Was sind Rabattpunkte?
Was sind Rabattpunkte?
Rabattpunkte sind eine Art von vorausbezahlte Zinsen oder bezahle das Hypothek Kreditnehmer können kaufen, um den Zinsbetrag für ihre nachfolgenden monatlichen Zahlungen zu senken – indem sie mehr im Voraus ausgeben, um später weniger zu zahlen. Rabattpunkte sind steuerlich absetzbar.
Die zentralen Thesen
- Discount Points sind eine Form von vorausbezahlten Zinsen, die Hypothekenkreditnehmer erwerben können, um den Zinssatz für ihre nachfolgenden monatlichen Zahlungen zu senken.
- Bei den Rabattpunkten handelt es sich um eine einmalige Gebühr, die im Voraus entweder bei der erstmaligen Vermittlung einer Hypothek oder während einer Refinanzierung gezahlt wird.
- Jeder Diskontpunkt kostet in der Regel 1 % des gesamten Darlehens und senkt den Zinssatz des Darlehens um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.
- Punkte müssen nicht immer aus der Tasche des Käufers bezahlt werden; sie können manchmal in das Darlehenssaldo einfließen oder vom Verkäufer bezahlt werden.
- Rabattpunkte sind eine gute Option, wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek über einen längeren Zeitraum halten möchte, aber weniger nützlich, wenn ein Kreditnehmer beabsichtigt, seine Immobilie vor Fälligkeit zu verkaufen oder sich zu refinanzieren.
Rabattpunkte verstehen
Eine Art von Hypothekenpunkte, Discount Points sind einmalige Kosten für den Abschluss einer Hypothek, die dem Kreditnehmer Zugang zu einem ermäßigten Zinssatz für die Laufzeit des Darlehens verschaffen. Jeder Diskontpunkt kostet in der Regel 1 % der gesamten Kreditsumme und jeder Punkt senkt den Zinssatz des Kredits um ein Achtel bis ein Viertel Prozent.
Bei einem Kredit von 200.000 US-Dollar würde jeder Punkt beispielsweise 2.000 US-Dollar kosten. Angenommen, der Zinssatz der Hypothek beträgt 4,5% und jeder Punkt senkt den Zinssatz um 0,25%, der Kauf von zwei Punkten kostet 4.000 USD und führt zu einem Zinssatz von 4,0%. Je nach Laufzeit der Hypothek zu diesem Zinssatz kann dies im Laufe der Zeit zu erheblichen Einsparungen führen. Schauen wir uns an, wie sich die Zahlungen bei einem solchen Kredit entwickeln – unter der Annahme der klassischen 30-jährigen Hypothek:
| Die Auswirkung der Punktezahlung auf eine Hypothek von 200.000 $ mit 30 Jahren Laufzeit | |||
|---|---|---|---|
| Keine Punkte | 1 Punkt (2.000 $) | 2 Punkte (4.000 $) | |
| Jährlicher Prozentsatz (APR) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Monatliche Bezahlung | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Einsparungen bei monatlicher Zahlung | -- | $29.49 | $58.54 |
| Break-Even-Zeit zur Wiederherstellung der Punktkosten | -- | 68 Monate | 68 Monate |
| Gesamteinsparungen über die Kreditlaufzeit | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Je länger die Laufzeit eines Kredits ist, desto mehr Zinsen zahlen Sie dafür – so funktioniert Finanzierung im Allgemeinen. Punkte sind also ideal geeignet für a fester Zinssatz, langfristige Hypothek (20 bis 30 Jahre), die höchstwahrscheinlich nicht so schnell refinanziert wird.
So bezahlen Sie für Rabattpunkte
Ein Kreditnehmer, der Rabattpunkte zahlt, muss diese Kosten wahrscheinlich aus eigener Tasche tragen. Es gibt jedoch viele Szenarien, insbesondere auf den Immobilienmärkten des Käufers, in denen ein Verkäufer anbietet, bis zu einem bestimmten Dollarbetrag des Abschlusskosten. Wenn andere Abschlusskosten, wie die Gebühr für die Kreditvergabe und die Gebühr für die Titelversicherung, diese nicht decken Schwelle kann der Käufer oft kostenlos Rabattpunkte hinzufügen und seinen Zinssatz effektiv senken.
