Der Treibstoff, der die Subprime-Krise speiste

Dutzende von Hypothekengebern erklären Konkurs innerhalb weniger Wochen. Der Markt ist voller Sorgen eines großen globalen Kreditklemme, die alle Klassen von Kreditnehmern betreffen könnte. Zentralbanken verwenden Notfallklauseln, um verängstigten Liquidität zuzuführen Finanzmärkte. Das Grundeigentum Märkte brechen nach Jahren mit Rekordhochs ein. Zwangsvollstreckung Preise verdoppeln Jahr für Jahr im zweiten Halbjahr 2006 und 2007.

Die Berichte klingen einschüchternd, aber was bedeutet das alles?

Wir stecken gerade knietief in einem Finanzkrise das sich auf den US-Immobilienmarkt konzentriert, wo die Folgen der eingefrorenen Subprime-Hypothek Markt schwappt in den Kreditmärkte, sowie national und weltweit Aktienmärkte. Lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie die Märkte so weit gefallen sind und was vor Ihnen liegen könnte.

Der Weg in die Krise

War dies der Fall, als ein Konzern oder ein Unternehmen am Steuer einschlief? Ist das das Ergebnis von zu wenig Aufsicht, zu viel Gier oder einfach nicht genug Verständnis? Wie so oft, wenn die Finanzmärkte schief gehen, lautet die Antwort wahrscheinlich "alles oben"

Merken, Der Markt, den wir heute beobachten, ist ein Nebenprodukt des Marktes vor sechs Jahren. Rückblick auf Ende 2001, als die Angst vor globalen Terroranschlägen nach dem Sept. 11 brachte eine bereits angeschlagene Wirtschaft in Aufruhr, eine, die gerade erst anfing, die durch die Technologie verursachte Rezession zu überwinden Blase der späten 1990er Jahre.

Als Reaktion darauf wurde 2001 die Federal Reserve begann die Preise drastisch zu senken, und die Fed Funds Rate erreichte 2003 1%, was im Sprachgebrauch der Zentralbanken praktisch null ist. Das Ziel eines niedrigen Bundesmittel Rate ist die Erweiterung der Geldversorgung und die Kreditaufnahme zu fördern, was die Ausgaben und Investitionen anregen sollte. Die Idee, dass Ausgaben „patriotisch“ seien, wurde weit verbreitet und jeder – vom Weißen Haus bis hin zur örtlichen Eltern-Lehrer-Vereinigung – ermutigte uns zu kaufen, zu kaufen, zu kaufen.

Es funktionierte und die Wirtschaft begann im Jahr 2002 stetig zu expandieren.

Immobilien beginnen attraktiv auszusehen

Als niedriger Zinsen in die Wirtschaft vordrang, geriet der Immobilienmarkt in Aufruhr, als die Zahl der verkauften Häuser – und die Preise, zu denen sie verkauft wurden – ab 2002 dramatisch anstiegen. Zu dieser Zeit war der Kurs auf einem 30-Jahres- Festhypothek war auf dem niedrigsten Stand seit fast 40 Jahren, und die Menschen sahen eine einzigartige Gelegenheit, Zugang zu den fast billigsten verfügbaren Eigenkapitalquellen zu erhalten.

Investmentbanken und die Asset-Backed Security

Hätte man dem Wohnungsmarkt nur ein anständiges Händchen gegeben – etwa mit niedrigen Zinsen und steigender Nachfrage – wären alle Probleme einigermaßen eingedämmt worden. Leider wurde es dank neuer Finanzprodukte, die auf den Markt kamen, eine fantastische Hand gegeben Wall Street. Diese neuen Produkte fanden weite Verbreitung und wurden in Rentenfonds, Hedgefonds und internationale Regierungen.

Und wie wir jetzt erfahren, waren viele dieser Produkte am Ende absolut nichts wert.

