So berechnen Sie Kapital und Zinsen
Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, wissen Sie wahrscheinlich, dass ein Teil dessen, was Sie dem Kreditgeber jeden Monat zahlen, für den ursprünglichen Kreditbetrag verwendet wird, während ein Teil für die Zinsen verwendet wird. Aber herauszufinden, wie Banken diese tatsächlich aufteilen, kann verwirrend erscheinen.
Sie fragen sich vielleicht auch, warum Ihre Zahlung bemerkenswert konstant bleibt, obwohl Ihr ausstehender Saldo immer weiter sinkt. Wenn Sie jedoch das grundlegende Konzept der Berechnung Ihrer Zahlung durch Kreditgeber verstehen, ist der Prozess einfacher als Sie vielleicht denken.
Die zentralen Thesen
- Hypothekenzahlungen setzen sich aus zwei Komponenten zusammen. Das Kapital ist der Betrag des Darlehens selbst und die Zinsen sind der monatliche Betrag, den der Kreditgeber Ihnen zusätzlich zum Kapital berechnet.
- Bei Festhypotheken ist Ihre monatliche Zahlung aufgrund eines als Amortisation bezeichneten Prozesses konsistent.
- Neben dem Kapital und den Zinsen, die Sie dem Kreditgeber zahlen, kann Ihre monatliche Zahlung auch andere Ausgaben wie Hypothekenversicherungsprämien und treuhänderische Steuern umfassen.
Kapital und Zinsen
Jede Hypothekenzahlung, die Sie leisten, besteht aus zwei Hauptkomponenten: Kapital und Zinsen.
Kapital ist der ursprüngliche Kreditbetrag. Angenommen, Sie kaufen ein Haus im Wert von 350.000 USD und legen 50.000 USD in bar ab. Das bedeutet, dass Sie sich 300.000 US-Dollar an Kapital vom Kreditgeber leihen, der natürlich möchte, dass Sie dieses Geld zurückzahlen.
Die Bank erhebt jedoch auch eine Gebühr für die Kreditvergabe an Sie, die durch den Zinsanteil Ihrer Zahlung repräsentiert wird. Nehmen wir an, Sie zahlen eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Jahreszins von 4%.
Da Sie das ganze Jahr über monatliche und nicht jährliche Zahlungen leisten, wird dieser Zinssatz durch 12 geteilt und mit dem ausstehenden Kapital Ihres Darlehens multipliziert.
In diesem Beispiel würde Ihre erste monatliche Zahlung 1.000 USD Zinsen beinhalten (300.000 USD x 0,04 Jahreszinssatz 12 Monate).
So funktioniert die Amortisation
Sie fragen sich vielleicht, warum Ihre Hypothekenzahlung – wenn Sie eine Festzinsdarlehen– bleibt von Monat zu Monat gleich. Theoretisch wird dieser Zinssatz mit einem schrumpfenden Kapitalsaldo multipliziert. Sollte Ihre monatliche Rechnung mit der Zeit nicht kleiner werden?
Der Grund, warum dies nicht der Fall ist, ist, dass Kreditgeber Abschreibung bei der Berechnung Ihrer Zahlung, wodurch Ihre monatliche Rechnung konsistent bleibt. Der Hypothekenverwalter gleicht die höhere Zinsbelastung in den ersten Jahren aus, indem Sie eine geringere Abschlagszahlung auf den Kapitalbetrag leisten.
Wenn Sie Ihren Kaufpreis, Ihre Anzahlung, die Laufzeit Ihres Darlehens und Ihren effektiven Jahreszins angeben (mehr dazu weiter unten unter "Zins vs. APR") in die Investopedia Hypothekenrechner, werden Sie sehen, dass Ihre monatlichen Zahlungen an den Kreditgeber 1.432,25 USD betragen würden. (Sie können auch für Dinge bezahlen wie Hypothekenversicherung und Grundsteuern gehalten in Schief, obwohl diese nicht an den tatsächlichen Kreditgeber gehen.) Wie bereits erwähnt, decken 1.000 USD Ihrer ersten Zahlung ausschließlich die Zinskosten. Das bedeutet, dass die verbleibenden 432,25 US-Dollar Ihren ausstehenden Kreditsaldo oder Ihr Kapital tilgen.
Angenommen, Sie refinanzieren sich nicht, Ihre Kreditzahlung ist 15 Jahre später dieselbe. Aber inzwischen haben Sie Ihr Hauptsaldo abgebaut. Jetzt schulden Sie ungefähr 193.000 US-Dollar des Kapitals Ihres Darlehens. Wenn Sie dieses Guthaben mit Ihrem Zinssatz multiplizieren (0,04 ÷ 12 Monate), werden Sie feststellen, dass der Zinsanteil Ihrer Zahlung jetzt nur noch 643,43 USD beträgt. Aber Sie zahlen einen größeren Teil Ihres Kapitals ab: 786,82 USD.
In den letzten Jahren Ihrer Hypothek zahlen Sie jeden Monat einen noch größeren Kapitalbetrag ab, wenn Ihre Zinsbelastung sinkt. Indem Sie Ihre Zahlungen auf diese Weise ausgleichen, machen Kreditgeber Ihre Zahlungen tatsächlich überschaubarer. Wenn Sie während der Laufzeit des Darlehens den gleichen Betrag an Kapital gezahlt haben, müssten Sie monatlich viel mehr verdienen Zahlungen direkt nach der Aufnahme des Kredits und sehen dann, wie diese Beträge am Ende der Laufzeit sinken Rückzahlung.
Wenn Sie sich fragen, wie viel Sie im Laufe der Zeit für Kapital im Vergleich zu Zinsen zahlen werden, zeigt der Hypothekenrechner von Investopedia auch die Aufschlüsselung Ihrer Zahlungen über die Dauer Ihres Darlehens an.
