Wie man Immobilien nutzt, um Steuerrechnungen aufzuschieben

Investieren in Grundeigentum ist nach wie vor eine der besten Möglichkeiten, Vermögen aufzubauen und Steuern zu senken. Zu den Vorteilen gehören die Möglichkeit, die Kosten von ertragserzeugenden Immobilien durch Abschreibung zu decken, 1031 Börsen zu verwenden, um Gewinne aus Immobilieninvestitionen und um Fremdkapital gegen Immobilienkapital aufzunehmen, um zusätzliche Investitionen zu tätigen oder für andere Zwecke.

Darüber hinaus können Hausbesitzer von der persönlichen Residenz profitieren Befreiung, die Gewinne aus dem Verkauf eines Eigenheims vor Kapitalgewinn Steuern sowie den Abzug für Hypothekenzinsen. Lesen Sie weiter, um herauszufinden, ob eine oder eine Kombination dieser Strategien sinnvoll ist das Richtige für Sie.

1. Verwenden des Abschreibungsabzugs

Sie können die Kosten für einkommenserzeugende Mietobjekte durch jährliche Steuerabzüge namens Abschreibungen. Das Internal Revenue Code definiert den Abschreibungsabschlag als angemessenen Betrag für Verschlechterung, Abnutzung und einen angemessenen Betrag für Veralterung.

Immobilieninvestoren verwenden im Allgemeinen eine Abschreibungsmethode namens Modifiziertes beschleunigtes Kostendeckungssystem (MACRS), in dem Wohnmietobjekt und bauliche Verbesserungen werden über 27,5 Jahre abgeschrieben, während Geräte und sonstige Einrichtungsgegenstände über 15 Jahre abgeschrieben werden.

Abschreibungsaufwand führt oft zu a Jahresfehlbetrag an als Finanzinvestition gehaltene Immobilie auch wenn die Immobilie tatsächlich ein positives Ergebnis erzeugt Cashflow. Dieser Verlust sowie Ausgaben wie Versorgungsunternehmen und Versicherungen werden in Anhang E, Bundeseinkommensteuer, ausgewiesen Formular 1040, und abgezogen von gewöhnliches Einkommen.

2. Von 1031 Börsen profitieren

Die Börse 1031, benannt nach Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code ermöglicht es Anlegern, Steuern aufzuschieben, indem sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und das Eigenkapital verwenden, um eine andere Immobilie oder Immobilien von gleichem oder höherem Wert zu kaufen. Dieser Austausch muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen.

Obwohl eine 1031-Börse im Großen und Ganzen verschiedene Arten von Immobilien umfassen kann, ist die überwiegende Mehrheit der Transaktionen beziehen sich auf Immobilien. Und ab Dez. 31, 2017, ff., Abschnitt 1031 „Die Behandlung von gleichartigen Tauschvorgängen gilt nur für den Tausch von Immobilien“ zur Verwendung in einem Gewerbe oder Geschäft oder für Investitionen gehalten, mit Ausnahme von Immobilien, die hauptsächlich für gehalten werden Verkauf."

Eigentumsbestimmungen

Um einen 1031-Austausch erfolgreich abzuschließen, müssen die Immobilien die folgenden Kriterien erfüllen:

• Der Gesamtwert der Ersatzimmobilien muss gleich oder größer als der der aufgegebenen Immobilien sein.
• Die in der Transaktion enthaltenen Eigenschaften müssen Gleichgesinnte, Bedeutung Immobilien kann nicht gegen eine andere Art von Vermögenswert eingetauscht werden, z Immobilien-Investment-Trust (REIT).
• Beide Immobilien müssen zu „produktiven Zwecken im geschäftlichen oder gewerblichen Bereich“ (eine Investition) gehalten werden.

Alle durch die Transaktion erhaltenen Barmittel oder Vermögenswerte, die nicht als gleichartiges Eigentum gelten, werden berücksichtigt Stiefel und ist steuerpflichtig. Cash Boot umfasst nicht nur Bargeld, sondern auch physisches Eigentum, wie z. B. Einrichtungsgegenstände. Mortgage Boot bezieht sich auf jeden Schuldenabbau, der durch die Transaktion erreicht wird. Somit ist die Höhe der übernommenen Schulden mit dem Ersatzeigentum muss gleich oder höher sein als der Wert der Schulden, die beim Verkauf der aufgegebenen Immobilie zurückgezahlt werden.

Anlegerreglement

Der Anleger muss einen qualifizierten Vermittler beauftragen. Ein qualifizierter Vermittler ist ein Agent, der erleichtert den 1031 Austauschprozess, größtenteils durch Halten Nettoerlös aus der aufgegebenen Immobilie, bevor sie in die Ersatzimmobilie reinvestiert werden. Nur ein qualifizierter Vermittler darf diese Gelder während des Umtauschs halten. Die Federation of Exchange Accommodators detailliert die Rolle, die der qualifizierte Vermittler im 1031-Austauschprozess spielt.

Der Anleger unterliegt zwei Fristen:

• 45 Tage nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie müssen sie einem qualifizierten Tauschpartner, in der Regel dem Vermittler, eine schriftliche Liste der qualifizierten Ersatzimmobilie zukommen lassen. Es gibt auch mehrere Regeln, die die Anzahl der Eigenschaften begrenzen, die identifiziert werden können.
• Darüber hinaus müssen sie den Gesamtwert der qualifizierten Ersatzvermögenswerte innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des aufgegebenen Vermögenswerts oder 180 Tagen nach dem Fälligkeitsdatum seiner Steuererklärung für dieses Jahr, je nachdem, was zuerst eintritt.

