8 Gründe, einen Immobilienmakler anstelle von "Zum Verkauf durch den Eigentümer" zu wählen

Wenn Sie Ihr Haus selbst verkaufen – auch bekannt als "zum Verkauf durch Eigentümer" (FSBO)– Es mag wie eine großartige Möglichkeit erscheinen, Tausende von Dollar zu sparen. Immerhin der Standard Immobilienmakler Die Provision beträgt 5 bis 6 % – das sind 12.500 bis 15.000 US-Dollar bei einem 250.000-Dollar-Haus.Angesichts der Höhe dieser Gebühr denken Sie vielleicht, dass es sich sicherlich lohnen wird, als Ihr eigener Verkäufer zu handeln. Hier sind acht Gründe, warum Sie es vielleicht noch einmal überdenken sollten.

1. Immobilienmakler zeigen möglicherweise kein "Zum Verkauf durch den Eigentümer"-Haus

Bei einem FSBO-Deal weiß der Agent des Käufers, dass es am anderen Ende der Transaktion keinen professionellen Kollegen gibt. Selbst wenn ein Kunde darauf besteht, Ihr Haus zu sehen, wird der Makler möglicherweise davon abhalten, ein Angebot zu machen, weil er die Probleme und Risiken, das Geschäft abzuschließen, ohne dass ein Fachmann den Verkäufer vertritt – und ohne eine garantierte Kommission.

„Es gibt nur zwei Gründe, warum ich einen FSBO zeige: Es ist kein anderes Inventar verfügbar oder der Preis ist lächerlich niedrig“, sagt Bruce Ailion, ein Makler bei RE/MAX Town & Country in Alpharetta, Georgia, in der Nähe von Atlanta. Erfahrene Makler sind im Allgemeinen durch eine FSBO-Transaktion verbrannt, bei der der Verkäufer dies nicht getan hat die volle vereinbarte Provision – oder überhaupt eine Provision – an den Makler zahlen, der den Käufer gebracht hat, sagt Ailion. „FSBO-Verkäufer werden als unrealistisch, unvernünftig und schwierig angesehen, die von professionellen Maklern abgelehnt wurden“, sagt er.

Dennoch gibt es Makler, die Ihre Immobilie zu den richtigen Bedingungen zeigen. Dies kann bedeuten, dass Sie mit dem Makler eine Vereinbarung unterzeichnen, in der die prozentuale Gebühr angegeben ist, die Sie als Verkäufer an den Makler zahlen. (Der Makler kann eine Provision von 6% festlegen und versucht, sowohl die Käufer- als auch die Verkäuferseite zu erobern. Verhandeln Sie stattdessen die Gesamtprovision auf angemessenere 2% bis 3% aus.) Eine Vereinbarung sollte auch klarstellen, dass der Makler nur im Auftrag des Käufers arbeitet. Es kann auch vorsehen, dass der Immobilienmakler als Vertreter des Käufers verpflichtet ist, dem Kunden alle Informationen offenzulegen, die der Verkäufer ihm zur Verfügung stellt, beispielsweise die Notwendigkeit, bis zu einem bestimmten Datum zu verkaufen.

2. Agenten vermeiden emotionale Verkäufe

Der Verkauf Ihres Hauses ist in der Regel ein emotionaler Prozess. Wenn Sie einen Agenten haben, bleiben Sie einen Schritt entfernt und machen Sie weniger wahrscheinlich dumme Fehler machen, zum Beispiel, wenn Sie Ihr Haus überteuern, sich weigern, einem niedrigen Angebot zu widersprechen, weil Sie beleidigt sind, oder zu leicht nachgeben, wenn Sie eine Frist für den Verkauf haben. „Ein Makler kann nachfassen, ohne ein Gefühl von Eifer oder Verzweiflung zu vermitteln; Nachverfolgung ist ihre Aufgabe“, sagt Ailion. „Wenn ein Verkäufer wiederholt nachprüft, signalisiert das zu Recht oder zu Unrecht die Bereitschaft, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren.“

Wenn Sie auf einen Makler verzichten, müssen Sie sich auch jedes Mal direkt mit der Ablehnung befassen, wenn ein Käufervertreter Ihnen mitteilt, dass der Kunde kein Interesse hat. „Als Hausbesitzer kann es ziemlich ärgerlich sein, einige der Kommentare von Käufern und oft auch ihren Maklern zu hören“, sagt David Kean, ein Makler bei Beverly & Co. in Beverly Hills, Kalifornien.

