Definition kommerzieller Mortgage-Backed Securities (CMBS)
Was sind Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)?
Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) sind festverzinsliche Anlageprodukte, die durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert sind. CMBS kann Immobilieninvestoren und gewerblichen Kreditgebern gleichermaßen Liquidität zur Verfügung stellen.
Da es keine Regeln zur Standardisierung der Strukturen von CMBS gibt, können deren Bewertungen schwierig sein. Die zugrunde liegenden Wertpapiere von CMBS können eine Reihe von gewerblichen Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten, Werten und Immobilienarten umfassen, wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. CMBS kann ein geringeres Vorauszahlungsrisiko bieten als Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS), da die Laufzeit bei gewerblichen Hypotheken in der Regel festgelegt ist.
Die zentralen Thesen
- CMBS sind durch Hypotheken auf Gewerbeimmobilien und nicht auf Wohnimmobilien besichert.
- Kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere liegen in Form von Anleihen vor, und die zugrunde liegenden Darlehen sind in der Regel in Trusts enthalten.
- Die Darlehen in einem CMBS fungieren als Sicherheiten – wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden – im Falle eines Ausfalls.
Wie kommerzielle hypothekenbesicherte Wertpapiere funktionieren
Wie bei Collateralized Debt Obligations (CDO) und Collateralized Mortgage Obligations (CMO) liegen CMBS in Form von Anleihen vor. Die Hypothekendarlehen, die ein einziges hypothekarisch besichertes Wertpapier bilden, dienen als Sicherheit im Falle eines Ausfalls, wobei Kapital und Zinsen an die Anleger weitergegeben werden.
Die Darlehen sind in der Regel in einem Trust enthalten und in Bezug auf Bedingungen, Immobilienarten und Beträge stark diversifiziert. Die zugrunde liegenden Kredite, die in CMBS verbrieft werden, umfassen Kredite für Immobilien wie Mehrfamilienhäuser und Komplexe, Fabriken, Hotels, Bürogebäude, Büroparks und Einkaufszentren, oft innerhalb derselben Vertrauen.
Ein Hypothekendarlehen ist in der Regel eine Schuld ohne Rückgriffsrechte – jede Verbraucher- oder Geschäftsschuld, die nur durch Sicherheiten besichert ist. Bei Zahlungsverzug darf der Kreditgeber keine über die Sicherheiten hinausgehenden Vermögenswerte des Kreditnehmers pfänden.
Da CMBS komplexe Anlagevehikel sind, benötigen sie eine breite Palette von Marktteilnehmern – einschließlich Investoren, einen primären Servicer, einen Master-Servicer, einen speziellen Servicer, einen leitenden Zertifikatsinhaber, Treuhänder, und Rating-Agenturen. Jeder dieser Spieler übernimmt eine bestimmte Rolle, um sicherzustellen, dass CMBS ordnungsgemäß funktioniert.
Der CMBS-Markt macht etwa 2 % des gesamten US-amerikanischen Rentenmarktes aus.
Arten von CMBS
Die Hypotheken, die CMBS besichern, werden nach ihrem Kreditrisiko in Tranchen eingeteilt, die in der Regel von vorrangiger oder höchster Qualität bis hin zu niedrigerer Qualität eingestuft werden. Die Tranchen mit der höchsten Qualität erhalten sowohl Zins- als auch Tilgungszahlungen und sind mit dem geringsten Risiko verbunden. Niedrigere Tranchen bieten höhere Zinssätze, aber die Tranchen, die ein höheres Risiko eingehen, absorbieren auch den größten Teil des potenziellen Verlustes, der auftreten kann, wenn die Tranchen im Rang sinken.
Die niedrigste Tranche in einer CMBS-Struktur enthält die riskantesten – und möglicherweise spekulativsten – Kredite im Portfolio. Das Verbriefung Der Prozess der Gestaltung der CMBS-Struktur ist sowohl für Banken als auch für Investoren wichtig. Es ermöglicht den Banken, insgesamt mehr Kredite zu vergeben, und bietet Anlegern einen einfachen Zugang zu Gewerbeimmobilien und bietet ihnen gleichzeitig mehr Rendite als herkömmliche Staatsanleihen.
Anleger sollten jedoch verstehen, dass im Falle eines Ausfalls eines oder mehrerer Darlehen in einem CMBS die die höchsten Tranchen müssen vollständig mit Zinsen abbezahlt werden, bevor die unteren Tranchen welche erhalten Mittel.
Kritik an CMBS
Normalerweise investieren nur sehr vermögende Anleger in CMBS, da es hier für den durchschnittlichen Anleger nicht viele Möglichkeiten gibt. Es ist schwierig, Investmentfonds oder Exchange Traded Funds (ETF) zu finden, die ausschließlich in diese Anlageklasse investieren, obwohl viele Immobilienfonds einen Teil ihrer Portfolios in CMBS investieren.
Voraussetzungen für CMBS
Im Dezember 2016 haben die Securities and Exchange Commission (SEC) und Aufsichtsbehörde für die Finanzindustrie (FINRA) eingeführt neue Vorschriften einige der CMBS-Risiken durch die Schaffung von Margin-Anforderungen für gedeckte Agenturtransaktionen, einschließlich besicherter Hypothekenverpflichtungen, zu mindern.