Sekundäre Hypothekenmarkt-Spieler

Sie können Ihre Hypothek als das Darlehen betrachten, das Ihnen beim Kauf Ihres Hauses geholfen hat. Aber Investoren sehen eine Hypothek als Strom zukünftiger Cashflows. Diese Cashflows werden gekauft, verkauft, abgezogen, tranchiert, und verbrieft im sekundärer Hypothekenmarkt. Da die meisten Hypotheken zum Verkauf stehen, ist der Hypotheken-Zweitmarkt extrem gross und sehr liquide.

Von der Entstehung bis zu dem Zeitpunkt, an dem die monatliche Zahlung eines Kreditnehmers bei einem Anleger im Rahmen einer hypothekenbesicherte Sicherheit (MBS), Asset-Backed Security (ABS), Collateralized Mortgage Obligation (CMO) oder Collateralized Debt Obligation (CDO)-Zahlung gibt es mehrere verschiedene Institute, die alle einen gewissen Prozentsatz der anfänglichen Gebühren und/oder der monatlichen Cashflows übernehmen.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie der sekundäre Hypothekenmarkt funktioniert – und warum Kreditgeber und Investoren daran teilnehmen – und stellen Ihnen seine wichtigsten Teilnehmer vor.

Zu den vier Arten von Hypothekenmarktakteuren gehören:

1. das Hypothekengeber
2. das Aggregator
3. der Wertpapierhändler
4. der Investor

1. Der Hypothekengeber

Der Hypothekengeber ist das erste Unternehmen, das auf dem sekundären Hypothekenmarkt tätig ist. Hypothekengeber bestehen aus Privatkundenbanken, Hypothekenbanken und Hypothekenmakler. Während Banken ihre traditionellen Finanzierungsquellen nutzen, um Kredite zu schließen, verwenden Hypothekenbanker in der Regel sog Lagerhaus Kreditlinie zur Finanzierung von Krediten. Die meisten Banken und fast alle Hypothekenbanken verkaufen neu begebene Hypotheken schnell auf dem Sekundärmarkt.

Ein zu beachtender Unterschied besteht darin, dass Banken und Hypothekenbanker ihre eigenen Mittel verwenden, um Hypotheken zu schließen, und Hypothekenmakler dies nicht tun. Hypothekenmakler treten vielmehr als unabhängige Agenten für Banken oder Hypothekenbanker auf und bringen diese mit Kunden (Kreditnehmern) zusammen.

Abhängig von ihrer Größe und Komplexität kann ein Hypothekengeber jedoch Hypotheken für einen bestimmten Zeitraum zusammenfassen, bevor er das gesamte Paket verkauft; es könnte auch einzelne Kredite verkaufen, sobald sie vergeben wurden. Es besteht ein Risiko für einen Originator, wenn er eine Hypothek nach einer Zinsrate von einem Kreditnehmer notiert und gesperrt wurde. Wenn die Hypothek nicht gleichzeitig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird, wenn der Kreditnehmer die Zinsen sperrt Zinssatz können sich die Zinssätze ändern, was den Wert der Hypothek auf dem Sekundärmarkt und letztendlich das profitieren der Originator übernimmt die Hypothek.

Originatoren, die Hypotheken aggregieren, bevor sie sie verkaufen, sichern häufig ihre Hypotheken-Pipelines gegen Zinsverschiebungen. Es gibt eine spezielle Art von Transaktion namens a beste Bemühungen Handel, der für den Verkauf einer einzigen Hypothek konzipiert ist, wodurch der Originator eine Hypothek absichern muss. Kleinere Originatoren verwenden in der Regel Best-Effort-Trades.

Im Allgemeinen verdienen Hypothekengeber Geld durch die Gebühren, die für die Vergabe einer Hypothek erhoben werden, und die Differenz zwischen dem einem Kreditnehmer gewährten Zinssatz und dem Prämie ein Sekundärmarkt wird diesen Zinssatz bezahlen.