Eine einfache Idee führt zu großen Problemen

Das Asset-Backed Security (ABS) gibt es seit Jahrzehnten, und im Kern liegt ein einfaches Anlageprinzip: Nehmen Sie eine Reihe von Vermögenswerten, die vorhersehbar und ähnlich sind Zahlungsströme (wie die Eigenheimhypothek einer Person), bündeln Sie sie zu einem verwalteten Paket, das alle individuellen Zahlungen (die Hypothekenzahlungen) einzieht, und verwenden Sie das Geld, um den Anlegern a. zu bezahlen Coupon auf dem verwalteten Paket. Dadurch entsteht ein forderungsbesichertes Wertpapier, bei dem die zugrunde liegende Immobilie als Sicherheit.

Ein weiteres großes Plus war das Kreditbeurteilung Agenturen wie Moody's und Standard & Poor's würden viele dieser Wertpapiere mit dem Gütesiegel „AAA“ oder „A+“ versehen und damit ihre relative Sicherheit als Investition signalisieren.

Der Vorteil für den Anleger besteht darin, dass er ein diversifiziertes Portfolio von festverzinslichen Vermögenswerten erwerben kann, die als eine Couponzahlung eingehen.

Das Nationale Hypothekenvereinigung der Regierung (Ginnie Mae) war Bündelung und verkaufen verbrieft Hypotheken als ABS seit Jahren; ihre 'AAA'-Ratings hatten immer die Garantie gehabt, die Ginnie Maes staatliche Unterstützung geboten hatte. Die Anleger erzielten eine höhere Rendite als bei Staatsanleihen, und Ginnie Mae konnte die Finanzierung nutzen, um neue Hypotheken anzubieten.

Erweiterung der Ränder

Dank eines explodierenden Immobilienmarktes wurde auch eine aktualisierte Form der ABS geschaffen, nur diese ABSs wurden mit Subprime-Hypothekendarlehen oder Krediten an Käufer mit weniger als herausragenden Kredit.

Subprime-Kredite, mit ihren deutlich höheren Ausfallrisiken in verschiedene Risikoklassen eingeordnet wurden, oder Tranchen, von denen jeder mit seinem eigenen kam Rückzahlung Zeitplan. Obere Tranchen konnten ein „AAA“-Rating erhalten – auch wenn sie Subprime-Kredite enthielten –, weil diesen Tranchen die ersten Dollar zugesagt wurden, die in das Wertpapier eingingen. Niedrigere Tranchen trugen höhere Kuponsätze, um die gestiegenen Ausfallrisiko. Ganz unten war die „Aktien“-Tranche eine hochspekulative Investition, da ihre Cashflows im Wesentlichen vernichtet werden könnten, wenn die Ausfallrate auf das gesamte ABS kletterte über ein niedriges Niveau – im Bereich von 5 bis 7 %.

Plötzlich auch die Subprime-Hypothekengeber hatten einen Weg, ihre riskanten Schulden zu verkaufen, was ihnen wiederum ermöglichte, diese Schulden noch aggressiver zu vermarkten. Die Wall Street war da, um ihre Subprime-Kredite abzuholen, sie mit anderen Krediten (einige von Qualität, andere nicht) zu bündeln und an Investoren zu verkaufen. Darüber hinaus wurden fast 80 % dieser gebündelten Wertpapiere auf magische Weise Investment Grade („A“-Rating oder höher), dank der Ratingagenturen, die für ihre Arbeit beim Rating der ABS lukrative Gebühren verdient haben.

Als Ergebnis dieser Aktivität wurde es sehr profitabel, stammen Hypotheken – auch riskante. Es dauerte nicht lange, bis sogar Grundvoraussetzungen wie Einkommensnachweis und ein Anzahlung wurden von Hypothekengebern übersehen; 125% Beleihungswert Hypotheken wurden gezeichnet und an potenzielle Hausbesitzer vergeben. Die Logik besteht darin, dass bei so schnell steigenden Immobilienpreisen (die durchschnittlichen Hauspreise stiegen bis 2005 jährlich um bis zu 14%) eine 125%ige LTV-Hypothek Überwasser in weniger als zwei Jahren.

