So vermeiden Sie, dass Ihre umgekehrte Hypothek überlebt

Umkehrhypotheken: Sicherheit oder Hype

Während umgekehrte Hypotheken werden manchmal als sichere Einnahmequelle für den Rest Ihres Lebens beworben – und sie können gemäß dem Recht Konditionen – schneller als erwartet auszugehen ist eines der größten Risiken bei der Aufnahme dieser Art von Darlehen. Eine umgekehrte Hypothek ist eine Art von Darlehen, bei der Hausbesitzer, die über ein beträchtliches Eigenkapital in ihrer Wohnung verfügen, diesen Wert verwenden können, um Kredite aufzunehmen.

Es gibt sechs verschiedene Möglichkeiten, um Reverse-Hypothekenerlöse zu erhalten, und die, die Sie wählen, wirkt sich darauf aus, wie schnell und einfach Sie Ihre Kreditfähigkeit für Ihr Eigenheim aufbrauchen können.

1. Pauschale Rückzahlung der Hypothek mit festem Zinssatz
2. Kreditlinie umkehren
3. Laufzeit umgekehrte Hypothek
4. Die modifizierte Laufzeitumkehrhypothek
5. Laufzeitumkehrhypothek
6. Die modifizierte Tenure Reverse Mortgage

Alle sechs Zahlungspläne bergen für Kreditnehmer unterschiedliche Risiken. Hier ist ein Blick auf die verschiedenen Umstände, unter denen Ihnen die Erlöse aus umgekehrten Hypothekendarlehen zu früh ausgehen könnten – und wie Sie dieses Szenario vermeiden können.

(Weitere Informationen finden Sie unter Vollständige Anleitung zur Umkehrhypothekund So wählen Sie einen umgekehrten Hypothekenzahlungsplan aus.)

#1. Pauschalbetrag zum Festpreis

Nur ein Tilgungsplan für umgekehrte Hypotheken, die einmalige Auszahlungspauschale, hat einen festen Zinssatz. Die Aufnahme eines festen Betrags mit festem Zinssatz ist in der Regel eine risikoarme Möglichkeit der Kreditaufnahme. Im Wesentlichen wissen Sie genau, wie viel Sie zurückzahlen müssen. Bei einer umgekehrten Hypothek birgt diese Kreditstruktur jedoch einzigartige Risiken.

Hausbesitzer nehmen häufig umgekehrte Hypotheken auf, wenn ihr Eigenheimkapital ihr einziges Kapital ist und sie keine anderen Möglichkeiten haben, das Geld zu erhalten, das sie benötigen. Wer diese Kredite aufnimmt, aber nicht richtig plant, kann leicht eine große Summe falsch verwalten. Sobald sie dieses Geld aufgebraucht haben, haben sie möglicherweise keine anderen Geldquellen mehr, auf die sie zurückgreifen können. In einer idealen Welt würde eine obligatorische umgekehrte Hypothekenberatung riskante Kreditnehmer davon abhalten, diese Option zu wählen, aber in der realen Welt passiert das nicht immer.

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat die immer beliebter werdende Pauschaloption als potenziell riskant, insbesondere für jüngere Kreditnehmer mit längerer Lebensdauer, die keine andere Altersvorsorge haben Ressourcen. Bei diesen Frührentnern besteht die Gefahr, dass das Eigenkapital vorzeitig im Ruhestand aufgebraucht wird.

Eine Umkehrhypothek ermöglicht es, auch nach Aufbrauchen des Erlöses lebenslang in der eigenen Wohnung zu bleiben. Da jedoch kein Geld mehr übrig ist, wird der Kreditnehmer nicht nur Schwierigkeiten haben, seine Lebenshaltungskosten zu bezahlen, sondern könnte auch in einer Zwangsvollstreckung enden. Das liegt daran, dass die fortgesetzte Zahlung der Hausratversicherung und der Grundsteuern – und die Erhaltung des Hauses in gutem Zustand – Voraussetzungen sind, um weiterhin eine umgekehrte Hypothek haben zu können.