Um Ihren Hypothekarzins mit Rabattpunkten zu senken, müssen Sie nicht immer aus eigener Tasche bezahlen – insbesondere in einem refinanzieren Situation, in der der Kreditgeber Diskontpunkte sowie andere Abschlusskosten in den neuen Kreditsaldo einfließen lassen kann. Dies verhindert, dass der Kreditnehmer am Abschlusstisch noch mehr Geld hustet; natürlich reduziert es auch ihre Eigenkapitalposition in ihrem Haus.
Weil der Internal Revenue Service (IRS) betrachtet Diskontpunkte als vorausbezahlte Hypothekenzinsen, sie sind in der Regel während der Laufzeit des Darlehens steuerlich absetzbar. Wenn sie und der Hauskauf bestimmte Voraussetzungen erfüllen, können sie für das Jahr, in dem sie bezahlt wurden, voll abzugsfähig sein.
Können Sie Hypothekenpunkte aushandeln?
Punkte sind definitiv verhandelbar. Die Anzahl der Punkte, die Sie kaufen – oder ob Sie überhaupt kaufen – liegt ganz bei Ihnen. Wenn Kreditgeber die Hypothekenoptionen anzeigen, für die Sie sich qualifizieren, werden Ihnen in der Regel verschiedene Raten angezeigt, einschließlich derjenigen, die Sie beim Kauf von Rabattpunkten erhalten.
Genau genommen verhandeln Sie nicht die Punkte selbst, sondern einen niedrigeren Zinssatz für die Laufzeit des Kredits. Die Bedingungen der Punkte – die Kosten für jeden Punkt, wie viel er den effektiven Jahreszins (APR) senkt – werden vom Finanzinstitut so ziemlich festgelegt. Aber sie sind nicht in Stein gemeißelt. Wenn du herumgestöbert (immer eine gute Idee bei der Suche nach Hypotheken) und können ihnen woanders ein besseres Angebot aufzeigen, sie könnten damit übereinstimmen – besonders wenn Sie eine starke Kredithistorie haben und wie ein verantwortungsbewusster, wünschenswerter Kunde erscheinen.
Obwohl beide Arten von Hypothekenpunkten sind, verwechseln Sie Rabattpunkte nicht mit Ausgangspunkte. Origination Points sind Gebühren, die Kreditgeber für den Abschluss einer Hypothek berechnen – ein Teil der Abschlusskosten bei einem Hauskauf. Im Wesentlichen ein Zuschlag, der sich nicht auf den Zinssatz bezieht. Origination Points sind im Allgemeinen nicht optional, verhandelbar oder steuerlich absetzbar.
Sollten Sie Rabattpunkte kaufen?
Für Kreditgeber haben Rabattpunkte einen entscheidenden Vorteil: Sie erhalten Bargeld im Voraus, anstatt im Laufe der Zeit auf Geld in Form von Zinszahlungen warten zu müssen. Dies kann die Geschäftstätigkeit des Finanzinstituts verbessern Liquidität.
Kreditnehmer profitieren auch von Rabattpunkten – der wichtigste ist die niedrigeren Zahlungen während der Laufzeit Ihres Kredits. Grundsätzlich zahlen Sie einige Zinsen im Voraus – zu Beginn Ihrer Hypothek – im Gegenzug für einen niedrigeren Zinssatz in der Zukunft. Dieser Vorteil gilt jedoch nur, wenn Sie planen, die Hypothek lange genug zu halten, um Geld von den geringeren Zinszahlungen zu sparen.
Zum Beispiel muss ein Kreditnehmer, der 4.000 USD in Rabattpunkten zahlt, um monatlich 80 USD an Zinskosten zu sparen, das Darlehen 50 Monate oder vier Jahre und zwei Monate lang behalten, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Wenn der Kreditnehmer der Meinung ist, dass er die Immobilie verkaufen oder seinen Kredit vor Ablauf von 50 Monaten refinanzieren könnte, sie sollten erwägen, ihre Einzahlung in Rabattpunkten zu reduzieren und einen etwas höheren Zinssatz zu nehmen.
Generell gilt: Je länger Sie planen, das Eigenheim zu besitzen, desto mehr Punkte helfen Ihnen, während der Laufzeit des Darlehens Zinsen zu sparen. Am Ende des Tages hängen die Vorteile von Rabattpunkten jedoch von der Mathematik ab. Wenn Sie es sich leisten können, im Voraus ein paar Tausend mehr zu berappen, können Sie auf lange Sicht erhebliche Kosteneinsparungen erzielen, insbesondere wenn das Haus renoviert werden muss. Oder sie können unnötige Kosten verursachen, die der Kreditnehmer durch eine strukturiertere Planung hätte vermeiden können.