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Vergleichende Marktanalyse (CMA) Definition

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Was ist eine vergleichende Marktanalyse?

Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist eine Schätzung des Werts einer Immobilie auf der Grundlage kürzlich verkaufter, ähnlicher Immobilien in unmittelbarer Nähe. Immobilienmakler und Makler erstellen CMA-Berichte, um Verkäufern bei der Einrichtung zu helfen Listenpreise für ihre Häuser und, seltener, um Käufern zu helfen, wettbewerbsfähige Angebote zu machen. Einzelpersonen können ihre eigene vergleichende Marktanalyse durchführen, indem sie vergleichbare Immobilien (bekannt als "Comps") auf Immobilienbörsen recherchieren, wie z realtor.com.

Die zentralen Thesen

  • Eine vergleichende Marktanalyse (CMA) ist eine Schätzung des Wertes eines Hauses, die verwendet wird, um Verkäufern bei der Festlegung von Listenpreisen zu helfen und Käufern zu helfen, wettbewerbsfähige Angebote zu machen.
  • Die Analyse berücksichtigt Lage, Alter, Größe, Konstruktion, Stil, Zustand und andere Faktoren für die untersuchte Immobilie und Vergleichsobjekte.
  • Wenn Sie ein Käufer oder Verkäufer sind, der an einer CMA für eine bestimmte Immobilie interessiert ist, bitten Sie einen lokalen Immobilienmakler oder Makler um Hilfe, oder führen Sie Ihre eigenen Recherchen durch, indem Sie Häuser online vergleichen.

Verstehen der vergleichenden Marktanalyse

Eine vergleichende Marktanalyse hilft Verkäufern, die besten Listenpreise für ihre Häuser zu wählen. Der "beste" Preis ist nicht so niedrig, dass Geld auf dem Tisch bleibt, und nicht so hoch, dass das Haus überhaupt nicht verkauft wird. Für Käufer kann eine CMA überprüfen, ob ein Haus ein gutes Geschäft ist, und ein wettbewerbsfähiges Angebot ermitteln, das ernst genommen wird – ohne es zu übertreiben.

Ein CMA vergleicht eine betroffene Immobilie mit anderen Häusern, die in Lage, Größe und Ausstattung ähnlich sind. Idealerweise verwendet eine CMA kürzlich verkaufte Häuser aus derselben Unterteilung wie die betreffende Immobilie. Natürlich kann es schwierig sein, Häuser in der unmittelbaren Umgebung zu finden, die innerhalb der letzten drei bis sechs Monate verkauft wurden, wenn Sie sich auf einem coolen Immobilienmarkt oder in einer ländlichen Umgebung befinden. In diesen Fällen ist a formelle Bewertung könnte eine bessere Option sein.

Beachten Sie, dass eine vergleichende Marktanalyse zwar wie eine informelle Bewertung ist, Immobilienmakler und Makler benötigen keine Gutachterlizenz, um eine CMA durchzuführen und gleichzeitig Käufer und Verkäufer zu bedienen. Dennoch werden einige Staaten Immobilienmakler und -makler zur Verantwortung ziehen, wenn sie eine CMA nicht kompetent durchführen. In diesem Fall könnte die staatliche Immobilienlizenzkommission disziplinarische Maßnahmen gegen den Makler oder Makler ergreifen.

Was steht in einem CMA-Bericht?

Wenn ein Immobilienmakler oder Makler eine vergleichende Marktanalyse durchführt, erstellt er einen Bericht, der die Ergebnisse detailliert beschreibt. Es gibt zwar keinen standardisierten CMA-Bericht, er enthält jedoch in der Regel:

  • Die Adresse des Objekts und drei bis fünf vergleichbare
  • Eine Beschreibung jeder Immobilie, einschließlich Höhe, Grundriss und Anzahl der Schlafzimmer und Bäder
  • Die Quadratmeterzahl jeder Immobilie
  • Der Verkaufspreis jedes Komp
  • Dollar-Anpassungen für eventuelle Unterschiede
  • Der angepasste Verkaufspreis pro Quadratfuß jedes Comp
  • Das fairer Marktwert des Gegenstandseigentums

Viele Immobilienmakler und Makler verwenden Software, um umfassende (und professionell aussehende) CMA-Berichte zu erstellen. Wenn Sie vorhaben, Ihre eigenen zu erstellen, verwenden Sie eine Tabelle, um Ihre Recherchen zu verfolgen, oder probieren Sie ein Online-Tool zum Hauspreis aus, das von einem der. angeboten wird Websites mit Immobilienangeboten. Unten: ein Beispielbericht.

