Lån til værdi (LTV) Ratio Definition & Formula

Hvad er låneværdi (LTV) -forholdet?

Belåningsgraden (LTV) er en vurdering af udlånsrisiko, som finansielle institutioner og andre långivere undersøger, før de godkender et realkreditlån. Typisk betragtes lånevurderinger med høje LTV -forhold som lån med højere risiko. Hvis realkreditlånet er godkendt, har lånet derfor en højere rente.

Derudover kan et lån med et højt LTV -forhold kræve, at låntageren køber realkreditforsikring for at opveje risikoen for långiveren. Denne type forsikring kaldes privat realkreditforsikring (PMI).

Forståelse af lån-til-værdi-forholdet

Interesserede boligkøbere kan let beregne LTV -forholdet i et hjem. Dette er formlen:

​LTVr-entjego=ENPVMEN​hvor:MEN=RealkreditbeløbENPV=Vurderet ejendomsværdi​

Et LTV -forhold beregnes ved at dividere det lånte beløb med vurderet ejendommens værdi, udtrykt i procent. For eksempel, hvis du køber et hjem, der er vurderet til $ 100.000 for dets vurderede værdi, og tjener et $ 10.000 forskudsbetaling, vil du låne $ 90.000. Dette resulterer i et LTV -forhold på 90% (dvs. 90.000/100.000).

Fastsættelse af et LTV -forhold er en kritisk komponent i realkreditlån tegning. Det kan bruges i processen med købe et hus, refinansiering et løbende realkreditlån til et nyt lån, eller låntagning mod akkumuleret egenkapital inden for en ejendom.

Långivere vurderer LTV -forholdet for at bestemme niveauet for eksponering for risiko, de påtager sig, når de tegner et realkreditlån. Når låntagere anmoder om et lån for et beløb, der ligger til eller nær den vurderede værdi (og derfor har et højere LTV -forhold), opfatter långivere, at der er større chance for, at lånet går ind Standard. Dette skyldes, at der er meget lidt egenkapital opbygget i ejendommen. Som følge heraf, i tilfælde af en afskærmning, kan långiveren have svært ved at sælge boligen for nok til at dække den udestående realkreditbalance og stadig tjene penge på transaktionen.

De vigtigste faktorer, der påvirker LTV -nøgletal, er størrelsen af ​​forskudsbetalingen, salgsprisen og den vurderede værdi af en ejendom. Det laveste LTV -forhold opnås med en højere forskudsbetaling og en lavere salgspris.

Hvordan LTV bruges af långivere

Et LTV -forhold er kun en faktor for at bestemme berettigelsen til at sikre et realkreditlån, a boliglån, eller a kreditlinje. Det kan dog spille en væsentlig rolle i den rente, som en låntager er i stand til at sikre.

De fleste långivere tilbyder realkreditlånere og ansøgere til boliglån den lavest mulige rente, når deres LTV-ratio er på eller under 80%.En højere LTV -ratio udelukker ikke låntagere fra at blive godkendt til et realkreditlån, selvom lånet kan stige, når LTV -ratioen stiger. For eksempel kan en låntager med et LTV -forhold på 95% blive godkendt til et realkreditlån. Dog kan deres rente være et fuldt procentpoint højere end renten givet til en låntager med et LTV -forhold på 75%.

Hvis LTV -forholdet er højere end 80%, kan det være nødvendigt med en låntager til at købe privat realkreditforsikring (PMI). Dette kan tilføje alt fra 0,5% til 1% til det samlede lånebeløb på årsbasis. F.eks. Ville PMI med en sats på 1% på et lån på $ 100.000 tilføje yderligere $ 1.000 til det samlede betalte beløb om året (eller $ 83,33 pr. Måned). PMI -betalinger er påkrævet, indtil LTV -forholdet er 80% eller lavere. LTV -forholdet falder, når du betaler dit lån ned, og som værdien af ​​dit hjem stiger over tid.

Generelt, jo lavere LTV -forhold, desto større er chancen for, at lånet bliver godkendt, og jo lavere er renten sandsynligvis. Derudover er det mindre sandsynligt, at du som låntager skal købe privat realkreditforsikring (PMI).

Selvom det ikke er en lov, at långivere kræver et 80% LTV -forhold, for at låntagere kan undgå meromkostningerne ved PMI, er det praksis for næsten alle långivere. Undtagelser fra dette krav er undertiden gjort for låntagere, der har en høj indkomst, lavere gæld eller har en stor investeringsportefølje.