Die CFPB hat festgestellt, dass Festzinskreditnehmer mit ihren umgekehrten Hypotheken tatsächlich häufiger in Verzug geraten als Kreditnehmer mit variablem Zinssatz, weil sie diese laufenden Kosten nicht decken. Die Aufnahme einer Pauschalsumme erhöht auch das Risiko, dass umgekehrte Hypothekendarlehen betrogen werden, da die hohe Summe, die sie geliehen haben, ein attraktives Ziel für Diebe – oder gierige Verwandte – ist.

(Weitere Informationen finden Sie unter Fallstricke bei umgekehrten Hypotheken, Hüten Sie sich vor diesen Reverse Mortgage Scams, und 5 Anzeichen dafür, dass eine umgekehrte Hypothek eine schlechte Idee ist.)

#2. Kreditlinie

Ihre Chancen, bei einem Zahlungsplan mit Kreditrahmen kein Geld mehr zu haben – unabhängig davon, ob Sie alleine oder in verwendet werden Kombination mit einem Laufzeit- oder Tenure-Plan, wie in den folgenden Abschnitten beschrieben – je nach Verwendungszweck der Plan. Im Gegensatz zu einer regulären Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) ist eine umgekehrte Hypothekenkreditlinie unwiderruflich. Der Begriff unwiderruflich bedeutet, dass er aufgrund von Änderungen Ihrer Finanzen oder Ihres Eigenheimwertes nicht storniert oder reduziert werden kann.

Dieser unwiderrufliche Status bedeutet, dass Sie nicht in Gefahr sind, den Zugriff auf das Geld zu verlieren. Darüber hinaus verringert sich Ihr verfügbarer Kreditrahmen nur, wenn Sie ihn in Anspruch nehmen, und Sie zahlen nur Zinsen und Hypothekenversicherungsprämien für das Geld, das Sie sich leihen. Darüber hinaus erhalten Sie mit einer Kreditlinie im Laufe der Zeit Zugang zu zusätzlichen Mitteln, da der ungenutzte Anteil jedes Jahr wächst, unabhängig davon, ob der Wert Ihres Hauses steigt oder nicht. Der ungenutzte Teil Ihrer Reverse-Hypotheken-Kreditlinie wächst mit dem gleichen Zinssatz, den Sie für das von Ihnen geliehene Geld zahlen.

Im ersten Jahr, in dem Sie Ihre Kreditlinie haben, können Sie in der Regel auf bis zu 60 % Ihres verfügbaren Kapitallimits zugreifen. Im zweiten Jahr und danach können Sie auf die restlichen 40 % zurückgreifen – plus alles, was Sie im ersten Jahr nicht verbraucht haben. Wenn Sie Ihren gesamten verfügbaren Kreditrahmen frühzeitig aufbrauchen, bleibt Ihnen natürlich wenig bis nichts mehr übrig in zukünftigen Jahren verwenden, es sei denn, Sie zahlen einen Teil oder alles zurück, was Sie geliehen haben, wodurch Ihr Kapital erhöht wird Grenze.

Ja, Sie können Zahlungen für eine umgekehrte Hypothek leisten, um Ihren Kreditsaldo zu Lebzeiten zu reduzieren, und es gibt dafür keine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihr Kreditgeber ist verpflichtet, eine Teilrückzahlung zuerst auf die von Ihnen geschuldeten Zinsen, dann auf alle Darlehensgebühren und zuletzt auf Ihren Kapitalbetrag anzuwenden.

#3. Laufzeit umgekehrte Hypothek

Von den fünf Zahlungsplänen mit variablen Zinssätzen setzen Sie bei den Laufzeit- und Modified-Term-Plänen auch das Risiko ein, dass Sie Ihre Reverse-Hypothekenerlöse überdauern. Befristete Zahlungspläne bieten gleiche monatliche Zahlungen mit einem vorher festgelegten Enddatum.

Bei einem Zahlungsplan mit Laufzeit erreichen Sie die Kapitalgrenze Ihres Darlehens – das Maximum, das Sie ausleihen können – am Ende der Laufzeit. Danach können Sie keinen zusätzlichen Erlös aus Ihrer umgekehrten Hypothek erhalten. Sie können jedoch im Haus bleiben, mit den zuvor erwähnten Vorbehalten – der Zahlung laufender Steuern und Unterhalt – im Pauschalbetrag.

