Reverse Mortgage Herausforderungen in einer Pflegeeinrichtung

EIN umgekehrte Hypothek kann es einem Hausbesitzer ermöglichen, einen Teil des Eigenkapitals in seinem Haus anzuzapfen, während er noch darin lebt. Das Darlehen muss nicht zurückgezahlt werden, bis eines von drei Dingen eintritt, die eine Umkehrhypothek auslösen können Reifeereignis: Der Kreditnehmer verkauft das Haus, der Kreditnehmer stirbt oder der Kreditnehmer zieht für eine bestimmte Anzahl von Monaten aus. Die ersten beiden sind ziemlich eindeutig, aber der dritte kann die Quelle erheblicher Verwirrung sein. Dieser Artikel erklärt, was mit einer Umkehrhypothek passiert, wenn der Kreditnehmer auszieht, um in eine Pflegeeinrichtung zu gehen.

Beachten Sie, dass dieser Artikel die Regeln für Bundesversicherte behandelt Home-Equity-Umwandlungshypotheken (HECMs), die häufigste Art der Umkehrhypothek. Wenn Sie eine haben eigene Umkehrhypothek (auch als Jumbo-Reverse-Hypothek bezeichnet) oder Einzweck-Umkehrhypothek, überprüfen Sie das Kleingedruckte auf Ihrem Darlehensdokument sorgfältig, um zu sehen, ob – und wenn ja, wie lange – eine Abwesenheit ein Fälligkeitsereignis für Ihr spezielles Darlehen auslöst.

Wenn der umgekehrte Hypothekendarlehensnehmer ledig ist

Eine alleinstehende Person mit einer umgekehrten Hypothek, die allein lebt, muss das Darlehen in der Regel zurückzahlen, wenn sie das Haus nicht länger als 12 aufeinanderfolgende Monate als Hauptwohnsitz bewohnt hat. So kann zum Beispiel jemand, der für ein paar Monate in eine Reha-Einrichtung geht – aber dann in sein Zuhause zurückkehrt – seine Umkehrhypothek behalten. Wenn sie jedoch in eine Einrichtung einziehen und über diese 12-Monats-Frist hinaus bleiben, gelten sie als endgültig ausgezogen und müssen das Darlehen zurückzahlen.

Die Regeln sind anders, wenn der Kreditnehmer ledig ist und einen Mitkreditnehmer hat und/oder wenn der Kreditnehmer verheiratet ist.

Wenn es einen Mitkreditnehmer für die Hypothek gibt

Eine Umkehrhypothek kann mehr als einen Kreditnehmer haben. Mitkreditnehmer können Ehepartner (siehe nächster Abschnitt) oder jemand anderes sein.

Unabhängig von ihrer Beziehung, wenn es einen Mitkreditnehmer für die Hypothek gibt, kann diese Person im Haus bleiben und weiterhin Erlöse aus der Hypothek einziehen, nachdem ihr Mitkreditnehmer gestorben ist oder für 12 Monate in eine Pflegeeinrichtung gezogen ist oder länger. Die Hypothek wird dann erst nach Tod oder Auszug des zweiten Kreditnehmers fällig.

Wenn der umgekehrte Hypothekendarlehensnehmer verheiratet ist

Für die Zwecke der Umkehrhypothek fallen Ehepartner in drei Kategorien:

Mitausleihender Ehepartner—Wenn der Ehepartner als Mitkreditnehmer für das Darlehen aufgeführt ist, kann er im Haus bleiben und weiterhin Zahlungen aus der Umkehrhypothek einziehen. Dies sind die gleichen Regeln, die gelten, wenn ein Mitkreditnehmer nicht der Ehepartner des anderen Kreditnehmers ist.
Anspruchsberechtigter nicht leihender Ehepartner—Wenn ein Ehepartner jünger als 62 Jahre alt war, als sein Ehepartner die Umkehrhypothek aufnahm, qualifizierten sie sich nicht als Mitkreditnehmer für das Darlehen. Für Umkehrhypotheken, die nach dem 8. 4. 2014 könnten sie in den Darlehensunterlagen als nicht kreditnehmender Ehegatte aufgeführt werden. Wenn sie es waren und bestimmte andere Kriterien erfüllen, können sie in der Wohnung bleiben, nachdem der andere Ehegatte länger als 12 Monate ausgezogen ist.

