Investoren fliehen, während „Zombie“-Immobilien Mieter verlieren

Gewerbliche Immobilieninvestoren streben zunehmend einen Ausstieg an – oder versuchen es zumindest Zinsen und die Sorge vor einer drohenden Rezession verwandeln Büroimmobilien in Zombies, und Immobilienfonds reagieren mit Abhebungsbeschränkungen.

Blackstone Inc. sagte, sein Flaggschiff-Fonds im Wert von 69 Milliarden US-Dollar, der Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), würde nach einem Anstieg der Anfragen den Betrag, den Anleger zurückzahlen können, kürzen.

„Es ist keine Überraschung, dass sich die Zuflüsse einzelner Anleger verlangsamen würden, wenn dies der Fall wäre.“ „Eine Art Marktrückgang“, sagte Jonathan Gray, Präsident und Chief Operating Officer von Blackstone, über einen Investor Forderung.

Steigende Kreditkosten sowie Kürzungen durch Büromieter, deren Mitarbeiter teilweise oder die ganze Zeit von zu Hause aus arbeiten, bedeuten sinkende Gewinne für Vermieter. Da die Inflation auf einem 40-Jahres-Hoch liegt, ist die Federal Reserve Ihr Leitzinsziel wurde auf 3,75–4 % festgelegt. Das ist zwar nicht so hoch wie die 6,5 % der 2000er-Jahre, doch die Zinsen steigen so schnell wie seit einem Jahrzehnt nicht mehr und es gibt kaum Anzeichen einer Verlangsamung. In Kombination mit Problemen in der Lieferkette und dem Trend, von zu Hause aus zu arbeiten, hat dies einen Tribut vom Immobilienmarkt gefordert, der sich im Jahr 2023 voraussichtlich verschlechtern wird.

Bob Knakal, Leiter Investment Sales bei JLL, sieht eine wachsende Horde „Zombie“-Bürogebäude in Manhattan, die noch am Leben sind, aber keine erkennbare Zukunft haben, berichtete die Financial Times. Der typische Zombie wurde möglicherweise vor Generationen gekauft und monatliche Schecks an eine ständig wachsende Liste von Begünstigten verteilt.

„Jetzt ist das Gebäude aus Leasingsicht nicht mehr konkurrenzfähig, weil es eine neue Lobby, neue Aufzüge, Fenster und Badezimmer benötigt. Und wenn Sie zu diesen 37 Leuten gingen und sagten: „Weißt du was?“ Sie müssen einen Scheck über 750.000 US-Dollar ausstellen, damit wir das Gebäude reparieren können. „Diese Leute würden einen Herzinfarkt bekommen“, sagte Knakal.

BREIT von Blackstone teilte letzte Woche mit, dass die Rücknahmeanträge die festgelegte Obergrenze überschritten hätten und einige Anleger erst im nächsten Jahr Geld auszahlen könnten. Blackstone ist nicht die einzige Gruppe, die versucht, Abhebungen zu verlangsamen. Die Starwood Capital Group teilte den Anlegern außerdem mit, dass sie Abhebungen aus ihrem 14-Milliarden-Dollar-Fonds einschränken werde.

Der Anstieg der Rücknahmeanträge kam sowohl von Privatanlegern als auch von institutionellen Anlegern wie Pensionsfonds. Auch im Jahr 2020 kam es zu einem kurzzeitigen Anstieg dieser Anfragen, der jedoch unterdrückt wurde, als sich herausstellte, dass Büromieter weder abwanderten noch Kürzungen vornahmen. Allerdings gaben viele Unternehmen ihre Büros nicht auf, und der Aufschwung des E-Commerce machte Lagerhäuser zu einer soliden Investition, sodass die Investoren an Ort und Stelle blieben.

Jetzt, da die Zinsen weiter steigen, betteln Unternehmen darum, ihre Büroräume aufzugeben. Besonders stark trifft es New York City, den größten Büromarkt der Welt.

Seit Januar werden die Aktien von SL Green und Vornado öffentlich gehandelt REITs für New Yorks größte Büroeigentümer sind um die Hälfte gesunken.

Erhöhte Zinssätze haben es für Eigentümer und Entwickler teurer gemacht, in New York zu bleiben.

„Wenn Schulden fällig werden, verdoppeln sich plötzlich Ihre Zinssätze und die Bank zwingt Sie, Geld in den Vermögenswert zu investieren“, sagte ein Projektentwickler gegenüber der Financial Times.

Als die Zinssätze niedrig waren, suchten Anleger nach Gewerbeimmobilien, um höhere Renditen zu erzielen, als sie durch den Besitz risikoarmer Anleihen oder Staatsanleihen erzielt werden konnten, und BREIT konnte Privatpersonen 13 % gewähren annualisierte Renditen. Blackstone bleibt optimistisch, dass der Fonds weiterhin hohe Renditen erzielen wird.

„Unser Geschäft basiert auf Leistung, nicht auf Geldflüssen, und die Leistung ist absolut solide“, sagte ein Blackstone-Sprecher, nachdem das Unternehmen die Rücknahmegrenzen bekannt gegeben hatte.

Entlassungen haben auch den Immobilienmarkt getroffen. Wells Fargo & Co., der größte Kreditgeber für Eigenheimkredite unter den US-Banken, sagte letzte Woche, dass es Hunderte von Krediten kürzen werde Hypothek Mitarbeiter.

Der FTSE NAREIT All Equity REITs Index, der alle börsennotierten Vermieter abbildet, ist in diesem Jahr um mehr als 20 % gefallen.