Die Vor- und Nachteile von verkäuferfinanzierten Immobiliengeschäften

Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien folgen die meisten Transaktionen einem bekannten Ablauf. Der Verkäufer findet einen willigen Käufer mit dem erforderlichen Einkommen, der Erwerbsbiografie und der Kreditwürdigkeit, um sich für a. zu qualifizieren Hypothek, und ein Kreditinstitut stellt das Geld zur Finanzierung des Geschäfts bereit.

Was aber, wenn die traditionelle Finanzierung nicht zur Verfügung steht und Käufer und Verkäufer den Verkauf dennoch privat durchführen wollen? Sie geben ein, was bekannt ist als Verkäuferfinanzierung. Wie der Begriff schon sagt, finanziert der Verkäufer den Kauf.

Wie funktioniert die Verkäuferfinanzierung?

Eine Bank ist nicht an einem verkäuferfinanzierten Verkauf beteiligt; Käufer und Verkäufer treffen die Vorkehrungen selbst. Sie erstellen ein Schuldschein den Zinssatz, den Zahlungsplan vom Käufer an den Verkäufer und die Folgen, falls der Käufer diesen Verpflichtungen nicht nachkommt. Anders als bei einem Hypothekenverkauf erfolgt keine Übertragung der Rektor vom Käufer zum Verkäufer, sondern lediglich eine Vereinbarung, diesen Betrag im Laufe der Zeit zurückzuzahlen.

Mit nur zwei Hauptakteuren, Eigentümerfinanzierung schneller und günstiger sein kann, als ein Haus auf die übliche Weise zu verkaufen. Es gibt kein Warten auf den Kreditsachbearbeiter der Bank, Versicherer, und Rechtsabteilung, und Käufer können oft für weniger Geld in ein Haus kommen.

Die Vorteile der Verkäuferfinanzierung

Dies Alternative zur klassischen Finanzierung kann in bestimmten Situationen oder an Orten, an denen Hypotheken schwer zu bekommen sind, nützlich sein. Unter solch engen Bedingungen bietet die Verkäuferfinanzierung Käufern Zugang zu einer alternativen Kreditform.

Verkäufer wiederum können in der Regel schneller verkaufen und müssen keine kostspieligen Reparaturen durchführen, die Kreditgeber normalerweise benötigen. Da der Verkäufer den Verkauf finanziert, kann die Immobilie auch einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Niedrigere Abschlusskosten

Abschlusskosten sind bei einem verkäuferfinanzierten Verkauf tatsächlich niedriger. Ohne eine Bankbeteiligung vermeidet die Transaktion die Kosten für Hypotheken- oder Rabattpunkte, sowie Emissionsgebühren und eine Vielzahl anderer Gebühren, die Kreditgeber routinemäßig während des Finanzierungsprozesses erheben. Auch bei der Kreditregelung, von der geforderten Anzahlung über den Zinssatz bis hin zur Vertragslaufzeit, ist die Flexibilität – zumindest vordergründig – größer.

Die Finanzierung des Verkäufers läuft in der Regel nur über eine relativ kurze Laufzeit, z. B. fünf Jahre, mit a Ballon Zahlung am Ende dieses Zeitraums fällig. Die Theorie – oder zumindest die Hoffnung – ist, dass der Käufer es irgendwann tun wird refinanzieren diese Zahlung mit einem traditionellen Kreditgeber, bewaffnet mit verbesserten Kreditwürdigkeit und etwas Eigenkapital im Haus angesammelt zu haben.

Verkäuferfinanzierung für Käufer

Bei allen potenziellen Vorteilen der Verkäuferfinanzierung sind Transaktionen, die sie nutzen, mit Risiken und Realitäten für beide Parteien verbunden. Folgendes sollten Käufer beachten, bevor sie ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft abschließen.

Erwarten Sie keine besseren Konditionen als bei einer Hypothek

Bei der Ausarbeitung der Bedingungen eines verkäuferfinanzierten Deals trifft Flexibilität häufig auf die Realität. Der Verkäufer verdaut seine finanziellen Bedürfnisse und Risiken, einschließlich der Möglichkeit, dass der Käufer mit dem Kredit in Verzug gerät, mit der Aussicht auf einen möglicherweise teuren und chaotischen Räumungsprozess.

