Sollten Sie Immobilien auf gepachtetem Land kaufen?

Am meisten traditionelle Form des Eigenheims ist, ein Haus und das Land, auf dem es gebaut ist, zu besitzen. Wer sich die Kosten für die Wartung und Instandhaltung im Freien sparen möchte, kann stattdessen eine Eigentumswohnung oder Reihenhaus. Es gibt noch eine andere Möglichkeit des Eigenheims: Nur das Haus kaufen und das Land, das es bewohnt, pachten.

Ein Haus kaufen in einer gepachteten Landgemeinschaft ermöglicht es Ihnen, ein Haus zu besitzen, das Sie sich sonst möglicherweise nicht leisten können. Es gibt jedoch Nachteile, und bei dieser Art des Kaufs fehlen einige der Vorteile des traditionellen Eigenheims.

Die Grundlagen

Mit geschultem Auge können Sie in der Regel ein gepachtetes Grundstück erkennen, auch wenn es nicht explizit angegeben ist. Zu den Schlüsselwörtern, nach denen gesucht werden muss, gehören "Fertigungshaus" und "Pachtzins". Zu den äußeren Merkmalen gehören möglicherweise geteilte Annehmlichkeiten wie ein "Vereinspool" oder "Vereins-Tennisplätze". Der Preis von Mietobjekten sinkt tendenziell unter Marktwert für eine ansonsten ähnliche Immobilie.

Wenn beispielsweise der gängige Preis für ein traditionelles Haus mit drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und 1.600 Quadratmetern bei etwa 500.000 US-Dollar liegt, kann ein vergleichbares Haus auf gepachtetem Land 150.000 US-Dollar kosten. Ein gemietetes Haus kann auch gehobene Ausstattung für seinen Preis haben.

Steil Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) Gebühren weisen auch darauf hin, dass ein Inserat für ein gepachtetes Grundstück erfolgen kann. Eine normale HOA-Gebühr kann etwa 250 US-Dollar pro Monat betragen, während eine HOA-Gebühr für ein gepachtetes Grundstück 900 US-Dollar pro Monat betragen kann. Wenn Sie sich eine Satellitenkarte der Nachbarschaft ansehen, in der sich das Haus befindet, können die Häuser nahe beieinander liegen und sich im Stil sehr ähnlich sein. Schließlich haben in einer typischen Nachbarschaft einige Häuser ihre eigenen Pools, während in einer Gemeinschaft mit gepachtetem Land dies nicht der Fall ist.

Immobilienangebote listen nicht immer verpachtete Grundstücke auf. Manchmal werden wichtige Informationen ausgelassen Grundeigentum Listung wegen der Schlamperei eines Agenten oder weil der Agent oder Verkäufer versucht etwas zu verbergen. Untersuchen Sie die versteckten Fakten und kaufen Sie niemals ein gepachtetes Grundstück, ohne die Besonderheiten dieser Art von Wohneigentum gründlich zu verstehen.

Arten von Pachtgrundstücken

Es gibt verschiedene Arten von Wohnimmobilien mit Pachtgrundstücken, und die häufigste Art variiert je nach Region. In Hawaii und Delaware gibt es Erbpacht Eigentumswohnungen. In Gebieten mit Indianerreservaten wie Palm Springs können Sie möglicherweise Eigentum auf gepachtetem Reservatland erwerben. In Los Angeles, wo sogar Wohnungen in den Vororten hoch sind, gibt es gepachtete Grundstücke in Vororten wie Canyon Country. Florida und Arizona haben auch eine Reihe von Rentengemeinschaften mit gepachtetem Land.

Pachtgrundstücke gibt es auch in anderen Gebieten, aber da das Pachtgrundstück eine unkonventionelle Art des Immobilienkaufs ist, ist diese Option nicht in jedem Bundesland verfügbar. Wohnwagenparks, vielleicht die häufigste Form der Pachtgemeinschaft, sind fast überall zu finden.

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf einem gepachteten Grundstück kaufen, schließen Sie ein Hypothek auf dem Grundstück wie gewohnt. Die monatliche Hypothekenzahlung wird geringer sein, da das Haus Kaufpreis ist niedriger, aber Sie müssen auch eine erhebliche monatliche Pachtgebühr zahlen. Da sich Pachtgrundstücke oft in ganzen Gemeinden mit ähnlichen Grundstücken befinden, ist ein Pachtgrundstück Eigentum kann auch mit HOA-Gebühren verbunden sein, um die Instandhaltung von Landschaftsgestaltung, Gemeinschaftspools, Gemeinschaftsgebäuden, etc.

allgemeine Überlegungen

Wenn du das denkst Der Kauf einer Immobilie auf einem gepachteten Grundstück kann das Richtige für Sie sein, sollten Sie Folgendes beachten.