Diagramm zur vergleichenden Marktanalyse

Wie man eine vergleichende Marktanalyse durchführt

Ein CMA beinhaltet viel mehr als nur den Vergleich der Preise kürzlich verkaufter Häuser in der Umgebung. Hier ist ein Überblick über die grundlegenden Schritte zum Erstellen einer genauen CMA:

1. Bewerten Sie die Nachbarschaft.

Um den richtigen Listenpreis festzulegen – oder sicherzustellen, dass ein Haus, an dem Sie interessiert sind, ein gutes Geschäft ist – sollte die CMA die allgemeine Qualität der Nachbarschaft berücksichtigen. Wo sind die attraktiveren Blöcke? Wie nah sind Gemeinschaftseinrichtungen? Wie nah sind die Belästigungen der Gemeinschaft? Was sind die HOA Regeln? Wie sind die Schulen? Gibt es Probleme mit Einspruch eindämmen?

2. Sammeln Sie Details über die betreffende Eigenschaft.

Wenn ein Immobilienmakler oder Makler die CMA durchführt, wird er die bestehende Auflistung (sofern vorhanden) überprüfen und einen persönlichen Besuch abstatten, um Informationen über das Thema Haus zu sammeln. Sie werden die Größe des Hauses (insbesondere den bewohnbaren Raum), das Alter, den Stil, den Bau, den Zustand, die Aufteilung, die Oberflächen, die Landschaftsgestaltung und Upgrades und Updates.

3. Wählen Sie Komps.

Finden Sie drei bis fünf vergleichbare Häuser in der Umgebung, die kürzlich verkauft wurden und die dem Thema Haus möglichst nahe kommen. Idealerweise ist die Komps innerhalb einer Meile von der betreffenden Immobilie und im selben Schulbezirk sein. Konzentrieren Sie sich auf Häuser, die in Bezug auf Quadratmeterzahl, Grundstücksgröße, Schlafzimmer, Badezimmer und Bauart dem Thema Haus entsprechen. Achten Sie genau darauf, wann die vergleichbare Immobilie verkauft wird: Je jünger, desto besser, denn Immobilienpreise können schnell schwanken. Wenn das Haus eine einzigartige Lage hat – beispielsweise mit Blick auf einen Golfplatz oder die Uferpromenade – sollten die Comps dieselbe Platzierung haben.

4. Auf Unterschiede einstellen.

Der nächste Schritt besteht darin, Unterschiede zwischen dem betreffenden Haus und jeder vergleichbaren Immobilie auszugleichen. Ein erfahrener Immobilienmakler oder Makler kann jeder der Differenzen einen Dollarwert zuweisen und den Wert jedes Comps entsprechend anpassen. Es mag kontraintuitiv erscheinen, aber wenn die Komposition eine Funktion hat, die dem Thema home unterlegen ist, wird der Wert der Komposition positiv angepasst und umgekehrt. Wenn ein Comp beispielsweise ein zusätzliches Schlafzimmer (überlegene Funktion) hat, ist es vernünftig anzunehmen, dass der Käufer mehr bezahlt hat, um das zusätzliche Schlafzimmer zu erhalten. In diesem Fall würden Sie einen Betrag von der Vergütung abziehen, um das zusätzliche Schlafzimmer zu berücksichtigen, wodurch ein Vergleich von Äpfeln zu Äpfeln ermöglicht wird. Der Wert des Zielhauses wird nie angepasst.

5. Bestimmen Sie den Verkaufspreis pro Quadratmeter nach Anpassungen.

Nachdem Sie die Unterschiede bereinigt haben, teilen Sie den angepassten Preis jedes Comps durch seine Quadratmeterzahl, um den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu bestimmen. Als nächstes addieren Sie den Verkaufspreis pro Quadratmeter aller Comps und dividieren durch die Anzahl der Comps, um den Durchschnitt zu erhalten. Zum Schluss multiplizieren Sie diesen Durchschnitt mit den Quadratmetern der betreffenden Immobilie, um den aktuellen Marktwert zu ermitteln.

Die Quintessenz

Im Allgemeinen sind die besten Kompositionen diejenigen, die dem Thema Zuhause am ähnlichsten sind, die kürzlich verkauft wurden und die mit den wenigsten Anpassungen erforderlich sind. Der Endpreis muss möglicherweise etwas angepasst werden, je nach Markt. Wenn der Markt beispielsweise heiß ist oder der Lagerbestand niedrig ist, kann der Preis etwas höher sein. Umgekehrt, wenn es viele ähnliche Häuser auf dem Markt gibt, muss der Preis möglicherweise gesenkt werden, um wettbewerbsfähig zu sein.

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