Maximales Beleihungsverhältnis: Definition, Formel, Beispiele
Was ist ein maximales Beleihungsverhältnis?
A Loan-to-Value-Ratio (LTV) vergleicht die Höhe eines Kredits mit dem Wert der Immobilie, die damit erworben werden soll. Ein maximales Beleihungsverhältnis ist der höchste LTV, den ein Kreditgeber zu akzeptieren bereit ist. In Hypothek Bei der Kreditvergabe gilt beispielsweise: Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist der Prozentsatz des Kaufpreises eines Eigenheims, der durch Kredite finanziert wird. Da das Haus als dient Sicherheit Für den Kredit verwenden Kreditgeber die Beleihungsquote als Maß für das Risiko, das sie eingehen.
Die zentralen Thesen
- Ein Beleihungswert-Verhältnis vergleicht die Höhe eines Darlehens, beispielsweise einer Hypothek, mit dem Wert der Immobilie, für deren Kauf es verwendet wird.
- Kreditgeber verwenden die Beleihungsquote als Maß für das mit einem bestimmten Kredit verbundene Risiko.
- Das maximale Beleihungsverhältnis ist der größte Prozentsatz, den ein Kreditgeber akzeptiert.
- Je höher die Anzahlung eines Kreditnehmers ist, desto geringer ist das Beleihungsverhältnis.
- Die Anzahlungsanforderungen variieren je nach Kreditgeber und Kreditprogramm.
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Beleihungsquote
So funktioniert das maximale Beleihungsverhältnis
Kreditgeber legen maximale Beleihungsquoten fest, um sicherzustellen, dass sie ihr Geld (oder zumindest einen Betrag) zurückbekommen (guter Teil davon), wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit in Verzug gerät und der Kreditgeber ihn pfänden und verkaufen muss Sicherheit. Je niedriger die Beleihungsquote ist, desto geringer ist das Risiko, das der Kreditgeber eingeht. Bei vielen Kreditarten werden maximale Beleihungsquoten verwendet, insbesondere bei Eigenheimhypotheken und Autokrediten.
Einige Wohnungsbaudarlehensprogramme, die speziell für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert sind Erstkäufer von Eigenheimen relativ hohe maximale Beleihungsquoten ermöglichen. Viele dieser Kredite, die von privaten Kreditgebern wie Banken angeboten werden, werden von staatlichen und lokalen Regierungen gesponsert und subventioniert Bundeswohnungsverwaltung (FHA), und die Veterans Administration, unter anderem. Ihre Garantien reduzieren das finanzielle Risiko des Kreditgebers.
Auch das maximale Beleihungsverhältnis, das ein Kreditgeber akzeptiert, kann von Kreditnehmer zu Kreditnehmer unterschiedlich sein. Kreditgeber treffen diese Entscheidung auf der Grundlage einer Reihe von Faktoren, beispielsweise des Kreditprofils des Kreditnehmers und der Frage, wie einfach es wäre, seine Sicherheiten im Falle eines Zahlungsausfalls zu verkaufen.
Die Vorabgebühren für Wohnungsbaudarlehen von Fannie Mae und Freddie Mac haben sich im Mai 2023 geändert. Für Eigenheimkäufer mit einer höheren Kreditwürdigkeit (z. B. 740 oder höher) wurden die Gebühren erhöht, während sie für Eigenheimkäufer mit einer niedrigeren Kreditwürdigkeit (z. B. unter 640) gesenkt wurden. Eine weitere Änderung: Ihre Anzahlung beeinflusst die Höhe Ihres Honorars. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger sind Ihre Gebühren. Dies hängt jedoch immer noch von Ihrer Kreditwürdigkeit ab. Fannie Mae liefert die Preisanpassungen auf Kreditebene auf seiner Website.
Berechnung des maximalen Beleihungsauslaufs
Kreditgeber bieten selten Kredite an, die 100 % des Kaufpreises eines Hauses oder eines anderen Vermögenswerts abdecken. Stattdessen muss der Kreditnehmer eine Anzahlung in bar leisten. Bei manchen staatlich geförderten Hypotheken kann dieser sogar bis zu 3 % betragen. (Zwei Ausnahmen sind VA-Darlehen und USDA-Darlehen, die teilweise von der Veterans Administration bzw. dem US-Landwirtschaftsministerium subventioniert werden; Sie erlauben in bestimmten Fällen Anzahlungen von nur 0 %. Andere Kreditgeber verlangen höhere Anzahlungen, beispielsweise 10 %, 15 % oder 20 %. Früher war eine Anzahlung von 20 % der gängige Standard.