Das Ergebnis kann für den Käufer ernüchternd sein. Es ist beispielsweise möglich, dass Sie sich einen günstigeren Zinssatz sichern, als die Banken anbieten, aber es ist wahrscheinlicher, dass Sie mehr bezahlen, vielleicht einige zusätzliche Prozentpunkte über dem vorherrschenden Bewertung.

Möglicherweise müssen Sie sich selbst an den Verkäufer verkaufen

Es ist klug, die Gründe, aus denen Sie sich nicht für eine traditionelle Hypothek qualifiziert haben, transparent und direkt zu erklären. Einige dieser Informationen können trotzdem auftauchen, wenn der Verkäufer Ihre Kredithistorie und andere Hintergrunddaten überprüft, einschließlich Ihrer Beschäftigung, Ihres Vermögens, Ihrer finanziellen Forderungen und Ihrer Referenzen.

Achten Sie jedoch auch darauf, dass Sie auf Einschränkungen Ihrer Kreditaufnahmefähigkeit hinweisen, die bei der Due Diligence des Verkäufers möglicherweise nicht auftauchen. Ein potenzieller Käufer, der über einen soliden Kredit und eine beträchtliche Anzahlung verfügt, hat möglicherweise kürzlich ein neues Unternehmen gegründet und kann sich daher bis zu zwei Jahre lang nicht für einen Kredit qualifizieren.

Bereiten Sie sich darauf vor, eine Verkäuferfinanzierung vorzuschlagen

Eigenheimbesitzer, die Verkäuferfinanzierungen anbieten, geben dies oft offen bekannt, in der Hoffnung, Käufer anzuziehen, die sich nicht für Hypotheken qualifizieren. Wenn Sie jedoch keinen Hinweis auf die Verkäuferfinanzierung sehen, kann es nicht schaden, sich zu erkundigen. Anstatt jedoch zu fragen, ob eine Eigentümerfinanzierung in Frage kommt, möchten Sie vielleicht einen konkreten Vorschlag unterbreiten. Du könntest zum Beispiel sagen: "Mein Angebot ist der volle Preis mit 20% Rabatt, Verkäuferfinanzierung für 350.000 $ zu 6%, amortisiert über 30 Jahre mit einer 5-Jahres-Abschreibung Ballonkredit. Wenn ich mich in zwei bis drei Jahren nicht refinanziere, werde ich den Satz in den Jahren vier und fünf auf 7% erhöhen."

Bestätigen Sie, dass der Verkäufer den Verkauf finanzieren kann

Die Verkäuferfinanzierung ist am einfachsten, wenn der Verkäufer die Immobilie vollständig besitzt; eine Hypothek auf dem Grundstück führt zu zusätzlichen Komplikationen. Bezahlen für a Titelsuche auf dem Grundstück bestätigt, dass es in der Urkunde genau beschrieben ist und frei von Hypotheken oder Steuern ist Pfandrechte.

Entsprechend Jason Burkholder, ein Makler bei Weichert, Realtors in Lancaster, Pennsylvania, "Die meisten Hypotheken haben eine 'Fälligkeit beim Verkauf'-Klausel, die es dem Verkäufer verbietet, das Haus zu verkaufen, ohne die Hypothek abzubezahlen. Wenn also ein Verkäufer eine Eigentümerfinanzierung durchführt und die Hypothekenbank herausfindet, wird es das Haus als "verkauft" betrachten und die sofortige vollständige Zahlung der Schulden verlangen, was dem Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung ermöglicht."

Verkäuferfinanzierung für Verkäufer

Behalten Sie diese Tipps und Fakten im Hinterkopf, wenn Sie den Verkauf eines Eigenheims finanzieren möchten.