Eksempel på LTV

Antag for eksempel, at du køber et hjem, der vurderer til $ 100.000. Ejeren er dog villig til at sælge den for $ 90.000. Hvis du foretager en udbetaling på $ 10.000, er dit lån for $ 80.000, hvilket resulterer i et LTV -forhold på 80% (dvs. 80.000/100.000). Hvis du ville øge din forskudsbetaling til $ 15.000, er dit realkreditlån nu $ 75.000. Dette ville gøre dit LTV -forhold til 75% (dvs. 75.000/100.000).

Variationer på reglerne for udlånsværdi

Forskellige lånetyper kan have forskellige regler, når det kommer til krav om LTV -forhold.

FHA lån

FHA-lån er realkreditlån designet til låntagere med lav til moderat indkomst. De udstedes af en FHA-godkendt långiver og forsikres af Federal Housing Administration (FHA). FHA -lån kræver en lavere minimumsudbetaling og kredit score end mange konventionelle lån. FHA -lån tillader et initialt LTV -forhold på op til 96,5%, men de kræver en realkreditforsikringspræmie (MIP) der varer så længe du har det lån (uanset hvor lavt LTV -forholdet til sidst går).Mange mennesker beslutter at refinansiere deres FHA -lån, når deres LTV -forhold når 80% for at eliminere MIP -kravet.

VA- og USDA -lån

VA- og USDA -lån - tilgængelige for nuværende og tidligere militære eller dem i landdistrikter - kræver ikke privat realkreditforsikring, selvom LTV -forholdet kan være så højt som 100%. Både VA- og USDA -lån har dog ekstra gebyrer.

Fannie Mae og Freddie Mac

Fannie Maes HomeReady og Freddie Mac's Home Mulige realkreditlåneprogrammer for låntagere med lav indkomst tillader et LTV-forhold på 97%. De kræver dog realkreditforsikring, indtil forholdet falder til 80%.

For FHA-, VA- og USDA -lån er der strømlinede refinansieringsmuligheder tilgængelige. Disse frafalder vurderingskrav, så hjemmets LTV -forhold ikke påvirker lånet. For låntagere med et LTV -forhold på over 100% - også kendt som "undervands" eller "på hovedet" - Fannie Maes Mulighed for refinansiering af højt lån til værdi og Freddie Macs refinansiering til forbedret aflastning er også tilgængelige muligheder.

LTV vs. Kombineret LTV (CLTV)

Mens LTV -forholdet ser på virkningen af ​​et enkelt realkreditlån ved køb af en ejendom, er kombineret lån til værdi (CLTV) -forhold er forholdet mellem alle lån med sikkerhed på en ejendom til værdien af ​​en ejendom. Dette omfatter ikke kun det primære realkreditlån, der bruges i LTV, men også andre realkreditlån, lån til egenkapital eller kreditlinjer eller andre pant. Långivere bruger CLTV -forholdet til at bestemme en potentiel boligkøbers risiko for misligholdelse, når mere end ét lån er bruges - for eksempel hvis de vil have to eller flere realkreditlån eller et realkreditlån plus et lån til egenkapital eller kreditlinje (HELOC). Generelt er långivere villige til at låne ud på CLTV -forhold på 80% og derover og til låntagere med høje kreditvurderinger. Primære långivere har en tendens til at være mere generøse med CLTV -krav, da det er en mere grundig foranstaltning.

Lad os se lidt nærmere på forskellen. LTV -forholdet overvejer kun den primære realkreditbalance på et hjem. Derfor, hvis den primære realkreditbalance er $ 100.000, og boligværdien er $ 200.000, er LTV = 50%.

Overvej dog eksemplet, hvis det også har et andet realkreditlån på $ 30.000 og en HELOC på $ 20.000. Det samlede lån til værdi bliver nu ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; et meget højere forhold.

Disse kombinerede overvejelser er især vigtige, hvis panthaveren misligholder og modsætter sig tvangsauktion.

Ulemper ved Lån til Værdi (LTV)

Den største ulempe ved de oplysninger, som en LTV giver, er, at den kun indeholder det primære pant, som en husejer skylder, og inkluderer ikke i sine beregninger låntagers andre forpligtelser, såsom et andet realkreditlån eller egenkapital lån. Derfor er CLTV et mere inklusivt mål for en låntagers mulighed for at tilbagebetale et boliglån.