Wie viel Zeit bleibt im Mietvertrag?

Wenn die Restmietdauer kürzer ist, als Sie sich erhoffen, in der Wohnung zu bleiben, sollten Sie sich erkundigen, was mit Ihrem Interesse an der Immobilie am Ende der Mietzeit passiert. Die Laufzeit des Mietvertrags wirkt sich auch auf Ihre Fähigkeit zur Finanzierung des Hauses aus. Es kann schwierig oder unmöglich sein, eine Hypothek zu bekommen, wenn die Restlaufzeit des Grundstücks 20 Jahre beträgt und Sie eine 30-jährige Hypothek wünschen.

Im Idealfall schützt ein Leasingvertrag, der Ihre potenzielle Restlaufzeit überschreitet, Ihre finanziellen Interessen und Ihren Seelenfrieden. Auch wenn Sie vielleicht nicht für den Rest Ihres Lebens in diesem Haus leben, ist es schön, diese Möglichkeit zu haben. Und wenn Sie das Haus verkaufen, wirkt sich eine lange Restlaufzeit des Mietvertrags positiv auf Ihren Verkaufspreis aus.

Was sind die Bedingungen der Übergabeklausel?

Überprüfen Sie die Bedingungen der Rückkaufsklausel, wenn der Mietvertrag ausläuft, während Sie noch das Haus besitzen. Wenn der Mietvertrag ausläuft und nicht verlängert wird, müssen Sie die Nutzung des Grundstücks aufgeben, auf dem Ihr Haus gebaut wurde. Einige Übergabeklauseln sehen vor, dass Sie auch alle Verbesserungen des Grundstücks (d. h. Ihre Eigentumswohnung, Ihr Stadthaus oder Ihr Haus) aufgeben müssen. Vermeiden Sie hässliche Überraschungen, indem Sie sich vor dem Kauf informieren.

Wie viel monatlich, wie oft angepasst und um wie viel?

Wenn HOA-Gebühren anfallen, stellen Sie die gleichen Fragen dazu. Sie möchten sicherstellen, dass Sie mit dem Kauf einer Pacht-Immobilie wirklich Geld sparen und nicht eines Tages durch ausufernde Kosten zum Umzug gezwungen werden.

Miete ich besser?

Überlegen Sie, ob der Besitz eines Hauses auf gepachtetem Land der Miete vorzuziehen ist. Die beiden sind in vielerlei Hinsicht ähnlich, einschließlich der Zahlung von monatlichen Gebühren, die von einer anderen Partei festgelegt werden. Der Besitz eines traditionellen Eigenheims kann Ihnen ein größeres Maß an Freiheit geben; Wenn Ihnen das wichtig ist, lohnt es sich vielleicht zu warten, um zu sparen Anzahlung oder erhöhen Sie Ihr Einkommen genug, um sich für eine gute Hypothek auf ein traditionelles Eigenheim zu qualifizieren.

Vorteile

Ein großer Vorteil dabei ist, dass Sie Ihr Haus für viel weniger als ein traditionelles Haus kaufen können, da Sie das Land nicht kaufen müssen. Gleichzeitig bieten gepachtete Grundstücke für Kinder und Haustiere möglicherweise eine bessere Umgebung als Wohnen in einer Wohnung, und Sie können das Geld investieren, das Sie durch Leasing sparen.

Käufer können in einer hochpreisigen Lage wohnen, die sie sich sonst nicht leisten könnten. In Huntington Beach, Kalifornien, gibt es beispielsweise mehrere Wohnmobil-Gemeinden in der Nähe des Pazifischen Ozeans. Um auch nur ein Einfamilienhaus in Huntington Beach zu kaufen, benötigen Sie möglicherweise rund 400.000 US-Dollar. Der Kauf eines Einfamilienhauses in einem Wohnwagenpark könnte im Vergleich dazu nur 40.000 US-Dollar kosten.

