So finden Sie den besten Hypothekengeber

Es gibt mehr zu finden Hypothekengeber als einfach den niedrigsten Zinssatz zu sichern. Fragen Sie einfach den Professor für Betriebswirtschaftslehre an der Darden School of Business der University of Virginia Elena Louskina, der Investopedia kürzlich sagte: "Wenn der Verbraucher geschützt werden möchte, ist die Bildung das Wichtigste."

Loutskina sprach ausführlich darüber, was Verbraucher wissen müssen, welche Fragen sie stellen sollten und wie man in der komplizierten und manchmal verwirrenden Welt des Eigenheimkaufs den besten Hypothekengeber findet. Unser bearbeitetes Gespräch folgt.

Kreditgeber gibt es in vielen Formen

Investopädie: Danke, dass Sie sich bereit erklärt haben, mit uns zu sprechen, Elena. Vielleicht könnten wir mit den Grundlagen beginnen. Was ist ein Hypothekendarlehensgeber?

Louskina: Die Frage ist einfach und komplex zugleich. Wir haben verschiedene Akteure, die verschiedene Teile der Wertschöpfungskette auf dem Hypothekenmarkt umsetzen. Einige interagieren direkt mit Kreditnehmern – wie z

Bank, Hypothekenmakler, Hypothekengesellschaft, oder ein Online-Portal wie Lending Tree.

Andere Hypotheken aufnehmen und es könnte dieselbe oder eine andere Entität sein. Hypothekenmakler vergeben beispielsweise keine Hypotheken. Verschiedene Akteure finanzieren Hypotheken oder stellen das Geld zur Verfügung, das dem Kreditnehmer zufließt.

Dann gibt es Akteure, die Hypotheken in ihrer Bilanz für die Dauer oder die Fälligkeit dieser Schuld bis zu 30 Jahren halten.

All diese Rollen könnte beispielsweise eine Bank übernehmen. Es könnte mit dem Kreditnehmer interagieren, das Darlehen vergeben, das Darlehen finanzieren und die Hypothek bis zur Fälligkeit halten. Oder es könnte für jede Rolle eine andere Entität geben. Der Prozess kann beispielsweise bei einem Hypothekenmakler beginnen und dann zu einer Bank gehen, die den Kredit vergibt. Dies ist der ursprüngliche Kreditgeber. Die Bank kann den Kredit in ihrer Bilanz behalten oder verkaufen, sagen wir an Fannie Mae oder Freddie Mac. Anstelle einer Bank könnte der Originator ein Finanz- oder Hypothekenunternehmen sein, das Geld auf einem Großhandelsmarkt oder von anderen Finanzinstituten leiht und die Hypothek ausgibt.

Hier wird die Vorstellung, wer der Kreditgeber ist, sehr unscharf. Wer ist es? Ist es jemand, mit dem Sie interagieren, um Ihr Darlehen zu erhalten? Ist es jemand, der versichert es? Ist es jemand, der es ursprünglich finanziert? Hier beginnt die Unschärfe.

Investopädie: Okay, das kann sicher verwirrend sein. Ich verstehe, dass es für jeden Schritt unterschiedliche Akteure geben kann. Wie kann der Verbraucher das alles klären?

Louskina: Es ist mir nicht klar, warum Kreditnehmer alle Schritte in einem Hypothekenvergabeprozess klären müssen. Meine Hypothek wurde zum Beispiel mehrmals zwischen Finanzunternehmen übertragen, aber es änderte sich nichts an meinen finanziellen Verpflichtungen. Kreditnehmer müssen sich darauf konzentrieren, glaubwürdige Agenten zu finden, d. h. Banken oder Hypothekenmakler, die ihnen ein Angebot unterbreiten und sich dann auf die besten verfügbaren Bedingungen konzentrieren.

Probleme mit schlechter Durchsetzung und Schattenbanken

Investopädie: 2015 schrieben Sie über die Finanzkrise 2009 und erwähnte die Geschichte der uneinheitlichen Durchsetzung bestehender Vorschriften vor der Krise. Also zwei Fragen. Wie ist der Stand der inkonsistenten Durchsetzung und wie verhält sich das zum Problem der Schattenbanken? Es scheint, dass sich beides auf die Verbraucher auswirken könnte und wie sie für einen Kreditgeber einkaufen.

Louskina: Wir haben definitiv Unterschiede in der regulatorischen Exposition und Durchsetzung zwischen Banken und Finanzunternehmen festgestellt. Finanzielle Unternehmen führen keine Einlagen. Und da sie keine Einlagen führen und nicht versichert sind durch Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), unterliegen sie nicht dem gleichen Regulierungsniveau. Wir nennen sie Schattenbanken oder nicht verwahrte Finanzintermediäre, die dieselben Funktionen wie Banken erfüllen.

