Nachrangvereinbarung: Definition und Auswirkung auf Hypotheken
Was ist eine Nachrangigkeitsvereinbarung?
Eine Unterordnungsvereinbarung ist ein Rechtsdokument, das festlegt, eine Schuld als Priorität hinter einer anderen rangiert zur Einziehung der Rückzahlung von einem Schuldner. Die Priorität von Schulden kann äußerst wichtig werden, wenn ein Schuldner mit seinen Zahlungen in Verzug gerät oder Konkurs anmeldet.
Eine Rangrücktrittsvereinbarung erkennt an, dass die Forderung oder das Interesse einer Partei der einer anderen Partei überlegen ist, falls das Vermögen des Kreditnehmers zur Tilgung der Schulden liquidiert werden muss.
Die nachrangige Partei wird eine geschuldete Forderung nur einziehen, wenn und wenn die Verpflichtung gegenüber dem Hauptdarlehensgeber im Falle der Zwangsvollstreckung und Liquidation vollständig erfüllt ist.
Wie eine Nachrangvereinbarung funktioniert
Einzelpersonen und Unternehmen wenden sich an Kreditinstitute, wenn sie Kredite aufnehmen müssen. Der Kreditgeber wird entschädigt, wenn er Zinszahlungen auf den geliehenen Betrag erhält, es sei denn, der Kreditnehmer kommt mit seinen Zahlungen in Verzug. Der Kreditgeber kann zum Schutz seiner Interessen eine Rangrücktrittsvereinbarung verlangen, falls der Kreditnehmer zusätzliche Pfandrechte an der Immobilie erhebt, beispielsweise bei der Aufnahme einer zweiten Hypothek.
Die "Junior" oder zweite Schuld wird als a. bezeichnet nachrangige Verbindlichkeiten. Die Schuld, die einen höheren Anspruch auf den Vermögenswert hat, ist die vorrangige Schuld.
Darlehensgeber von vorrangigen Verbindlichkeiten haben einen gesetzlichen Anspruch auf vollständige Rückzahlung, bevor Darlehensgeber von nachrangigen Verbindlichkeiten Rückzahlungen erhalten. Es kommt oft vor, dass ein Schuldner nicht über ausreichende Mittel verfügt, um alle Schulden zu begleichen, oder Zwangsvollstreckung und Verkauf nicht genügend liquide Erträge erwirtschaftet, so dass Schulden mit niedrigerer Priorität möglicherweise nur wenig oder gar nicht zurückgezahlt werden.
Eine Rangrücktrittsvereinbarung erkennt an, dass für den Fall, dass das Vermögen des Kreditnehmers liquidiert werden muss, die Forderung oder das Interesse einer Partei der einer anderen Partei überlegen ist.
Beispiel für eine Rangrücktrittsvereinbarung
Betrachten Sie ein Unternehmen mit vorrangigen Verbindlichkeiten in Höhe von 670.000 US-Dollar, nachrangigen Verbindlichkeiten in Höhe von 460.000 US-Dollar und einem Gesamtvermögenswert von 900.000 US-Dollar. Das Unternehmen meldet Insolvenz an und seine Vermögenswerte werden zum Marktwert von 900.000 US-Dollar liquidiert.
Die vorrangigen Anleihegläubiger werden vollständig bezahlt, und die verbleibenden 230.000 US-Dollar werden an die nachrangigen Anleihegläubiger verteilt, in der Regel für 50 Cent pro Dollar. Aktionäre der nachrangigen Gesellschaft würden im Liquidationsverfahren nichts erhalten, da die Aktionäre allen Gläubigern untergeordnet sind.
Nachrangige Verbindlichkeiten sind riskanter als Darlehen mit höherer Priorität, daher verlangen Kreditgeber in der Regel höhere Zinssätze als Ausgleich für die Übernahme dieses Risikos.
Die zentralen Thesen
- Eine Rangrücktrittsvereinbarung priorisiert besicherte Schulden und rangiert hintereinander, um die Rückzahlung von einem Schuldner im Falle einer Zwangsvollstreckung oder eines Konkurses einzuziehen.
- Ein zweiter Gläubiger zieht nur ein, wenn und wenn der vorrangige Gläubiger vollständig bezahlt wurde.
- Nachrangige Verbindlichkeiten sind riskanter als Darlehen mit höherer Priorität, daher verlangen Kreditgeber in der Regel einen höheren Zinssatz als Ausgleich für die Übernahme dieses Risikos.
- Nachrangigkeitsvereinbarungen werden häufig verwendet, wenn mehrere Hypotheken gegen eine Immobilie bestehen.
Arten von Nachrangvereinbarungen
Nachrangvereinbarungen können unter einer Vielzahl von Umständen verwendet werden, einschließlich komplexer Unternehmensschuldenstrukturen.
Unbesicherte Anleihen ohne Sicherheiten gelten als nachrangig gegenüber besicherte Anleihen. Sollte das Unternehmen mit seinen Zinszahlungen aufgrund einer Insolvenz in Verzug geraten, würden die besicherten Anleihegläubiger ihre Darlehensbeträge vor den unbesicherten Anleihegläubigern zurückbezahlt. Der Zinssatz für unbesicherte Anleihen ist in der Regel höher als der von besicherten Anleihen, was dem Anleger höhere Renditen einbringt, sollte der Emittent seine Zahlungen nachholen.
Besondere Überlegungen
Im Hypothekenbereich sind Nachrangvereinbarungen am häufigsten. Wenn eine Person eine zweite Hypothek aufnimmt, hat diese zweite Hypothek eine niedrigere Priorität als die erste Hypothek, aber diese Prioritäten können durch die Refinanzierung des ursprünglichen Darlehens durchkreuzt werden.
Der Hypothekenschuldner zahlt es im Wesentlichen ab und erhält einen neuen Kredit, wenn eine erste Hypothek refinanziert wird, sodass der neue, jüngste Kredit jetzt an zweiter Stelle steht. Das bestehende zweite Darlehen rückt zum ersten Darlehen auf. Der Darlehensgeber der ersten Hypothekenrefinanzierung verlangt nun die Unterzeichnung einer Rangrücktrittsvereinbarung durch den zweiten Hypothekengeber, um ihn mit höchster Priorität für die Schuldentilgung neu zu positionieren. Die vorrangigen Interessen jedes Gläubigers werden einvernehmlich von dem geändert, was sie sonst geworden wären.
Die unterzeichnete Vereinbarung muss von einem Notar bestätigt und in den amtlichen Aufzeichnungen des Landkreises festgehalten werden, um vollstreckbar zu sein.