#4. Umkehrhypothek mit geänderter Laufzeit

Modifizierte Laufzeitpläne bieten Ihnen eine feste monatliche Zahlung für eine vorbestimmte Anzahl von Monaten sowie Zugang zu einer Kreditlinie. Die monatliche Zahlung ist geringer als bei einem Plan mit gerader Laufzeit, und die Kreditlinie ist geringer als bei einem Plan mit gerader Kreditlinie.

Bei einem modifizierten Laufzeitplan erhalten Sie nur für einen festgelegten Zeitraum monatliche Zahlungen, die Kreditlinie bleibt jedoch verfügbar, bis Sie sie ausgeschöpft haben. Mit diesem Plan können Sie vermeiden, dass Ihnen das Geld ausgeht, wenn Sie Ihren Kreditrahmen sorgfältig nutzen. Auch kann Ihnen schnell das Geld ausgehen, wenn Sie die Kreditlinie frühzeitig ausschöpfen.

Eine sicherere Wahl ist es, sich in erster Linie auf die Laufzeitzahlungen bis zum Ende der Laufzeit zu verlassen, Ihre Kreditlinie erhöhen zu lassen und sich erst dann auf diese Kreditlinie zu verlassen. Wenn Sie die Kreditlinie nie nutzen, haben Sie möglicherweise genug Eigenkapital, um in Zukunft flexibel zu sein, um Ihr Haus zu verkaufen, das Darlehen abzubezahlen und umzuziehen.

#5. Laufzeitumkehrhypothek

Die Pläne mit dem geringsten Risiko, dass Ihnen das Geld ausgeht, sind der modifizierte Tenure-Zahlungsplan – solange der Kreditnehmer mit der Hausratversicherung, den Grundsteuern und den Hausreparaturen Schritt hält. Wenn Sie eines dieser Dinge nicht tun, wird das Darlehen fällig und zahlbar.

Tenure-Payment-Pläne haben einen variablen Zinssatz und sehen lebenslang gleiche monatliche Zahlungen vor, solange mindestens ein Kreditnehmer noch in der Wohnung als Hauptwohnsitz wohnt.

#6. Umgekehrte Hypothek mit modifizierter Laufzeit

Modified Tenure bietet sowohl feste monatliche Zahlungen auf Lebenszeit als auch eine Kreditlinie. Es gibt Ihnen eine geringere monatliche Zahlung als bei einem Plan mit unbefristeter Laufzeit, und Ihre Kreditlinie ist geringer als bei einem Plan mit gerader Kreditlinie.

Auch hier gilt: Wenn Sie die Kreditlinie nie nutzen, werden Sie weniger schulden, daher ist diese Kombinationsoption eine gute Wahl, wenn Sie wollen ein lebenslanges garantiertes Einkommen mit weniger Risiko, Ihr gesamtes Eigenkapital zu verbrauchen und es sich nicht leisten zu können Bewegung.

So vermeiden Sie, dass Ihnen die Einnahmen ausgehen

So lange wie möglich zu warten, um eine umgekehrte Hypothek aufzunehmen, ist eine Möglichkeit, Ihre Chancen zu begrenzen, den Erlös zu überleben. Die CFPB warnt davor, dass jüngere Rentner mit längerer Lebenserwartung mit einer umgekehrten Hypothek eine größere Chance haben, ihr gesamtes Eigenheimkapital aufzubrauchen. Dies ist kein Problem, wenn sie in der Lage sind, an Ort und Stelle zu altern – ein Leben lang in ihren Häusern zu bleiben –, aber es ist ein Problem, wenn sie später umziehen wollen oder müssen.