Die Consumer Financial Protection Bureau (CFPD) die nach der Finanzkrise eingeführt wurde, hat die Durchsetzungsgleichung erheblich verändert. Nun gibt es eine hinreichende glaubwürdige Drohung, die sich an Nichtbanken richtet, dass Regulierungen durchgesetzt werden können.

Aus Verbrauchersicht ist es eines der wichtigsten Dinge, informiert zu werden. Ich glaube viel mehr an die Aufklärung der Verbraucher über Finanzmärkte als an die Durchsetzung von etwas wie dem Gesetz zum Schutz von Eigenheimen und Eigenkapital. Denn Regulierungen können das Verhalten nur am Rande ändern. Wenn der Verbraucher geschützt werden möchte, ist Bildung das Wichtigste.

Investopädie: Was sind einige Beispiele dafür?

Louskina: Verbraucher müssen in das Verständnis der Hypothekenpreise investieren und sicherstellen, dass faire Offenlegungsvorschriften gelten, d. h. sie erhalten die Informationen im Voraus, bevor sie eine Hypothek aufnehmen. Wenn sie beim Unterschreiben der Hypothekenpapiere überrascht sind, ist dies wahrscheinlich ein schlechtes Zeichen.

Und sie müssen viele Fragen stellen: "Wie hoch wird meine monatliche Zahlung sein?" "Wird es im Laufe der Zeit behoben bleiben?" "Brauche ich Hypothekenversicherung?“ „Wie funktioniert das Treuhandkonto?“ Dies ist der beste Schutz für den Verbraucher an einem Frontend.

So suchen Sie nach einem Kreditgeber

Investopädie: Woran sollten Hauskäufer bei der Suche nach einem Hypothekenkreditgeber denken?

Louskina: Der offensichtlichste Rat ist, keine Kredite von zwielichtigen Personen mit einem Namen aufzunehmen, den Sie nicht überprüfen können. Abgesehen davon gibt es nur sehr wenige Unterschiede zwischen der Bank of America, der University of Virginia Credit Union, der BBVA-Bank oder dem Lending Tree.

Es ist eine Frage der Preisgestaltung. Meine Empfehlung an die Verbraucher ist, ein breites Netz auszuwerfen. Wenden Sie sich an Ihre lokale Bank, wenden Sie sich an Online-Portale, wenden Sie sich an lokale Hypothekenmakler, fragen Sie alle, was sie Ihnen anbieten können. Es ist eine kostengünstige Suche und ermöglicht es Ihnen, die auf dem Markt verfügbaren Preise besser zu verstehen. Mit diesem breiten Netzansatz können Sie auch verhandeln.

Investopädie: Was sollten Verbraucher noch beachten?

Louskina: Die Verbraucher müssen die ihnen zur Verfügung stehenden Kompromisse in Bezug auf Vorabpunkte und den Hypothekenzinssatz verstehen. Punkte stellen die Vorabgebühr dar, die Kreditnehmer für die Kreditvergabe in Prozent des Gesamtbetrags zahlen. Einige ziehen es vor, eine Gebühr im Voraus zu zahlen und den Zinssatz für die Dauer der Hypothek, beispielsweise 30 Jahre, zu senken. Andere möchten die Zahlung der Entstehungsgebühr vermeiden und sogar den Kreditgeber dazu bringen, einen Teil der Abschlusskosten zu übernehmen. Aber das geht zu Lasten eines höheren Zinssatzes.

Investopädie: Wie sieht es mit der Bewertung der Immobilie aus, die Sie kaufen möchten? Wie passt das zusammen?

Louskina: Das ist wichtig. Sie müssen herausfinden, ob Ihr Kreditgeber eine Bewertung oder Schätzung des Immobilienwertes verlangt und wie viel dies für die Entscheidung, Ihnen das Geld zu verleihen, wiegt. Heutzutage, wenn Sie über eine gute Bonität und eine Anzahlung von 20 % verfügen, benötigen Kreditgeber häufig keine Bewertung.

Sie sollten nicht überrascht sein, wenn Sie einen Vertrag zum Kauf eines Hauses ohne jegliche Eventualitäten unterschreiben und dann ein Einschätzung des Immobilienwertes und diese Einschätzung ist niedrig und der Hypothekengeber weigert sich, Ihren Hypothek.

Die versteckten Kosten einer Bewertung

Investopädie: Warum sollte ein Kreditgeber keine Bewertung der Immobilie verlangen?