Hebel im Quadrat

Die Verstärkungsschleife begann sich zu schnell zu drehen, aber mit der Wall Street Hauptstraße Und alle, die zwischendurch von der Fahrt profitierten, wer wollte auf die Bremse treten?

Rekordniedrige Zinssätze hatten in Kombination mit immer lockerer werdenden Kreditvergabestandards die Immobilienpreise in den meisten Teilen der Vereinigten Staaten auf Rekordhöhen getrieben. Bestehende Hausbesitzer waren Refinanzierung in Rekordzahlen, die Nutzung von kürzlich verdientem Eigenkapital, das mit ein paar hundert Dollar für ein Eigenheim erzielt werden könnte Würdigung.

Dank der Liquidität am Markt, Investmentbanken und andere Großinvestoren konnten immer mehr Kredite aufnehmen (erhöhte Hebelkraft) um zusätzliche zu erstellen Anlageprodukte, zu dem auch wackelige Subprime-Anlagen gehörten.

Collateralized Debt tritt in den Kampf ein

Die Möglichkeit, mehr Kredite aufzunehmen, veranlasste Banken und andere Großinvestoren, Collateralized Debt Obligations (CDO), die im Wesentlichen Eigenkapital und "Zwischenstock" (mit mittlerer bis niedriger Bewertung) Tranchen von MBSs und verpackten sie erneut, diesmal in Mezzanine-CDOs.

Durch die Verwendung des gleichen "Trickle-Down"-Zahlungssystems könnten die meisten Mezzanine-CDOs ein 'AAA'-Kreditrating erhalten und es in die Hände von Hedgefonds, Pensionsfonds, Geschäftsbanken und andere institutionelle Anleger.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere für Wohnimmobilien (RMBS), bei dem Cashflows aus Wohnschulden stammen, und CDOs beseitigten effektiv die Kommunikationswege zwischen dem Kreditnehmer und dem ursprünglichen Kreditgeber. Plötzlich kontrollierten große Investoren die Sicherheiten; Infolgedessen wurden Verhandlungen über verspätete Hypothekenzahlungen für das "Direct-to-Foreclosure"-Modell eines Investors, der seine Verluste reduzieren wollte, umgangen.

Diese Faktoren hätten jedoch die aktuelle Krise nicht verursacht, wenn:

1. Der Immobilienmarkt ist weiter Boom.
2. Hausbesitzer könnten eigentlich ihre Hypotheken bezahlen.

Da dies jedoch nicht geschah, trugen diese Faktoren später nur dazu bei, die Zahl der Zwangsvollstreckungen anzukurbeln.

Teaser-Raten und der ARM

Da Hypothekengeber einen Großteil des Risikos der Subprime-Kreditvergabe an die Investoren exportierten, konnten sie interessante Strategien entwickeln, um Kredite mit ihren Kreditgebern zu vergeben befreit Hauptstadt. Durch die Nutzung Teaser-Raten (spezielle niedrige Zinssätze, die für das erste oder zwei Jahre einer Hypothek gelten würden) innerhalb von variabel verzinsliche Hypotheken (ARM) könnten Kreditnehmer zu einer zunächst erschwinglichen Hypothek gelockt werden, bei der die Zahlungen in drei, fünf oder sieben Jahren in die Höhe schnellen würden.