Ein Agent kann der Ablehnung den Stachel nehmen und jedes negative Feedback positiv beeinflussen. „Für [den Verkäufer] ist es schwieriger, seine Emotionen aus dem Verkauf herauszuhalten, weil es keinen Dritten gibt, von dem man etwas abprallen kann“, sagt der Immobilienmakler Jesse Gonzalez, Präsident und Gründer von North Bay Capital in Santa Rosa, Kalifornien. "Wenn die Immobilie zum Beispiel auf dem Markt steht, kennt der Hausbesitzer nicht den Grund, warum das Haus nicht verkauft wird."

„Die Emotionen werden immer für den Verkäufer da sein“, fügt Gonzalez hinzu, „aber konstruktive Kritik kann es sein“ für den Verkäufer leichter verdaulich, wenn es von einem Makler kommt, der an seiner Seite ist und versucht, das Beste für ihn herauszuholen Ihnen."

3. Immobilien sind ein Vollzeitjob

Können Sie jedes Mal von der Arbeit nach Hause eilen, wenn jemand Ihr Zuhause sehen möchte? Können Sie sich jedes Mal von einem Meeting entschuldigen, wenn Ihr Telefon bei einem potenziellen Käufer klingelt? Haben Sie am Ende eines langen Arbeitstages die Energie, jede sich bietende Gelegenheit zur Vermarktung Ihres Hauses zu nutzen? Sind Sie Experte für die Vermarktung von Eigenheimen?

Hast du damit Erfahrung? Ihre Antwort auf all diese Fragen ist wahrscheinlich „Nein“. Die Antwort eines Agenten auf all diese Fragen lautet „Ja“. Außerdem von Wenn Sie durch einen Agenten gehen, erhalten Sie ein Schließfach für Ihre Haustür, mit dem Agenten Ihr Zuhause zeigen können, auch wenn Sie es nicht sind erhältlich.

4. Agenten greifen auf große Netzwerke zu

Ja, Sie können Ihr Zuhause selbst auf Zillow, Redfin, Craigslist und sogar auf der Mehrfachlistungsdienst (MLS) die Agenten verwenden. Aber wird das reichen? Selbst wenn Sie ein großes persönliches oder berufliches Netzwerk haben, werden diese Leute wahrscheinlich wenig Interesse daran haben, die Nachricht zu verbreiten, dass Ihr Haus zum Verkauf steht. Sie haben keine Beziehungen zu Kunden, anderen Maklern oder einer Immobilienagentur, um den größten Pool potenzieller Käufer zu Ihnen nach Hause zu bringen. Ein kleinerer Pool potenzieller Käufer bedeutet weniger Nachfrage nach Ihrer Immobilie, was dazu führen kann, dass Sie länger warten, um Ihr Haus zu verkaufen, und möglicherweise nicht so viel Geld erhalten, wie Ihr Haus wert ist.