2. Der Aggregator

Aggregatoren sind das nächste Unternehmen in der Reihe der sekundären Hypothekenmarktteilnehmer. Aggregatoren sind große Hypothekengeber mit Verbindungen zu Wall-Street-Firmen und staatlich geförderte Unternehmen (GSE), wie Fannie Mae und Freddie Mac. Aggregatoren kaufen neu ausgegebene Hypotheken von kleineren Originatoren und bilden zusammen mit ihren eigenen Hypotheken Hypothekenpools, die sie entweder Verbriefung in hypothekenbesicherten Eigenmarken (durch Zusammenarbeit mit Wall-Street-Firmen) oder Bildung von hypothekenbesicherten Wertpapieren von Agenturen (durch Durcharbeiten) GSE).

Ähnlich wie Originatoren müssen Aggregatoren die Hypotheken in ihrer Pipeline ab dem Zeitpunkt der Zusage absichern bis zum Kauf einer Hypothek über den Verbriefungsprozess und bis zum Verkauf des MBS an ein Wertpapier Händler. Die Absicherung einer Hypothekenpipeline ist eine komplexe Aufgabe, da ausfallen und Verbreitung Risiko. Aggregatoren erzielen Gewinne aus der Differenz zwischen dem Preis, den sie für Hypotheken zahlen, und dem Preis, zu dem sie die durch diese Hypotheken gedeckten MBS verkaufen können, abhängig von ihrer Absicherungseffektivität.

3. Wertpapierhändler

Nach der Gründung einer MBS (und je nach Art der MBS manchmal auch vor ihrer Gründung) wird diese an einen Effektenhändler verkauft. Die meisten Brokerfirmen an der Wall Street haben MBS Handelstische. Händler an diesen Schreibtischen machen alle möglichen kreativen Dinge mit MBS und Hypotheken-Ganzkrediten; das Endziel besteht darin, sie als Wertpapiere an Investoren zu verkaufen. Händler verwenden häufig MBSs, um CMOs, ABSs und CDOs zu strukturieren. Diese Deals können so strukturiert werden, dass sie unterschiedliche und etwas eindeutige Vorauszahlungsmerkmale und verbesserte Bonität im Vergleich zum zugrunde liegenden MBS oder dem gesamten Kredite. Händler machen einen Spread in dem Preis, zu dem sie MBSs kaufen und verkaufen, und versuchen zu machen Arbitrage Gewinne in der Art und Weise, wie sie die jeweiligen CMO-, ABS- und CDO-Pakete strukturieren.

4. Investoren

Investoren sind die Endnutzer von Hypotheken. Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, Banken, GSEs und Hedgefonds sind allesamt große Investoren in Hypotheken. MBS, CMOs, ABS, und CDOs bieten Anlegern eine breite Palette potenzieller Renditen basierend auf unterschiedlichen Kreditqualität und Zinsrisiken.

Ausländische Regierungen, Pensionsfonds, Versicherungsunternehmen und Banken investieren in der Regel in hoch bewertete Hypothekenprodukte. Bestimmte Tranchen der verschiedenen strukturierten Hypothekengeschäfte werden von diesen Anlegern aufgrund ihres Vorfälligkeits- und Zinsrisikoprofils gesucht. Hedgefonds sind typischerweise Großinvestoren in Hypothekenprodukte mit niedriger Bonität und strukturierte Hypothekenprodukte mit höheren Zinssatzrisiko.

Von allen Hypothekeninvestoren haben die GSEs die größten Portfolios. Die Art des Hypothekenprodukts, in das sie investieren können, wird weitgehend durch die Amt für Wohnungsbauaufsicht des Bundes.

Warum verkaufen Banken Hypotheken?

Banken verkaufen Hypotheken aus zwei grundlegenden Gründen: Liquidität und Rentabilität.