Als der Immobilienmarkt 2005 und 2006 seinen Höhepunkt erreichte, wurden Teaser-Raten, ARMs und die "nur Zinsen"Darlehen (bei denen in den ersten Jahren keine Hauptzahlungen geleistet werden) wurden den Hausbesitzern zunehmend aufgezwungen. Als diese Kredite immer häufiger wurden, stellten weniger Kreditnehmer die Bedingungen in Frage und wurden stattdessen von der Aussicht gelockt, in der Lage zu sein, in wenigen Jahren refinanzieren (mit enormem Gewinn, so das Argument), damit sie alle Nachholzahlungen leisten können notwendig. Was die Kreditnehmer im boomenden Wohnungsmarkt jedoch nicht berücksichtigten, war, dass jeder Rückgang des Eigenheimwerts den Kreditnehmer mit einer unhaltbaren Kombination aus a Ballon Zahlung und eine viel höhere Hypothekenzahlung.

Ein Markt, der so nah an unserem Zuhause ist wie Immobilien, ist unübersehbar, wenn er auf alle feuert Zylinder. Innerhalb von fünf Jahren hatten sich die Eigenheimpreise in vielen Bereichen buchstäblich verdoppelt, und fast jeder, der kein Eigenheim gekauft oder refinanziert hatten, hielten sich im Rennen um Geld damit zurück Markt. Hypothekenbanken wussten das und drängten immer aggressiver. Neue Häuser konnten nicht schnell genug gebaut werden, und die Bestände der Bauherren stiegen in die Höhe.

Der CDO-Markt (hauptsächlich durch Subprime-Anleihen besichert) stieg allein im Jahr 2006 auf mehr als 600 Milliarden US-Dollar an – mehr als das Zehnfache der nur ein Jahrzehnt zuvor ausgegebenen Menge. Diese Wertpapiere, obwohl illiquide, wurden eifrig im abgeholt Sekundärmärkte, die sie glücklich in großen geparkt haben institutionelle Fonds zu ihren marktüblichen Zinssätzen.

Risse beginnen zu erscheinen

Mitte 2006 traten jedoch Risse auf. Verkauf von neuen Häusern ins Stocken geraten, und die durchschnittlichen Verkaufspreise stoppten ihren Anstieg. Die Zinsen – obwohl sie historisch gesehen immer noch niedrig waren – stiegen, wobei Inflationsängste drohten, sie in die Höhe zu treiben. Alle leicht zu zeichnenden Hypotheken und Refinanzierungen waren bereits abgeschlossen, und die ersten der wackeligen ARMs, die 12 bis 24 Monate zuvor geschrieben wurden, begannen sich neu zu ordnen.

Standard die Preise begannen stark zu steigen. Plötzlich sah der CDO für Investoren auf der Suche nach Rendite nicht so attraktiv aus. Schließlich waren viele der CDOs so oft neu verpackt worden, dass es schwierig war zu sagen, wie viel Subprime-Exposure tatsächlich darin steckten.

Die Krise des einfachen Kredits

Es dauerte nicht lange, bis die Nachricht von Problemen in der Branche von Sitzungssaal Diskussionen bis hin zu schlagzeilenträchtigen Nachrichten.

Unzählige Hypothekenbanken – ohne eifrige Sekundärmärkte oder Investmentbanken, um ihre zu verkaufen Kredite in – wurden von der Hauptfinanzierungsquelle abgeschnitten und mussten schließen Operationen. Infolgedessen wurden CDOs von illiquide zu nicht marktfähig.

Angesichts all dieser finanziellen Unsicherheit wurden die Anleger viel mehr risikoscheu, und schaute zu abschalten Positionen in potenziell gefährlichen MBSs und alle festverzinslichen Wertpapiere, die keine angemessene Zahlung leisten Risikoprämie für das wahrgenommene Risiko. Die Anleger stimmten massenhaft ab, dass es sich nicht lohnt, Subprime-Risiken einzugehen.

Inmitten dieser Flug zur Qualität, drei Monate Schatzwechsel wurde zum neuen "Must-Have"-Anleihenprodukt und die Renditen fielen innerhalb weniger Tage um schockierende 1,5%. Noch bemerkenswerter als der Kauf von Staatsanleihen (und noch dazu kurzfristiger) war der Verbreitung zwischen ähnlich-term Unternehmensanleihen und T-Scheine, die sich von ca. 35 Basispunkte auf über 120 Basispunkte in weniger als einer Woche.