Den Verkauf muss man nicht unbedingt lange finanzieren

Als Verkäufer können Sie jederzeit die Schuldschein an einen Investor oder Kreditgeber, an den der Käufer dann die Zahlungen überweist. Dies kann am selben Tag wie der Abschluss erfolgen, sodass der Verkäufer sofort Bargeld erhalten kann.

Mit anderen Worten, Verkäufer müssen weder über das Bargeld verfügen, noch müssen sie Kreditgeber werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie wahrscheinlich weniger als den vollen Wert der Note akzeptieren müssen, um sie zu verkaufen, was Ihre Rendite für die Immobilie verringert. Schuldscheine auf Immobilien werden in der Regel für 65 bis 90 % ihres Nennwertes verkauft, so Amernote Xchange, ein Unternehmen, das sich darauf spezialisiert hat Zweiter Markt Finanzierung.

Machen Sie die Verkäuferfinanzierung zu einem Teil Ihres Pitch, um die Immobilie zu verkaufen

Da Verkäuferfinanzierungen relativ selten sind, fördern Sie die Tatsache, dass Sie sie anbieten, beginnend mit dem Immobilienangebot. Wenn Sie dem Text die Worte "Verkäuferfinanzierung verfügbar" hinzufügen, werden potenzielle Käufer und ihre Agenten darauf aufmerksam gemacht, dass die Option auf dem Tisch liegt.

Wenn potenzielle Käufer Ihr Haus besichtigen, machen Sie genauere Angaben zu den Finanzierungsmodalitäten. Bereiten Sie ein Informationsblatt vor, das die Bedingungen der Finanzierung beschreibt.

Holen Sie sich Steuerberatung und ziehen Sie Hilfe bei der Kreditverwaltung in Betracht

Da verkäuferfinanzierte Geschäfte steuerliche Komplikationen mit sich bringen können, beauftragen Sie für den Verkauf einen Finanzplaner oder Steuerexperten als Teil Ihres Teams. Wenn Sie als Kreditgeber nicht erfahren und sich wohl fühlen, sollten Sie auch in Betracht ziehen, einen Kreditservice Unternehmen, um monatliche Zahlungen einzuziehen, Kontoauszüge auszustellen und die anderen Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Darlehens zu erledigen.

So strukturieren Sie einen Verkäuferfinanzierungsvertrag

Beide Parteien in einem verkäuferfinanzierten Geschäft sollten a Anwalt für Immobilienrecht oder Immobilienmakler, um den Kaufvertrag und den Schuldschein zusammen mit den damit verbundenen Aufgaben zu schreiben und zu überprüfen. Versuchen Sie, Fachleute zu finden, die Erfahrung mit verkäuferfinanzierten Eigenheimtransaktionen haben – und die Erfahrung haben, wo Sie leben, wenn möglich, da einige relevante Vorschriften (z. B. für Ballonzahlungen) variieren Zuständigkeit.

Fachleute können Käufer und Verkäufer auch bei der Entscheidung unterstützen, welche Vereinbarung am besten zu ihnen und den Umständen des Verkaufs passt. Wenn es sich nicht um ein verkäuferfinanziertes Geschäft handelt, Immobilieninvestor und Makler Don Tepper weist darauf hin, dass es neben einer traditionellen Hypothekenvereinbarung "eigentlich Dutzende anderer Möglichkeiten gibt, zu kaufen". Diese Vereinbarungen, so Tepper, umfassen Leasingoption, Leasingkauf, Landvertrag, Kaufvertrag, Eigenkapitalbeteiligung und Hypotheken einwickeln. "Die meisten Käufer und die meisten Immobilienmakler wissen nicht, wie all das funktioniert", sagt er.

Die Quintessenz

Ist die Verkäuferfinanzierung eine gute Option? So ungewöhnlich und ungewohnt sie für die meisten Menschen auch ist, eine Verkäuferfinanzierung kann in einem herausfordernden Immobilienmarkt eine hilfreiche Option sein. Die Vereinbarung birgt jedoch einige besondere Risiken für Käufer und Verkäufer, und es ist ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um diese zu mindern und einen reibungslosen Ablauf zu ermöglichen.