Louskina: Gutachten sind für den Kreditgeber wichtig, aber teuer. Schätzungen, bei denen jemand zum Haus des Verkäufers kommt, um sicherzustellen, dass der Immobilienwert über dem liegt Hypothekenbetrag und schützt so die Banken vor dem Risiko des Zahlungsausfalls, ist teuer und ein Kreditnehmer deckt letztendlich diese kosten.

Der Preis eines Gutachtens wird in den Hypothekenpunkten oder den Abschlusskosten oder dem Zinssatz eingebucht. Wenn Sie einen Käufer mit einer guten Kreditwürdigkeit und einer Anzahlung von mehr als 20 % haben, entscheiden sich die Kreditgeber möglicherweise, die zusätzlichen Kosten nicht zu tragen. Eine gute Kreditwürdigkeit und eine Anzahlung von 20 % können ausreichen, um das Risiko der Kreditgeber zu mindern.

Vorabgenehmigung als Teil des Prozesses

Investopädie: Was ist mit der Vorabgenehmigung? Das kommt häufig vor. Ist es ein Vorteil für den Kreditnehmer?

Louskina: Ich glaube schon. Die Vorabgenehmigung bietet die Möglichkeit zu fragen, ob Sie angesichts Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihres Einkommens tatsächlich so viel Geld erhalten können. Die Vorabgenehmigung ist eine großartige Möglichkeit für den Kreditgeber und den Kreditnehmer, ohne formelle Verpflichtung zu einem Konsens zu kommen.

Kreditnehmer können sich die Vorabgenehmigung als vorläufige Bestätigung eines Kreditgebers vorstellen. Wenn alles stimmt, was Sie mir sagen und das Haus so viel wert ist, wie Sie bereit sind, dafür zu zahlen, dann bin ich bereit, Ihnen dieses Darlehen noch heute zu diesen Bedingungen zu gewähren. Auf dem Hypothekenmarkt versuchen Kreditnehmer jedoch häufig herauszufinden, wie viel Sie im März leihen können, um im Juli oder August ein Haus zu schließen. Zwischen März und Juli oder August wird einiges an Zeit vergehen. Situationen können sich ändern. Die Finanzen der Kreditgeber können sich ändern. Die Absicht der Kreditnehmer, ein bestimmtes Haus zu kaufen, kann sich ändern.

Normalerweise ist ein Angebot mit Vorabgenehmigung (aber keine Verpflichtung) 90 Tage lang gültig. Die Vorabgenehmigung ist ein solider Hinweis für einen Kreditnehmer, wie viel er leihen kann und zu welchen Bedingungen. Aber wundern Sie sich nicht, wenn eine Bank zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie bereit sind, einen Vertrag zu unterzeichnen, möglicherweise beschließt, neu zu verhandeln. Ich schlage vor, dass Kreditnehmer mit ihrem Hypothekenmakler (Kreditgeber) in Kontakt bleiben, dass die Zusage, die sie im März erhalten haben, im Juni oder Juli noch gut ist.

Kreditnehmer können die Hypothekenkonditionen gegen eine zusätzliche Gebühr sperren. Im Wesentlichen können sie eine Versicherung für den Fall abschließen, dass zwischen jetzt und August etwas passiert und sich die Marktbedingungen ändern. Kreditnehmer müssen sich jedoch bewusst sein, dass die Bank die Hypothekenkonditionen ändern kann, wenn sich ihre Kreditwürdigkeit erheblich verschlechtert oder der Wert des Hauses unter den ursprünglichen Erwartungen liegt.

Durch die Festlegung der Hypothekenbedingungen ist einem Kreditnehmer jedoch versichert, dass er, vorbehaltlich von Änderungen der Kredithistorie oder des Hauswertes, weiterhin einen Kredit zu den vorab genehmigten Bedingungen erhalten kann. Doch wenn sie beispielsweise ihr bisheriges Haus nicht verkaufen oder ihr neues Haus die Prüfung nicht besteht, müssen sie keinen Hypothekendarlehensvertrag abschließen.

Ist der niedrigste Zinssatz der Heilige Gral?

Investopädie: Das Ziel beim Hauskauf scheint es zu sein, einen möglichst niedrigen Zinssatz zu erzielen. Ist das letztendlich das Wichtigste bei der Auswahl eines Kreditgebers?

