NOI vs. EBIT: Was ist der Unterschied?
Nettobetriebseinkommen (NOI) vs. Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT): Ein Überblick
Nettobetriebsergebnis (NOI) bestimmt die Einnahmen eines Unternehmens oder einer Immobilie abzüglich aller notwendigen Betriebsaufwand. Es berücksichtigt keine Zinsen, Steuern, Investitionen, Abschreibungen oder Amortisationskosten. Umgekehrt, Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) besteht aus Einnahmen abzüglich Aufwendungen, ohne Steuern und Zinsen, aber es tut Abschreibungs- und Amortisationsaufwendungen berücksichtigen. Das EBIT ist eine Rentabilitätskennzahl für ein Unternehmen.
Die zentralen Thesen
- Bei der Berechnung des NOI werden die Betriebskosten von den Einnahmen einer Immobilie abgezogen.
- Die Berechnung des EBIT verwendet die gleiche Gleichung, aber Abschreibungen und Amortisationen sind enthalten
- Einkommenssteuern wirken sich nicht auf das NOI oder EBIT eines Unternehmens aus, aber die Grundsteuern sind in der Gleichung enthalten.
- Als Betriebskosten werden die Kosten bezeichnet, die zur Aufrechterhaltung der Umsatzerlöse und der Rentabilität eines Vermögenswerts erforderlich sind.
Nettobetriebseinkommen (NOI)
NOI wird im Allgemeinen verwendet, um den Immobilienmarkt und die Ertragsfähigkeit eines Gebäudes zu analysieren. Immobilien Einnahmen aus Miete, Parkgebühren, Service- und Wartungsgebühren generieren können. Eine Immobilie kann Betriebsausgaben für Versicherungen, Immobilienverwaltungsgebühren, Versorgungskosten, Grundsteuern, Hausmeistergebühren, Schneeräumung und andere Außenwartungskosten und Zubehör haben.
Als Faustregel gilt, einen Aufwand als Betriebsaufwand zu kategorisieren, wenn nicht Geld für diese Kosten auszugeben würde die Fähigkeit des Vermögenswerts gefährden, weiterhin Einkommen zu erwirtschaften. Einkommenssteuern und Zinsen wirken sich nicht auf das Potenzial eines Unternehmens oder einer Immobilieninvestition aus, Geld zu verdienen, und sind daher nicht im NOI enthalten.
Die NOI-Gleichung lautet Bruttoeinnahmen abzüglich Betriebsausgaben gleich Nettobetriebseinkommen. NOI bestimmt auch die Kapitalisierungsrate oder die Rendite einer Immobilie. Die Kapitalisierung einer Immobilie wird berechnet, indem ihr jährlicher NOI durch ihren potenziellen Gesamtverkaufspreis geteilt wird.
Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)
Das EBIT wird berechnet, indem die Kosten der verkauften Waren (COGS) und die Betriebskosten eines Unternehmens vom Umsatz abgezogen werden. Das EBIT kann auch als operativer Umsatz und nicht operatives Ergebnis abzüglich operativer Aufwendungen berechnet werden.
Angenommen, das Unternehmen ABC erzielte einen Umsatz von 50 Millionen US-Dollar und hatte COGS von 20 Millionen US-Dollar sowie Abschreibungsaufwendungen von 3 US-Dollar Millionen US-Dollar, nicht operative Erträge in Höhe von 1 Million US-Dollar und Wartungskosten in Höhe von 10 Millionen US-Dollar im letzten Geschäftsjahr. Das resultierende EBIT betrug daher 21 Millionen US-Dollar. Die EBIT-Gleichung beträgt 50 Millionen US-Dollar (Umsatz) plus 1 Million US-Dollar abzüglich 10 Millionen US-Dollar (Wartungsaufwendungen), abzüglich 20 Millionen US-Dollar (Kosten der verkauften Waren) und abzüglich 3 Millionen US-Dollar Abschreibung, was 18 Millionen US-Dollar entspricht.
NOI vs. EBIT-Beispiel
Angenommen, ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus in einem All-Cash-Deal. Das Anwesen generiert 20 Millionen Dollar an Mieten und Servicegebühren. Das Mehrfamilienhaus hat Betriebskosten in Höhe von 5 Millionen US-Dollar und Abschreibungskosten von 100.000 US-Dollar für seine Waschmaschinen.
Der resultierende NOI, der durch das Mehrfamilienhaus generiert wird, beträgt 15 Millionen US-Dollar (20 Millionen US-Dollar minus 5 Millionen US-Dollar), da die Abschreibung in dieser Berechnung nicht enthalten ist.
Das EBIT des Gebäudes ist anders, da das EBIT den Abschreibungsaufwand berücksichtigt. Daher beträgt das resultierende EBIT, das von diesem Mehrfamilienhaus generiert wird, 14,9 Millionen US-Dollar (20 Millionen US-Dollar minus 5 Millionen US-Dollar minus 100.000 US-Dollar).