Hypotheken mit variablen Zinssätzen
Wenn Sie eine Festhypothek aufnehmen und nur den fälligen Betrag bezahlen, bleibt Ihre monatliche Gesamtzahlung während der Laufzeit Ihres Darlehens gleich. Der auf Zinsen entfallende Teil Ihrer Zahlung wird allmählich sinken, da ein größerer Teil Ihrer Zahlung dem Kapital zugewiesen wird. Der Gesamtbetrag, den Sie schulden, ändert sich jedoch nicht.
Dies funktioniert jedoch nicht so für Kreditnehmer, die eine variabel verzinsliche Hypothek oder ARM. Sie zahlen während der ersten Laufzeit des Darlehens einen bestimmten Zinssatz. Aber nach einer gewissen Zeit – sagen wir ein Jahr oder fünf Jahre, je nach Kredit – wird die Hypothek auf einen neuen Zinssatz „zurückgesetzt“. Häufig wird der anfängliche Zinssatz zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme unter dem Marktzins festgelegt und erhöht sich dann nach dem Zurücksetzen.
Plötzlich werden Sie feststellen, dass sich Ihre monatliche Zahlung geändert hat. Das liegt daran, dass Ihr ausstehender Kapitalbetrag mit einem anderen (normalerweise höheren) Zinssatz multipliziert wird.
Zinssatz vs. APR
Wenn Sie ein Kreditangebot erhalten, stoßen Sie möglicherweise auf einen Begriff namens effektiver Jahreszins oder effektiver Jahreszins. Der effektive Jahreszins und der tatsächliche Zinssatz, den der Kreditgeber Ihnen berechnet, sind zwei verschiedene Dinge, daher ist es wichtig, den Unterschied zu verstehen.
Im Gegensatz zum Zinssatz berücksichtigt der effektive Jahreszins die jährlichen Gesamtkosten der Kreditaufnahme, einschließlich Gebühren wie Hypothekenversicherung, Rabattpunkte, Darlehen Entstehungsgebühren und einige Abschlusskosten. Er berechnet die Gesamtkosten der Kreditaufnahme über die Laufzeit des Kredits.
Es ist wichtig zu wissen, dass Ihre monatliche Zahlung auf Ihrem Zinssatz basiert und nicht auf dem effektiven Jahreszins. Kreditgeber sind jedoch gesetzlich verpflichtet, den effektiven Jahreszins auf den Kreditschätzung Sie stellen sie nach Einreichung eines Antrags zur Verfügung, damit Sie sich ein genaueres Bild davon machen können, wie viel Sie tatsächlich zahlen, um dieses Geld zu leihen.
Einige Kreditgeber berechnen Ihnen möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz, berechnen jedoch höhere Vorabgebühren, sodass die Einbeziehung des effektiven Jahreszinses hilft, einen ganzheitlicheren Vergleich verschiedener Kreditangebote zu ermöglichen. Da der effektive Jahreszins die damit verbundenen Gebühren beinhaltet, ist er höher als der tatsächliche Zinssatz.
Wie wird meine Zinszahlung berechnet?
Kreditgeber multiplizieren Ihren ausstehenden Saldo mit Ihrem jährlichen Zinssatz, dividieren jedoch durch 12, da Sie monatliche Zahlungen leisten. Wenn Sie also 300.000 USD für Ihre Hypothek schulden und Ihr Zinssatz 4% beträgt, schulden Sie zunächst 1.000 USD Zinsen pro Monat (300.000 USD x 0,04 ÷ 12). Der Rest Ihrer Hypothekenzahlung wird Ihrem Kapital gutgeschrieben.
Was ist Amortisation?
Die Tilgung einer Hypothek ermöglicht es Kreditnehmern, feste Zahlungen für ihr Darlehen zu leisten, obwohl ihr ausstehender Saldo immer geringer wird. Zu Beginn wird der größte Teil Ihrer monatlichen Zahlung für Zinsen verwendet, wobei nur ein kleiner Prozentsatz Ihr Kapital reduziert. Am Ende der Rückzahlung ändert sich das – ein größerer Teil Ihrer Zahlung reduziert Ihren ausstehenden Betrag und nur ein kleiner Prozentsatz davon deckt die Zinsen.
Was ist der Unterschied zwischen Zinssatz und effektivem Jahreszins?
Der Zinssatz ist der Betrag, den der Kreditgeber Ihnen tatsächlich als Prozentsatz Ihres Kreditbetrags berechnet. Im Gegensatz dazu ist der effektive Jahreszins (APR) eine Möglichkeit, die Gesamtkosten der Kreditaufnahme auszudrücken. Daher beinhaltet der effektive Jahreszins Aufwendungen wie Kreditvergabegebühren und Hypothekenversicherungen. Einige Kredite bieten einen relativ niedrigen Zinssatz, haben aber aufgrund anderer Gebühren einen höheren effektiven Jahreszins.
Die Quintessenz
Sie wissen wahrscheinlich, wie viel Sie monatlich an den Hypothekendienstleister zahlen. Aber herauszufinden, wie dieses Geld zwischen Kapital und Zinsen aufgeteilt wird, kann mysteriös erscheinen. Um herauszufinden, wie viel Zinsen Sie zahlen, müssen Sie einfach Ihren Zinssatz mit Ihrem ausstehenden Saldo multiplizieren und durch 12 dividieren. Nur weil die Kreditgeber den Betrag, der Ihrem ursprünglichen Kreditsaldo gutgeschrieben wird, anpassen, bleiben Ihre Zahlungen über die Jahre hinweg bemerkenswert konstant.