)?
Automatizovaný oceňovací model (AVM) je termín pro službu, která používá matematické nebo statistické modelování kombinované s databázemi stávajících nemovitostí a transakcí pro výpočet nemovitostí hodnoty. Většina modelů automatizovaného oceňování porovnává hodnoty podobných vlastností ve stejném časovém okamžiku.
Mnoho odhadců a dokonce Wall Street instituce, použijte tyto AVM k ocenění rezidenčních nemovitostí. AVM připravené pro spotřebitele existují také na stránkách se seznamem nemovitostí, jako jsou Zillow a Trulia.
Klíčové informace
- Modely automatizovaného oceňování (AVM) jsou softwarové cenové modely používané na trhu nemovitostí k oceňování nemovitostí.
- AVM jsou efektivnější a konzistentnější než lidský odhadce, ale jsou také jen tak přesné, jako data za nimi, což znamená, že mohou být zastaralé nebo nesprávné.
- Mezi poskytovatele AVM patří komerční platformy jako CoreLogic, Freddie Mac a Equifax, stejně jako bezplatné spotřebitelské weby jako Zillow a Trulia.
Jak fungují modely automatizovaného oceňování (AVM)?
Zprávy modelu automatizovaného oceňování (AVM) jsou založeny na technologiích, včetně proprietárních algoritmů, a mohou být získány během několika sekund věřiteli a agenty. Obvykle obsahují jak a hedonický model (typ statistiky regresní analýza) a index opakovaných prodejů, které jsou váženy a analyzovány za účelem vytvoření odhadu ceny. AVM obvykle zahrnují hodnotu daňového odhadce, všechny související informace o dotyčné nemovitosti-například její historii prodeje-a analýzu prodeje nemovitostí podobného druhu.
Používají se také k podpoře upisování pro hypotéky a domácí kapitálové půjčky, rozhodnutí o refinancování a také pomoc při snižování ztrát a úvěrovém riziku manažerské činnosti, jako je uvádění na trh držby nemovitostí v institucionálních investicích portfolia. Zatímco zpočátku byly AVM používány k ocenění obytných nemovitostí, jejich použití se rozšířilo na další typy, včetně komerčních nemovitostí.
Poskytovatelé (AVM) nabízejí své služby různým klientům, včetně realitních kanceláří a makléřů, poskytovatelů hypotečních úvěrů a velkých finančních institucí. Mezi přední poskytovatele AVM patří CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), VeroValue a Equifax. Veřejnost je může využívat prostřednictvím bezplatných realitních stránek pro spotřebitele.
Zillowův oblíbený webový nástroj pro oceňování nemovitostí, "Zestimate, “je jeden známý typ AVM.
Klady a zápory modelů automatizovaného oceňování (AVM) v oblasti nemovitostí
Navzdory jejich dnešnímu rozšířenému používání AVM vyvolávají určitou diskusi, zejména o tom, jak se srovnávají s tradičními osobními hodnoceními.
Výhody AVM
Výhody používání AVM oproti fyzickému hodnocení jsou podobné jako u jakéhokoli automatizovaného systému oproti lidskému úsilí. V zásadě šetří čas, peníze a úsilí. Mohou provést řadu výpočtů a srovnání během několika sekund a pro zobrazení vlastnosti nebo podobných vlastností nemusí fyzicky vyjíždět ("comps" být klíčovým faktorem při oceňování a oceňování konkrétního kusu nemovitosti).
To vše snižuje náklady na ocenění nemovitosti nebo více nemovitostí. AVM jsou zvláště užitečné při posuzování hodnoty celého portfolia nemovitostí. Po nastavení lze AVM provozovat s malými náklady.
Algoritmy, které jsou levnější a rychlejší, nepodléhají lidským chybám - ani chybám. Jako objektivní automaty z rovnice odstraňují zkreslení a subjektivitu. Existuje tedy menší riziko podvodu nebo záměrného nesprávného stanovení cen - i když počítačové programy lze samozřejmě hacknout nebo manipulovat.
Konferenční příspěvek z roku 2017 s názvem „Automated Valuation Models (AVM): a brave new world?“ od George Andrewa Matysiaka z Krakova University of Economics, odkazoval na další studie při řešení silných a jejich nedostatků modely. „Existuje jen málo tvrdých nestranných důkazů o přesnosti komerčně dostupných AVM ve veřejné doméně,“ poznamenal list. "Navzdory vysokým průměrným úrovním přesnosti mohou být statisticky podložená ocenění značně odlišná a je třeba je rozšířit o profesionální úsudek."
Nevýhody AVM
Aby AVM dobře fungovalo, potřebuje vysoce kvalitní data v dostatečném množství, aby byla reprezentativní. V tom tkví jeho zranitelnost.
Nejčastěji citovanou nevýhodou AVM je, že při určování hodnoty nezohledňují (a nemohou) skutečný stav majetku. Pouze předpokládají průměrný stav, který může, ale nemusí být přesný. Nemohou si všimnout podrobností nebo změn stavu.
AVM jsou skvělé ve srovnání, ale co když je jich nedostatek srovnatelná nemovitost nebo zaznamenané transakční údaje? Z tohoto důvodu jsou nově postavené vlastnosti obzvláště obtížně hodnotitelné a AVM, které jsou spíše doslovné, obvykle postrádají představivost, aby přišly s něčím, co by sloužilo jako kompa. A protože AVM funguje na základě známých faktorů - historických záznamů - přichází o nehmotné věci, které mohou zvýšit nebo snížit odhad.
Nakonec může AVM pracovat pouze s údaji, která jsou mu poskytnuta, a vždy existuje riziko nesprávného zadání dat. Informace, které má, nemusí být také aktuální-díky čemuž jsou AVM nespolehlivé na rychle se měnících realitních trzích.
Sečteno a podtrženo
Hlavní poskytovatelé automatizovaných oceňovacích modelů nabízejí jejich přesnost, komplexní pokrytí a úsporu času. AVM se zabývají průměrem. Jsou tedy zvláště účinné tam, kde je sklad nemovitostí velmi obecný. V oblastech s větší škálou typů a stylů mohou být méně přesné a užitečné.
Zatímco jejich použití roste, AVM nenahradily odhady lidského ocenění, v neposlední řadě proto, že většina hypoteční věřitelé vyžadují, aby ocenění nemovitosti na míru provedl certifikovaný odhadce v osoba. Kvůli obavám z jejich přesnosti někteří účastníci z oboru navrhují prohlížení výsledků z více AVM jako způsob, jak získat úplnější obraz a zvýšit důvěru ve své zprávy.