Zukünftige Zinserhöhungen könnten Ihre Kreditaufnahme auch im Alter verringern. Jack M. Guttentag, emeritierter Finanzprofessor an der Wharton School der University of Pennsylvania, hat sich mit dem Thema beschäftigt. Er fand heraus, dass ein 62-Jähriger wartete, bis er 72 Jahre alt war, um eine umgekehrte Hypothek zu bekommen und die Kreditlinie wählte Zahlungsplan könnte ihre Kreditlinie um 17% erhöhen, indem er diese 10 Jahre abwartet, wenn die Zinssätze unverändert bleiben gleich. Bei einer Verdoppelung der Zinssätze hätte derselbe Kreditnehmer jedoch Zugang zu einer um 69 % kleineren Linie. Daher kann es durchaus sinnvoll sein, so früh wie möglich eine Reverse-Hypotheken-Kreditlinie abzuschließen und diese dann so lange wie möglich unberührt zu lassen, um ihr Wachstumspotenzial zu maximieren.

Ändern Ihres aktuellen Plans

Wenn Sie bereits eine umgekehrte Hypothek abgeschlossen haben und denken, dass Ihnen die Einnahmen ausgehen könnten, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über eine Änderung Ihres Zahlungsplans. Solange Sie nicht den festverzinslichen, einmaligen Pauschalbetrag gewählt haben, können Sie Ihren Zahlungsplan ändern – vorausgesetzt, Sie können die Kapitalgrenze Ihres Darlehens einhalten. Die große Frage ist, ob Sie das Hauptlimit bereits erreicht haben oder kurz davor stehen. Das Ändern Ihres Zahlungsplans ist viel einfacher als eine Refinanzierung und erfordert nur eine Verwaltungsgebühr von 20 USD.

Das Dilemma des nicht kreditnehmenden Ehepartners

Unabhängig davon, für welchen Zahlungsplan Sie sich entscheiden, besteht bei einem jüngeren, nicht kreditnehmenden Ehepartner die Gefahr, dass er den Erlös der umgekehrten Hypothek überlebt, wenn Sie zuerst sterben. Im Jahr 2015 in Kraft getretene Gesetze schützen qualifizierte nicht kreditnehmende Ehepartner vor dem Auszug aus der Wohnung, wenn der kreditnehmende Ehepartner vor ihnen verstorben ist. Ehepartner, die keinen Kredit aufnehmen, dürfen jedoch nach dem Tod des Kreditnehmers keine zusätzlichen Zahlungen erhalten. Diese Regel macht es den überlebenden, nicht kreditnehmenden Ehegatten leicht, den Erlös der umgekehrten Hypothek effektiv zu überleben.

Der überlebende Ehegatte kann das Haus möglicherweise verkaufen und die umgekehrte Hypothek abbezahlen. Je nachdem, wie viel das Haus wert ist und wie hoch der Kreditsaldo ist, lässt der Verkauf dem überlebenden Ehegatten jedoch möglicherweise nicht genug Notgroschen zum Leben. Verfügt der überlebende Ehegatte über ein ausreichendes Einkommen, um sich für eine reguläre Forward-Hypothek zu qualifizieren, besteht die Möglichkeit, sich aus der Reverse-Hypothek zu refinanzieren.

Wenn der Saldo der umgekehrten Hypothek höher ist als der Wert des Eigenheims, ist es am besten, wenn der überlebende Ehepartner bleibt im Haus leben – der Verkauf oder die Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber führt dazu, dass der Überlebende keine Wohnung und kein Geld von der Heimat.

(Siehe auch, Umkehrhypothek: Könnte Ihre Witwe (äh) das Haus verlieren?)

Die Quintessenz

Ungeachtet dessen, was einige Reverse-Hypotheken-Anzeigen Senioren glauben machen, gibt es viele Möglichkeiten, den Erlös einer umgekehrten Hypothek zu überleben. Bevor Sie oder ein geliebter Mensch diese Art von Darlehen aufnehmen, ist es wichtig, die Umstände zu verstehen, unter denen eine umgekehrte Hypothek möglicherweise keine finanzielle Sicherheit für das Leben bietet. Nutzen Sie dieses Wissen, ob Sie diese Art von Kredit aufnehmen und welcher Plan am sinnvollsten ist und die beste Sicherheit bietet.

(Siehe auch, Vergleich von umgekehrten Hypotheken vs. Forward-Hypotheken, 5 Top-Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek, und Regeln für den Erhalt einer FHA Reverse Mortgage.)