„Ein guter Immobilienmakler sollte einen Rolodex mit Namen und Kontaktinformationen haben, damit er schnell die Nachricht über die gerade inserierte Immobilie verbreiten kann“, sagt der Immobilienmakler Pej Barlavi, Eigentümer und CEO von Barlavi Realty in New York City. „Ich habe eine Verteilerliste mit über 3.500 Kontakten, die innerhalb von 48 Stunden nach der Auflistung einer Immobilie eine E-Mail von mir erhalten. Dann beginne ich, die Immobilie auf jeder verfügbaren Website, MLS und Website für Immobilien zu vermarkten, um die Dynamik zu erhalten und konsistent zu präsentieren.“

5. Unqualifizierte Käufer aussortieren

Ein Makler kann herausfinden, ob jemand, der Ihr Haus besichtigen möchte, wirklich ein qualifizierter Käufer oder nur ein Träumer oder neugieriger Nachbar ist. Es ist eine Menge Arbeit und eine große Unterbrechung jedes Mal, wenn Sie Ihr Leben auf Eis legen, Ihr Haus perfekt aussehen lassen und Ihr Zuhause zeigen müssen. Sie möchten diese Probleme auf die Vorführungen beschränken, die am wahrscheinlichsten zu einem Verkauf führen.

„Makler sind darin geschult, qualifizierte Fragen zu stellen, um die Seriosität, Qualifikation und Motivation eines Interessenten zu bestimmen“, sagt Ailion. Makler sind auch darin geschult, abschließende Fragen zu stellen, wie lange Käufer gesucht haben und ob sie andere Häuser gesehen haben das würde ihren Bedürfnissen entsprechen, wenn sie bar bezahlen oder eine Präqualifikation haben, welche Schulen sie suchen und so weiter. Sie können eine qualifizierte und motivierte Person zum Point of Purchase bewegen. FSBO-Verkäufern fehlen diese Ausbildung und Fähigkeiten, sagt er.

Es ist auch unangenehm für Käufer, den Verkäufer und nicht den Agenten des Verkäufers zu haben, wenn sie das Haus besichtigen. „Wenn man ein Haus zeigt, sollte der Eigentümer nie anwesend sein“, sagt Kean. „Nichts macht einem potenziellen Käufer unangenehmer, als wenn der aktuelle Eigentümer im Haus ist. Wenn ein Verkäufer anwesend ist, werden die meisten Käufer durch ein Haus eilen und werden nicht viel von dem bemerken oder sich daran erinnern, was sie gesehen haben.“

6. Preisverhandlungen erfordern Geschick

Selbst wenn Sie über Verkaufserfahrung verfügen, haben Sie keine spezielle Erfahrung in der Verhandlung eines Eigenheimverkaufs. Der Agent des Käufers tut dies, so dass er mit größerer Wahrscheinlichkeit in der Verhandlung erfolgreich ist, was bedeutet, dass Sie weniger Geld in der Tasche haben. „Ein erfahrener Verkäufer hat vielleicht Hunderte von Hauskäufen verhandelt“, sagt Kean. "Wir kennen alle Spiele, die Warnsignale eines nervösen oder unaufrichtigen Käufers."

Sie sind nicht nur unerfahren; Sie sind wahrscheinlich auch emotional in Bezug auf den Prozess und – ohne Ihren eigenen Agenten, der Sie auf Ihre Irrationalität aufmerksam macht – treffen Sie eher schlechte Entscheidungen. Anstatt einem beleidigten Verkäufer eine emotional aufgeladene, unangemessene Reaktion auf einen Käufer zu geben, wird ein Makler laut Kean Sagen Sie etwas Professionelleres, wie zum Beispiel: "Der Verkäufer hat Ihre ursprüngliche Anfrage abgelehnt, aber das folgende Gegenangebot gemacht."

Verkäufer, die alleine unterwegs sind, sind in der Regel auch nicht mit den lokalen Gepflogenheiten oder Marktbedingungen vertraut. „Agenten kennen den Puls des Marktes und wissen, was die Nachfrage antreibt, was ihnen einen Vorteil verschafft, indem sie wissen, für welche Bedingungen es sich lohnt, zu verhandeln und welche es wert sind, die andere Partei gewinnen zu lassen“, sagt Rob McGarty, Eigentümer und designierter Makler bei Bushwick Real Estate in Seattle.