Banken müssen Geldpools bereithalten – beides, um ihre bundesstaatlichen Auflagen zu erfüllen Anforderungen an die Barreserve und Geldmittel für Kontoinhaber und Kunden zur Verfügung zu haben. Der Verkauf von Hypotheken setzt ihr Kapital frei, stellt sicher, dass sie Abhebungen verarbeiten können und ermöglicht es ihnen, Kredite – einschließlich anderer Hypotheken – an Antragsteller zu vergeben. Es bekommt auch Schulden und Ausfallrisiko aus seinen Büchern.

Durch den Verkauf von Hypotheken werden nicht nur Verbindlichkeiten aus der Bilanz entfernt, sondern auch schnell liquide Mittel beschafft. Und nicht nur schnelles Geld, sondern einen schnelleren Gewinn. Banken erheben sofortige Provisionen auf die von ihnen verkauften Kredite. Im Gegensatz dazu dauert es Jahrzehnte, bis die Hypothekenzinsen, die die Bank über die Laufzeit Ihres Darlehens verdient, eingezogen werden.

Kurz gesagt, der Verkauf von Krediten ist profitabler, als sie zu behalten. Banken können Geld verdienen, indem sie eine Hypothek schreiben und dann die Zinsen dafür jahrelang einziehen. Aber sie können noch mehr verdienen, indem sie eine Hypothek ausgeben, sie verkaufen (und eine Provision verdienen), dann neue Hypotheken schreiben und sie dann verkaufen.

Warum kaufen Anleger Hypotheken?

Anleger kaufen Hypotheken (oder hypothekenbesicherte Wertpapiere) aus dem gleichen Grund, in den sie am häufigsten investieren Schuldtitel: Einkommen. Insbesondere Einnahmen aus den durch das Darlehen generierten Zinsen – festes Geld, das jeden Monat eingeht (oder wie auch immer der Hypothekenbesitzer seine Zahlungen leistet). Die Regelmäßigkeit dieser Erträge kann für institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Rentenversicherungsgesellschaften und Investmentfonds, die wiederkehrende Zahlungen an Kontoinhaber leisten und Kunden.

Den meisten hypothekenbesicherten Wertpapieren wird eine hohe Kreditqualität zugesprochen, die oft höher ist als die von Unternehmensanleihen, insbesondere wenn sie hypothekenbesicherte Wertpapiere (d. h. von der Regierung oder staatlich geförderten Stellen wie Ginnie Mae, Fannie Mae oder Freddie garantiert) Mac). Dennoch haben hypothekenbesicherte Wertpapiere Renditen erzielt, die höher sind als bei anderen risikoarmen Anleihen, wie beispielsweise Staatsanleihen mit vergleichbaren Laufzeiten.

Andere Anleger könnten Hypotheken kaufen, um ihre Portfolios und ihren Vermögensmix zu diversifizieren. Die Investition in Hypotheken bietet so etwas wie eine Immobilien spielen.

Die Quintessenz

Nur wenige Kreditnehmer wissen, inwieweit ihre Hypothek zerlegt, gewürfelt und gehandelt wird. Innerhalb weniger Wochen, vielleicht sogar eines Monats, kann eine Hypothek ab dem Zeitpunkt der Vergabe Teil eines CMO, ABS oder CDO werden. Der Endnutzer einer Hypothek kann ein Hedgefonds sein, der direktionale Zinswetten abschließt oder nutzt gehebelt Positionen, um kleine Unregelmäßigkeiten bei der relationalen Preisgestaltung auszunutzen, oder es könnte die Zentralbank eines fremden Landes, das die Bonität einer Agentur MBS mag.

Andererseits könnte es sich um eine Versicherungsgesellschaft mit Sitz in Brüssel handeln, die von der Dauer und Konvexität Profil einer bestimmten Tranche in einem ABS, GMO, oder CDO-Deal. Der sekundäre Hypothekenmarkt ist riesig, liquide und komplex, mit mehreren Instituten, die alle bestrebt sind, ein Stück vom Hypothekenkuchen zu konsumieren.