Die anderen Anforderungen sind:

• Das Darlehen darf nicht aus Gründen wie Nichtzahlung von Grundsteuern oder Versicherungsprämien in Verzug geraten.
• Der nicht kreditnehmende Ehegatte muss mit dem kreditnehmenden Ehepartner bei Abschluss der Hypothek gesetzlich verheiratet gewesen sein und noch immer gesetzlich mit ihnen verheiratet sein.
• In Fällen, in denen es einem Paar gesetzlich verboten war, aufgrund des Geschlechts zu heiraten, als die Hypothek geschlossen wurde, kann der nicht kreditnehmende Partner berechtigt sein, wenn er in a war "gebundene Beziehung" mit dem Kreditnehmer zum Zeitpunkt der Schließung der Hypothek und anschließender gesetzlicher Eheschließung ("vor dem Tod des Kreditnehmers") ist das, was die Sprache sagt) und "mit dem HECM-Darlehensnehmer verheiratet bleibt, in Situationen, in denen der HECM-Darlehensnehmer länger als zwölf Jahre in einer Gesundheitseinrichtung gelebt hat Aufeinanderfolgende Monate."
• Der nicht kreditnehmende Ehegatte muss in der Immobilie gelebt haben, als die Hypothek geschlossen wurde, und es muss immer noch ihr Hauptwohnsitz sein.

Nicht berechtigter nicht leihender Ehepartner—Ehepartner, die die Kriterien für die Einstufung als „berechtigt“ nicht erfüllen, können nicht im Haushalt bleiben, wenn ihre Ehegatte für länger als 12 Monate auszieht, es sei denn, er kann sich mit dem Ehegatten einigen Darlehensgeber. An diesem Punkt wird die Umkehrhypothek fällig. Andere Familienmitglieder oder andere Personen, die möglicherweise in der Wohnung leben, müssen in dieser Situation ebenfalls ausziehen oder die Wohnung kaufen und die Hypothek abzahlen.

Umgekehrte Hypotheken und Medicaid-Berechtigung

Viele Amerikaner verwenden Medicaid Kosten für Pflegeheime oder andere Langzeitpflege zu bezahlen. (Medicare bietet nur unter sehr begrenzten Umständen Versicherungsschutz.)

Medicaid hat strenge Einkommens- und Vermögensgrenzen, die je nach Staat variieren können. Zahlungen aus einer Umkehrhypothek gelten nicht als Einkommen, obwohl sie als Vermögenswerte betrachtet werden können, wenn sie nicht ausgegeben werden.

Das Eigenheim eines Medicaid-Antragstellers ist bis zu bestimmten Grenzen (in der Regel 636.000 USD oder 955.000 USD an Eigenkapital, je nach Bundesstaat) ein steuerfreier (oder „nicht zählbarer“) Vermögenswert. Wenn eine einzelne Person mit einer Umkehrhypothek für 12 aufeinanderfolgende Monate oder länger in eine Pflegeeinrichtung geht, müssten sie (oder ihre Erben) das Haus verkaufen und die Umkehrhypothek zurückzahlen. Wenn Geld übrig bleibt, wird es zu einem nicht steuerbefreiten Vermögenswert und wird für die Medicaid-Berechtigung gegen sie angerechnet. Sie müssten dieses Geld dann ausgeben, um ihre eigene Pflege zu bezahlen, um wieder anspruchsberechtigt zu werden.

Bei Ehepaaren wird die in der Wohnung verbleibende Person als „Gemeinschaftspartner“ bezeichnet. Der Gemeinschaftsehepartner kann für den Rest der Zeit in der Wohnung bleiben ihr Leben, obwohl der Staat ein Pfandrecht darauf setzen und versuchen kann, die Kosten zurückzufordern, die Medicaid für die Pflege des institutionalisierten Ehepartners nach dem Gemeinschaftsehepartner gezahlt hat stirbt.

Das Endergebnis

Eine umgekehrte Hypothek muss im Allgemeinen zurückgezahlt werden, wenn der letzte Kreditnehmer stirbt, das Haus verkauft oder für 12 aufeinanderfolgende Monate oder länger auszieht. Diese Regel kann eine Komplikation darstellen, wenn ein Kreditnehmer in eine Pflegeeinrichtung auszieht und nicht innerhalb von 12 Monaten zurückkehren kann. Allfällige Mitschuldner können jedoch im Haus bleiben, ohne dass die Fälligkeit des Darlehens ausgelöst wird. Und wenn der Kreditnehmer einen nicht kreditgebenden Ehepartner hatte, der im Haus lebte, kann diese Person möglicherweise im Haus bleiben, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllt.