Die Bedeutung des Kapitalisierungszinses bei Immobilieninvestitionen
Das Kapitalisierungszinssatz ist die am häufigsten verwendete Basis für den Vergleich von Anlageimmobilien. Sie entspricht der geschätzten effektiven Rendite einer typischen Wertpapieranlage. Zum Beispiel wird eine 100 000-Dollar-Bargeld-Immobilie mit einer Obergrenze von 4,5 % die gleichen Renditen erzielen wie eine 100 000 US-Dollar, die in Wertpapieren zu 4,5% investiert wird. Diese Kennzahl hilft Immobilieninvestoren, die beste Verwendung ihrer Investmentfonds zu ermitteln.
Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes
Eine einfache Formel zur Berechnung des Kapitalisierungszinssatzes lautet jährlich Nettobetriebsergebnis geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Diese Formel ist eigentlich die Umkehrung eines Standard-Preis-Gewinn-Multiplikators.
Das Nettobetriebseinkommen kann berechnet werden, indem alle Verwaltungskosten, Betriebskosten, Unterhalt, Versicherung, Steuern und andere Betriebskosten vom Bruttoumsatz abgezogen werden. Das Nettobetriebsergebnis berücksichtigt keine Hypothekenzahlungen.
Die Anschaffungskosten sind höher als der angegebene Kaufpreis. Sie müssen Maklergebühren und Abschlusskosten berücksichtigen. Ist die Immobilie nicht vermietbar, sind auch alle anfallenden Sanierungskosten einzubeziehen.
Anleger müssen Kapitalisierungszinssätze vergleichen, die die gleichen Kosten beinhalten. Es ist beispielsweise ungültig, einen Kapitalisierungszinssatz zu vergleichen, der die Mieteinnahmen basierend auf dem durchschnittlichen jährlichen Leerstand abzinst, und einen anderen, der keinen solchen Abschlag vornimmt.
Bedeutung der Kapitalisierungsrate
Der Kapitalisierungssatz wird hauptsächlich verwendet, um zwischen verschiedenen Anlagemöglichkeiten zu unterscheiden. Wenn eine Wertpapieranlage eine geschätzte Rendite von 4 % bietet und eine Immobilie eine Kapitalisierungsrate von 8 % hat, wird sich ein Investor wahrscheinlich auf die Immobilie konzentrieren.
Auch bei gewerblichen Immobilieneigentümern können Kapitalisierungszinssätze Trends bilden. Trends können zeigen, wohin sich der Markt entwickeln wird, und ermöglichen Anpassungen basierend auf geschätzten Mieten.
Der Nutzen von Kapitalisierungssätzen ist begrenzt; Anlageimmobilien mit unregelmäßigen oder komplizierten Cashflows können sich nicht auf einfache Kapitalisierungssätze verlassen. Darauf kann man sich am besten verlassen Discounted-Cashflow-Analyse stattdessen.