Darüber hinaus, sagt Gonzalez, kennen Makler die örtlichen Gepflogenheiten für den Verkauf eines Hauses, beispielsweise ob der Käufer oder der Verkäufer in der Regel Gebühren wie z Transfersteuern und Abschlusskosten.

7. Sie ignorieren die Mängel Ihres Hauses

Agenten sind Experten für den Verkauf von Häusern. Sie können mit Ihnen durch Ihr Haus gehen und auf Veränderungen hinweisen, die Sie vornehmen müssen, um Käufer zu gewinnen und die besten Angebote zu erhalten. Sie können Fehler erkennen, die Sie nicht bemerken, weil Sie sie jeden Tag sehen – oder weil Sie sie einfach nicht als Fehler ansehen. Sie können Ihnen auch dabei helfen, zu bestimmen, auf welches Feedback von potenziellen Käufern Sie reagieren sollten, nachdem Sie Ihr Haus auf den Markt gebracht haben, um seine Verkaufschancen zu verbessern.

„Jeder, der entschlossen ist, sein Eigenheim zu verkaufen, sollte einen Innenarchitekten oder Immobilienverwalter beauftragen, um den aktuellen Zustand und die Marktattraktivität des Hauses zu beurteilen“, sagt Kean. „Alle Verkäufer müssen einen professionellen Reinigungsdienst beauftragen, um ein Haus gründlich zu reinigen, bevor sie es auf den Markt bringen. Eine gute Reinigung hilft dabei, deutliche Gerüche wie Haustiere zu entfernen, die die Bewohner nicht riechen können, da sie jeden Tag mit ihnen leben.“

8. Rechtlichen Risiken ausgesetzt

Ein Hausverkauf ist mit vielen rechtlichen Unterlagen verbunden, die von einem Experten korrekt ausgefüllt werden müssen. Einer der wichtigsten Punkte ist der Angaben des Verkäufers. „Ein Immobilienverkäufer ist verpflichtet, alle Tatsachen offenzulegen, die den Wert oder die Attraktivität der Immobilie wesentlich beeinflussen“, sagt Rechtsanwalt Matthew Ryan Reischer, Gründer und CEO von LegalAdvice.com. Ein Verkäufer kann für Betrug, Fahrlässigkeit oder Vertragsbruch haftbar gemacht werden, wenn er nicht ordnungsgemäß offenlegt. „Die Frage, ob eine Tatsache wesentlich ist oder nicht, ist in der Rechtsprechung des Staates, in dem man lebt, grundsätzlich geregelt“, sagt Reischer.

Sofern Sie kein Immobilienanwalt sind, weiß Ihr Makler wahrscheinlich mehr über Offenlegungsgesetze als Sie. Wenn Sie eine Gefahr, eine Belästigung oder einen Mangel nicht offenlegen – und der Käufer nach dem Einzug auf Sie zurückkommt und ein Problem festgestellt hat – kann der Käufer Sie verklagen. Agenten können auch Fehler machen, aber sie haben professionelle Fehler- und Unterlassungsversicherung um sich selbst zu schützen und dem Käufer Regress zu gewähren, damit der Käufer den Verkäufer möglicherweise nicht auf Schadensersatz in Anspruch nehmen muss.

Die Quintessenz

Es ist eine große Aufgabe zu lernen, wie Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen können – und der Verkauf Ihres Hauses wird wahrscheinlich eine der größten Transaktionen Ihres Lebens sein. Sie können versuchen, es alleine zu tun, um Geld zu sparen, aber die Einstellung eines Agenten hat viele Vorteile. Makler können Ihrer Immobilie eine breitere Sichtbarkeit verschaffen, Ihnen helfen, ein besseres Geschäft auszuhandeln, Ihrem Verkauf mehr Zeit zu widmen und verhindern, dass Ihre Emotionen es sabotieren. Ein Agent bringt Fachwissen, über das nur wenige FSBO-Verkäufer verfügen, in eine komplexe Transaktion mit vielen potenziellen finanziellen und rechtlichen Fallstricken ein.