Pachtgemeinschaften umfassen oft Annehmlichkeiten nicht immer in traditionellen Vierteln wie Clubhäusern, Schwimmbädern, Tennisplätzen, Spielplätzen und Golfplätzen zu finden. Aufgrund des Aspekts der Gemeindevereinigung können alle HOA-Gebühren das regelmäßige Mähen Ihres Rasens beinhalten.

Auch weil dir das Land nicht gehört, Sie haben wahrscheinlich niedrige oder keine Grundsteuern, was die Zahlung von gepachtetem Land und HOA-Gebühren erleichtern kann. In einigen Gebieten schränken lokale Gesetze den Betrag ein, um den die Gebühren für gepachtetes Land jährlich steigen können.

Nachteile

Der größte Nachteil beim Besitz eines Eigenheims auf gepachtetem Land betrifft das Baukapital. Für viele Leute, Wohneigentum ist eine wichtige Quelle des Reichtums. Mit einem gepachteten Grundstück riskieren Sie den Verlust Ihres gesamten Eigenkapital bei Ablauf des Mietverhältnisses, abhängig von den Bedingungen der Rückkaufsklausel. Der Wiederverkauf des Eigenheims dürfte schwieriger sein als der Wiederverkauf eines traditionellen Eigenheims, zumal sich mit jedem Jahr die Restlaufzeit des Mietvertrags verkürzt.

Aus diesem Grund, wenn Sie etwas Ihrem Erben, wird ein Haus auf gepachtetem Land für sie nicht annähernd so wertvoll sein wie ein traditionelles Haus.

Pachtgrundstücke sind oft Teil einer HOA, was zusätzliche monatliche Gebühren bedeutet, die etwas unvorhersehbar sind. Während die HOA-Gebühren in der Regel jeden Monat einen festen Betrag haben, können sie jährlich steigen. Die HOA kann auch eine Sonderveranlagung für Major Gemeinschaftseigentum Reparaturen oder Upgrades, wodurch eine große, unerwartete Rechnung entsteht.

HOA-Gebühren können besonders lästig für diejenigen sein, die keine üblichen Annehmlichkeiten wie Pools nutzen oder es vorziehen, ihre eigene Landschaftsgestaltung durchzuführen, um Geld zu sparen.

Während traditionelles Eigenheim gut sein kann Hecke gegen Inflation, der Besitz eines gepachteten Grundstücks ist es nicht. Beim Kauf eines Hauses mit a Festhypothek, Ihre Zahlung bleibt jedes Jahr gleich, wenn die Inflation steigt.

Schließlich kann die monatliche Zahlung für Ihr Eigenheim niedriger sein als für die Miete in Ihrer Nachbarschaft. Und während die Immobilienwerte schwanken, entsprechen die Preissteigerungen auf lange Sicht in der Regel der Inflationsrate oder übertreffen sie. In einer gepachteten Landgemeinschaft ist Ihr monatliches Leasingzahlungen und HOA-Gebühren werden wahrscheinlich mindestens so stark steigen wie die Inflationsrate. In der Zwischenzeit verliert Ihr Haus an Wert, wenn sich das Ende der Mietzeit nähert.

Wenn Sie ein Fertighaus auf gepachtetem Land haben und der Pachtvertrag abläuft (und die Übergabeklausel Sie nicht aufgeben muss der Immobilie), können Sie diese theoretisch in eine andere Pachtgemeinschaft oder auf ein eigenes Grundstück mitnehmen gekauft.

Dies ist jedoch nicht sehr realistisch, es sei denn, Sie kaufen einen Wohnwagen. Andernfalls müssen Sie das Haus demontieren und auf ein neues Grundstück transportieren lassen. Dies kann sehr unpraktisch und wahrscheinlich unerschwinglich teuer sein.

Die Quintessenz

Der Kauf eines Hauses auf gepachtetem Land kann verlockend sein, wenn Sie den konkurrenzfähigen Listenpreis sehen, aber der Kauf beinhaltet Überlegungen, die beim traditionellen Hauskauf nicht gelten. Traditionelles Eigenheim bietet den meisten Menschen finanzielle Sicherheit, aber der Kauf eines Eigenheims auf gepachtetem Land kann eine praktikable Alternative für sein diejenigen, deren Hauptpriorität es ist, in eine bestimmte Gemeinschaft zu einem niedrigeren Preis als ein traditionelles Haus oder eine Eigentumswohnung einzukaufen, anstatt zu bauen Eigenkapital.