1031 Austausch, Schritt für Schritt

Bei einer typischen Transaktion entscheidet sich ein Investor, eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus einem etwaigen Gewinn in eine andere Immobilie zu investieren.

1. Um dies auf steuergünstige Weise zu bewerkstelligen, schließt der Investor mit einem qualifizierten Vermittler einen 1031 Tauschvertrag ab und stellt die ursprüngliche Immobilie zum Verkauf. Gleichzeitig beginnt der Investor mit der Suche nach Ersatzobjekten.
2. An dem Tag, an dem der Investor die ursprüngliche Immobilie (die aufgegebene Immobilie) verkauft, wird der Nettoerlös nach Zahlung aller Kosten auf ein vom qualifizierten Vermittler eingerichtetes Sonderkonto überwiesen.
3. Der Anleger tritt dann in die Identifizierungsfrist ein und hat genau 45 Tage Zeit, um eine Liste der qualifizierte Ersatzimmobilien und 180 Tage, um die Ersatzimmobilien während des Austauschs zu schließen Zeitraum.
4. Mit dem gesamten Erlös aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie schließt der Investor die neue Anlageimmobilie bzw. die neuen Anlageobjekte.
5. Der qualifizierte Vermittler überweist diese Gelder an die Titelgesellschaft, das Sonderkonto wird geschlossen und die Transaktion abgeschlossen.

3. Kreditaufnahme gegen Eigenheimkapital

Anleger, die beträchtlich aufgebaut haben Eigenkapital entweder in ihrem persönlichen Zuhause oder als Finanzinvestition gehalten werden, können einfach wählen, refinanzieren ihre Immobilien und ziehen Eigenkapital ab, um zusätzliche Investitionen zu tätigen, das Haus zu verbessern oder für andere Zwecke. Die Vorschriften variieren von Bundesland zu Bundesland.

In einem typischen Szenario wird ein Kreditgeber 80 bis 85 % Ihres Eigenkapitals verleihen. Bei einer Immobilie von 240.000 US-Dollar mit einem Darlehen von 100.000 US-Dollar kann ein Kreditnehmer beispielsweise höchstens 92.000 US-Dollar (240.000 US-Dollar x 80% = 100.000 US-Dollar) gewinnen.

Obwohl diese Strategie etwas riskanter ist, kann sie für diejenigen, die mit den zusätzlichen Schulden umgehen können, dazu beitragen, Vermögen aufzubauen, ohne an einer 1031-Börse teilnehmen oder eine Immobilie verkaufen zu müssen.

4. Stundung von Steuern beim Verkauf eines Eigenheims

Gewinne aus der Veräußerung des persönlichen Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen sind von der Besteuerung von Kapitalgewinnen bis zu 500.000 US-Dollar für verheiratete Paare, die gemeinsam einen Antrag stellen, und 250.000 US-Dollar für Alleinstehende, wenn der Steuerpflichtige in den letzten fünf Jahren zwei der letzten Jahre in der Wohnung gelebt hat. Sollten die Gewinne aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes eines Steuerpflichtigen darüber hinaus diese Ausschlüsse übersteigen, kann der Steuerpflichtige diesen Anteil auch über eine 1031-Börse investieren.

Anleger, die in Gebieten leben, in denen die Immobilienwerte steigen, können eine Handelsstrategie anwenden, um sowohl ihr persönliches Vermögen aufzubauen als auch Steuern minimieren zur selben Zeit.

5. Hypothekenzinsen abziehen

Hausbesitzer können abziehen der Anteil ihrer Hypotheken, der auf Zinszahlungen in ihrer Steuererklärung entfällt. Diese Zahlungen sind in den ersten Jahren der Hypothek höher und nehmen mit der Tilgung der Hypothek allmählich ab.

Nach Angaben des IRS „können Sie die Hypothekenzinsen für die ersten 750.000 USD (375.000 USD, wenn die Ehe separat eingereicht wird) der Verschuldung abziehen. Es gelten jedoch höhere Beschränkungen (1 Million US-Dollar (500.000 US-Dollar bei getrennter Eheschließung)), wenn Sie Hypothekenzinsen von einer vor dem 16. Dezember 2017 eingegangenen Verschuldung abziehen."

Die Quintessenz

Es gibt viele Optionen für den Immobilienbesitzer, der verkaufen möchte, während er minimiert wird Steuerschuld.

• Bei einer 1031-Börse können die Erträge aus einem Verkauf in eine gleichartige Immobilie reinvestiert werden.
• Ein Home-Equity-Darlehen greift direkt in den Wert der Immobilie ein und kann für eine Vielzahl von Zwecken verwendet werden.
• Der Verkauf von a Hauptwohnsitz hat Anspruch auf eine steuerliche Sonderbehandlung.
• Hypothekarzinsen können steuerlich abgesetzt werden.

Welche dieser Optionen für Sie die richtige ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, aber jede davon wird Ihnen helfen, das Beste aus Ihrer Immobilieninvestition herauszuholen.