Die Berechnung eines Beleihungsauslaufs ist unkompliziert. Sie dividieren den Kreditbetrag durch den Kaufpreis des Vermögenswerts.
Angenommen, Sie möchten ein Haus für 200.000 US-Dollar kaufen und planen eine Anzahlung von 20 %, also 40.000 US-Dollar. Das bedeutet, dass Sie die restlichen 160.000 US-Dollar leihen müssen. In diesem Fall würde das Beleihungsauslaufverhältnis 0,80 (160.000 US-Dollar dividiert durch 200.000 US-Dollar) oder 80 % betragen.
Nach Angaben der National Association of Realtors lag die typische Anzahlung für Erstkäufer von Eigenheimen im Jahr 2021 bei 7 %, während Wiederholungskäufer in der Regel 17 % zahlten.
Wenn Sie andererseits dasselbe Haus mit einer Anzahlung von 3 % kaufen könnten, z. B. durch a Wenn Sie ein Fannie Mae-Darlehen aufnehmen, beträgt Ihre Anzahlung 6.000 US-Dollar und Ihre Hypothek würde den Rest abdecken $194,000. Hier läge Ihr Beleihungsauslauf bei 0,97 (194.000 US-Dollar dividiert durch 200.000 US-Dollar) oder 97 %.
Insbesondere wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20 % leisten konventionelle Hypothek, wird der Kreditgeber Sie wahrscheinlich zum Kauf auffordern private Hypothekenversicherung, oder PMI. Der Zweck von PMI besteht darin, dem Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls zusätzlichen Schutz zu bieten. Wenn das Eigenkapital Ihres Eigenheims so weit ansteigt, dass es 20 % des ursprünglichen Kaufpreises erreicht oder überschreitet, können Sie den Kreditgeber bitten, den PMI zu stornieren.
Die PMI-Kosten variieren je nach Beleihungsauslauf der Hypothek, Bonität des Kreditnehmers und anderen Faktoren. Auch unter identischen Umständen kann es von Versicherer zu Versicherer unterschiedlich ausfallen. Im Allgemeinen sagt die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac): „Sie können damit rechnen, zwischen 30 und 150 US-Dollar pro Monat für jede 100.000 US-Dollar zu zahlen, die Sie leihen.“
Für FHA- und USDA-Darlehen können auch Anforderungen an die Hypothekenversicherung gelten.
Was ist Fannie Mae?
Fannie Mae, offiziell bekannt als Federal National Mortgage Association, ist eine staatlich gefördertes Unternehmen das selbst kein Geld verleiht, sondern stattdessen Hypotheken von Kreditgebern kauft, wodurch mehr Geld für die Ausgabe neuer Hypotheken frei wird. Fannie Mae bündelt diese Hypotheken dann hypothekenbesicherte Wertpapiere, die es an Investoren verkauft.
Wie hoch ist das maximale Beleihungsverhältnis bei einem Fannie-Mae-Darlehen?
Die Mindestanzahlung für ein Fannie-Mae-Darlehen kann bis zu 3 % betragen, was einem maximalen Beleihungsauslaufverhältnis von 97 % entspricht.
Was ist Fredde Mac?
Freddie Mac ist ein staatlich gefördertes Unternehmen, ähnlich wie Fannie Mae. Der wesentliche Unterschied zwischen beiden besteht darin, dass Freddie Mac dazu neigt, Kredite von kleineren Banken zu kaufen. Wie bei Fannie Mae kann die Anzahlung für einen Freddie Mac-Kredit nur 3 % betragen.
Wie hoch ist das maximale Beleihungsverhältnis bei einem FHA-Darlehen?
Die Mindestanzahlung für ein FHA-Darlehen beträgt 3,5 %, was einem maximalen Beleihungsauslauf von 96,5 % entspricht.
Was ist eine konventionelle Hypothek?
Bei einer herkömmlichen Hypothek handelt es sich um eine Hypothek, die von privaten Kreditgebern angeboten wird und nicht staatlich gefördert wird. Herkömmliche Hypotheken können beides sein konform (was bedeutet, dass sie den Anforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen und somit zum Rückkauf berechtigt sind) oder nicht konform, wie zum Beispiel Jumbo-Kredite die die Grenzen von Fannie Mae und Freddie Mac überschreiten.
Das Fazit
Das maximale Beleihungsverhältnis einer Hypothek kann von Kreditgeber zu Kreditgeber und von Programm zu Programm stark variieren. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, ist es sinnvoll, Kredite danach zu vergleichen, wie hoch die Anzahlung ist, die Sie sich leisten können Ihre Zinssätze und Gebühren wirken sich auf Ihre monatlichen Zahlungen aus und ob Ihnen zusätzliche Kosten entstehen PMI.
