Definition der Held-by-Production-Klausel
Was ist eine Held-by-Production-Klausel?
"von der Produktion gehalten" ist eine Rückstellung in einem Öl- oder Erdgasgrundstück mieten das erlaubt die Mieter, im Allgemeinen ein Energieunternehmen, die Bohraktivitäten auf dem Grundstück fortzusetzen, solange es wirtschaftlich eine minimale Menge an Öl oder Gas fördert. Die produktionsbereite Rückstellung verlängert damit das Recht des Leasingnehmers, die Immobilie über die anfängliche Leasingdauer hinaus zu betreiben. Diese Bestimmung ist auch ein Merkmal von Pachtverträgen für Mineralgrundstücke.
Die zentralen Thesen
- Die Klauseln „Held-by-Production“ ermöglichen es Bergleuten für Öl, Gas und Mineralien, ihre Landpachtverträge nach Ablauf zu verlängern, solange die Minen noch produktiv sind.
- Hold-by-Production-Klauseln werden auch „habendum“-Klauseln genannt
- Bergbauunternehmen suchen nach Klauseln, die durch die Produktion gehalten werden, um einen Pachtpreis in potenziell „heißen“ Produktionsbereichen zu sichern.
Wie eine Held-by-Production-Klausel funktioniert
Die Rückstellung für Produktionsreserven ermöglicht es Energieunternehmen, die Neuverhandlung von Mietverträgen nach Ablauf der ursprünglichen (Primär-)Begriff und ermöglicht es ihnen, für den gesamten wirtschaftlichen Lebenszyklus eines Öls oder Gases unter einem Sekundärbegriff zu operieren Feld. Dies führt zu erheblichen Einsparungen, insbesondere in geografischen Gebieten, die aufgrund der produktiven Förderung von Öl- und Gasquellen "heiß" geworden sind. Da sich die Immobilienpreise in solchen Gegenden generell im Aufwärtstrend befinden, würden die Pächter natürlich deutlich höhere Preise für die Neuverhandlung von Mietverträgen verlangen.
Habendum-Klausel
Nach Angaben der Anwaltskanzlei Holland & Hart kann die Klausel zum Halten durch die Produktion in einem Mietvertrag auch als Habendum-Klausel bezeichnet werden. Eine Habendum-Klausel in einem Öl- und Gaspachtvertrag enthält normalerweise zwei separate Klauseln, die primäre und die sekundäre Klausel. Die primäre Laufzeit ist ein fester Zeitraum und endet irgendwann in der Zukunft. Der Zeitraum unter dem sekundären Begriff ist unbestimmt. Solange Öl und Gas gefördert werden, gilt der Pachtvertrag.
Pacht von Mineralrechten
Held by Production ist eine Art Verpachtung von Mineralrechten für die Ölgesellschaft, bei der die Ölgesellschaft die Produktion betreibt Einrichtungen auf dem Land eines anderen Eigentümers hat das Recht, über das ursprünglich vereinbarte Maß hinaus auf die Mineralien oder Reserven auf diesem Land zuzugreifen Vertragslaufzeit.
Dieses Thema ist im Zuge des Schieferölbooms in den USA und Kanada besonders wichtig. Land mit diesen Schieferressourcen kann einen beträchtlichen Wert besitzen. Für einige Grundeigentümer ist der Schieferboom jedoch weniger willkommen, da sie durch Klauseln über die Besitz-nach-Produktion aus dem Pachtgewinn herausgeschnitten wurden.
Gemäß den Klauseln über die „Hold-by-Production“ können Ölgesellschaften die Kontrolle über das gesamte Pachtgebiet behalten, solange es auf dem Grundstück mindestens eine Bohrung gibt, die eine „Mindestbezahlmenge“ an Öl oder Gas fördert. (Mindestzahlungsmengen werden im Allgemeinen als ein Wert der Ölförderung definiert, der den Betriebswert übersteigt Kosten.) Dies kann zu erheblichen Konflikten zwischen Landbesitzern und den tätigen Öl- und Gasunternehmen führen dort.
Beispiele für eine Held-By-Production-Klausel
Nach Angaben der Energy Mineral and Law Foundation hat die Verwendung von Klauseln über die Produktion von gehaltenen Produktionen dramatisch zugenommen, nachdem Range Resources und unabhängiges Erdgasunternehmen, begann 2007 mit dem Bohren äußerst rentabler horizontaler Hydrofracking-Bohrlöcher in Washington County, Pennsylvania.
Als die Branche auf die Erfolge von Range mit der neuen Technik aufmerksam wurde, begannen andere Unternehmen, Grundstücke für die Entwicklung zu explodierenden Preisen zu leasen. Der „Wettbewerb um Anbauflächen führte dazu, dass die Pachtpreise von historischen Preisen von 1 USD pro Acre auf 500 USD pro Acre, dann auf 1.000 USD pro Acre und dann auf bis zu 10.000 USD und mehr pro Acre eskalierten“.
Um ihre Investitionen vor Preissteigerungen zu schützen, strebten die Unternehmen in ihren neuen Mietverträgen nach produktionsgebundenen Klauseln und in einigen Fällen versuchten sie, alte Pachtverträge für schlecht funktionierende Bohrlöcher zu kaufen und die neue Fracking-Technologie zu nutzen, um zu wachsen Profite.