Diese Veränderungen mögen für das ungeübte Auge minimal oder unbedenklich klingen, aber im modernen festverzinslichen Bereich Märkte – wo Leverage der König ist und billige Kredite nur der aktuelle Spaßmacher sind – kann eine Bewegung dieser Größenordnung viel bewirken viel Schaden. Dies wurde durch den Zusammenbruch mehrerer Hedgefonds.

Viele institutionelle Fonds waren konfrontiert mit Rand und Sicherheitenforderungen von nervösen Banken, die sie zwangen, andere Vermögenswerte wie Aktien und Anleihen zu verkaufen, um Bargeld zu beschaffen. Der erhöhte Verkaufsdruck erfasste die Aktienmärkte, da die wichtigsten Aktiendurchschnitte weltweit lagen innerhalb weniger Wochen von starken Rückgängen betroffen, was den starken Markt, der eingenommen hatte, effektiv zum Stillstand brachte das Dow Jones Industriedurchschnitt im Juli 2007 auf ein Allzeithoch.

Um die Auswirkungen der Krise einzudämmen, haben die Zentralbanken der USA, Japans und Europas durch Finanzspritzen von mehrere hundert Milliarden Dollar, half Banken bei Liquiditätsproblemen und half, die Finanzlage zu stabilisieren Märkte. Die Federal Reserve hat auch die Rabattfenster Preis, der es billiger machte für Finanzinstitutionen um Gelder von der Fed zu leihen, Liquidität für ihre Operationen bereitzustellen und angeschlagenen Vermögenswerten zu helfen.

Die zusätzliche Liquidität trug zu einem gewissen Grad zur Stabilisierung des Marktes bei, aber die vollen Auswirkungen dieser Ereignisse sind noch nicht klar.

Abschluss

An der Collateralized Debt Obligation oder ihren finanziellen Verwandten ist nichts von Natur aus falsch oder schlecht. Es ist ein natürlicher und intelligenter Weg, um Risiken zu diversifizieren und sich zu öffnen Kapitalmärkte. Wie alles andere – die dotcom Blase, Langfristiges Kapitalmanagement zusammenbrechen, und die Hyperinflation der frühen 1980er Jahre – wenn eine Strategie oder ein Instrument missbraucht oder verkocht wird, muss die Arena gründlich durchgeschüttelt werden. Nennen Sie es eine natürliche Erweiterung des Kapitalismus, bei der Gier zu Innovationen inspirieren kann, aber wenn sie nicht kontrolliert wird, sind große Marktkräfte erforderlich, um das System wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Was kommt als nächstes?

Wohin gehen wir also von hier aus? Die Antwort auf diese Frage wird sich darauf konzentrieren, herauszufinden, wie weitreichend die Auswirkungen sowohl in den Vereinigten Staaten als auch weltweit sein werden. Die beste Situation für alle Beteiligten bleibt eine, in der es der US-Wirtschaft gut geht, die Arbeitslosigkeit niedrig bleibt, persönliches Einkommen hält mit der Inflation Schritt und die Immobilienpreise finden einen Boden. Erst wenn der letzte Teil passiert, werden wir in der Lage sein, die Gesamtauswirkungen der Subprime-Kernschmelze.

Die Regulierungsaufsicht wird nach diesem Fiasko mit Sicherheit schärfer werden, wahrscheinlich bleiben Kreditbeschränkungen bestehen und Anleiheratings sehr konservativ für die nächsten Jahre. Abgesehen von den gewonnenen Erkenntnissen wird die Wall Street weiterhin nach neuen Wegen suchen, um Preisrisiko und Wertpapierpakete, und es bleibt die Pflicht des Anlegers, die Zukunft durch die wertvollen Filter der Vergangenheit zu sehen.