Louskina: Nein. Ich denke, es spielen drei Faktoren zusammen. Die beiden wichtigsten sind die Höhe des Darlehens im Verhältnis zum Immobilienwert und der Zinssatz. Je höher die Anzahlung, desto geringer das Risiko für die Bank. Hier können Sie mit etwas niedrigeren Zinsen rechnen. Aber wenn Ihre Anzahlung verpufft, könnte Ihr Zinssatz steigen. Manchmal hat man keine andere Wahl, oder man möchte einen größeren Kredit aufnehmen, weil das Zinsumfeld so freundlich ist.

Der dritte Faktor sind die Punkte, die Sie für eine Kreditvergabe im Voraus bezahlen. Wenn Sie jetzt das Geld haben, um eine Anzahlung zu leisten und die Punkte zu decken, ist das eine Sache. Wenn nicht, ist das eine andere Geschichte. Der zweite Kompromiss, dem Kreditnehmer gegenüberstehen, sind höhere Punkte (Gebühr) im Voraus vs. höhere Zinsen während der Laufzeit einer Hypothek.

Das sind die drei wichtigsten Faktoren. Andere könnten die Tatsache beinhalten, dass nicht jede Bank bereit wäre, Ihnen im März eine Vorabgenehmigung zu erteilen und den Deal im August abzuschließen. Sie müssen sicherstellen, dass die Bank bereit ist, sich an die ursprünglichen Bedingungen zu halten.

Die letzten 18 Monate haben uns gelehrt, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen radikal ändern können. Ich denke, die Banken werden vorsichtig sein, wenn sie sich verpflichten, sechs Monate später eine Hypothek zu festen Bedingungen zu vergeben.

COVID-19: Lektionen gelernt

Investopädie: Du hast recht. Dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ändern können, haben wir während der Pandemie gelernt. Wie hat sich dies aus Verbrauchersicht auf die Zusammenarbeit mit Kreditgebern ausgewirkt?

Louskina: Die Pandemie hat den Immobilienmarkt definitiv verändert. Wir sehen eine Abwanderung von Menschen aus den Großstädten in die Vororte. Wir sehen auch einen Strukturwandel bei dem, was in einem Haus ein Muss ist: Die Leute wollen jetzt ein Homeoffice. Es geht weniger um Schlafzimmer. Es geht darum, einen separaten Arbeitsplatz zu haben, um Störungen durch Familienmitglieder zu vermeiden.

Dies hat einen enormen Druck auf die Wohnungsnachfrage erzeugt und die Immobilienpreise sind gestiegen. Nach einigen Schätzungen sehen wir einen Anstieg des durchschnittlichen Hauspreises in den USA um 13 bis 15 % Metropolregionen erleben einen Bauboom mit Entwicklern, die versuchen, daraus Kapital zu schlagen Tendenzen. Es riecht schrecklich nach dem Boom vor der Finanzkrise 2007.

Worauf Banken und Hauskäufer achten sollten, ist, ob dieser Effekt vorübergehend oder dauerhaft ist. Wenn sich die Trends umkehren, etwa durch die Einführung von „Back to Office“-Anforderungen von Unternehmen, kann dies die Migration umkehren und zu einem Rückgang der Hauspreise führen. Einige Kreditnehmer befinden sich möglicherweise unter Wasser und halten eine Immobilie, deren Wert unter ihrer Schuldverpflichtung liegt.

Abschließende Gedanken

Investopädie: Gibt es einen Bereich oder etwas, das für Sie von besonderem Interesse ist und das ich nicht gefragt habe und das Sie gerne in unsere Kommunikation mit den Verbrauchern aufnehmen möchten?

Louskina: Eines der größten Probleme für Hauskäufer ist das mangelnde Verständnis der Grundlagen des Hypothekenmarktes. Dies kann zu schlechten Ergebnissen führen, selbst wenn Kreditvermittler keine bösen Absichten haben.

Wenn Sie in Ihrem Leben eine so große finanzielle Entscheidung treffen, wie zum Beispiel ein Haus kaufen und einen Kredit aufnehmen, der Sie sein werden sich 30 Jahre lang auszahlen, mein größter Rat ist: Nehmen Sie sich Zeit, um sicherzustellen, dass Sie die grundlegenden Bedingungen der Hypothek verstehen Kreditvergabe.

Wenn Sie etwas sehen oder hören, das Sie nicht verstehen, sprechen Sie mit Ihrem Kreditvermittler. Scheuen Sie sich nicht, zu jedem Zeitpunkt des Prozesses Fragen zu stellen. Trotz meiner ganzen Ausbildung und Branchenkenntnis war der Papierkram überwältigend, als ich zum ersten Mal meine Hypothek erhielt. Es ist wichtig, dass Sie alle Fragen stellen, um sicherzustellen, dass Ihre Erwartungen an das Produkt, das Sie erhalten, erfüllt werden.