Was 200.000 US-Dollar auf dem Immobilienmarkt von Atlanta kaufen werden

Das Median Laut dem National Housing Trend Report für Februar 2014, veröffentlicht von Makler.com. Damit liegt Atlanta leicht unter dem nationalen Median-Listenpreis von 199.000 US-Dollar. Was Atlanta jedoch glänzt, ist im Inventar: Es liegt in Bezug auf die Gesamtzahl der Einträge an der Spitze der 146 Regionen des Berichts.

Grundeigentum Der derzeit auf Realtor.com zum Verkauf angebotene Preis reicht von weniger als 10.000 US-Dollar für notleidende Immobilien bis zu 15,9 Millionen US-Dollar für ein palastartiges Anwesen im gehobenen Buckhead, den "Beverly Hills of the South". Hier ist ein Blick darauf, was Sie für 200.000 US-Dollar kaufen können.

Marktübersicht

Immobilienpreise in Atlanta Mitte 2007 erreichte er seinen Höchststand, fiel dann für die nächsten Jahre und erreichte Anfang 2012 seinen Tiefpunkt. Seitdem erholen sich die Preise langsam. Der neuesten Beiges Buch, der achtmal jährlich von der Federal Reserve veröffentlichte umfassende Wirtschaftsbericht, weist auf mehrere günstige Faktoren für die Immobilien in Atlanta hin Markt: gestiegene Eigenheimverkäufe, höhere Nachfrage nach Wohnbaudarlehen, steigender Wohnungsneubau, starker Mehrfamilienbau und rückläufige

Hypothek Refinanzierung.

Was 200.000 Dollar kaufen werden

Da die Preise noch immer unter den Höchstständen von 2007 liegen, können Käufer in vielen Stadtteilen der Stadt und der umliegenden Vororte ein gutes Angebot finden. "Der Großraum Atlanta ist weit verbreitet und vielfältig, und was Sie mit 200.000 US-Dollar erreichen können, ist unterschiedlich", sagt Maura Neill von Maura Neill & Associates, RE/MAX Around Atlanta. "Ab Montag, 24. März 2014, wurde eine Durchsuchung von 200.000 US-Dollar Häusern in der MLS gibt uns 95 Einzelergebnisse (Einfamilienhaus) und sieben Nebenergebnisse (Eigentumswohnung, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus)."

Quadratisches Filmmaterial

"In Einfamilienhäusern erwarten Sie Grundstücke von etwa 1.500 bis 2.000 Quadratmetern", sagt Neill. Die Zahlung von 200.000 US-Dollar bietet Käufern eine große Auswahl, berichtet sie.

"Ein Blick auf einige dieser Angebote ergab ein renoviertes Cottage aus den 1940er Jahren mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern (1.900 Quadratfuß) in East Lake und eine Backsteinranch aus den 1960er Jahren mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern mit Keller (1.800 Quadratmeter) in East Cobb (Marietta), die ein wenig brauchen Aktualisierung. Derselbe Preis würde auch eine Backstein-Ranch aus den 1990er Jahren (1.600 Quadratfuß) mit drei Schlafzimmern und zwei Bädern in einem Seeviertel in Duluth oder ein größeres Drei-Schlafzimmer-Zwei-Badezimmer kaufen Charleston-Stil zweistöckig mit Doppelveranden (1.800 Quadratfuß) in Grant Park/Peoplestown."

Viele der Immobilien zu diesem Preis verfügen über Parkettböden, begehbare Kleiderschränke, eingezäunte Hinterhöfe und Kamine. Einige bieten Garagen oder Carports und Küchen-Updates wie Edelstahlgeräte und Granit-Arbeitsplatten. Darüber hinaus sind viele Häuser nur wenige Gehminuten von öffentlichen Verkehrsmitteln und Schulen in der Umgebung entfernt.

Reihenhäuser

Käufer, die an Reihenhäusern interessiert sind, werden feststellen, dass "1.100 bis 1.400 Quadratmeter und zwei oder drei" Schlafzimmer ist die Norm", sagt Neill und zitiert ein Stadthaus mit zwei Schlafzimmern und 2,5 Bädern (1.300 Quadratfuß). Verkauf auf Atlantas Westside. Oft enthalten: Parkett; Küchen-Updates, einschließlich Granit-Arbeitsplatten und Glasfliesen-Rückwände; Begehbare Kleiderschränke; zugewiesene Parkplätze und Gemeinschaft Annehmlichkeiten, wie Schwimmbäder, Wäschereien und Grünflächen.

Inventar

"Der Markt von Atlanta ist immer noch bemerkenswert erschwinglich", sagt Neill, der darauf hinweist, dass im Großraum Atlanta etwas mehr als 20.000 Häuser zum Verkauf stehen (ohne zum Verkauf vom Eigentümer Auflistungen). Obwohl die 104 Häuser, die für genau 200.000 US-Dollar angeboten werden, nur die Hälfte von 1% des Inventars ausmachen, gibt es "unzählige" Auswahlmöglichkeiten für Käufer in den umliegenden Preislagen und wirklich für jeden etwas auf dem vielfältigen Markt von Atlanta", Sie fügt hinzu.

Das meiste Haus für Ihr Geld bekommen

Nach dem 2008 Finanzkrise, wurde der Markt von Atlanta – zusammen mit unzähligen anderen landesweit – überflutet mit Zwangsvollstreckungen. "Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe war früher die Antwort darauf, im Großraum Atlanta das meiste Haus für sein Geld zu bekommen", sagt Neill.

Zwangsvollstreckungsanträge für Atlanta hingegen ist im vergangenen Jahr mit einem Rückgang von 33,3% in Auktionen und 26,4% weniger bankeigene Immobilien, entsprechend RealtyTrac.com, ein Online-Immobilieninformationsunternehmen und Marktplatz für zwangsversteigerte Immobilien in den Vereinigten Staaten. Derzeit liegt Metro Atlanta nahe dem nationalen Durchschnitt, wobei eines von 1.162 Häusern zwangsversteigert wird (im Vergleich zu etwa einem von 1.170 Häusern im ganzen Land).

Seien Sie bereit, Updates durchzuführen

So bekommen Sie heute das meiste Haus für Ihr Geld: "Kaufen Sie in eine Gegend, in der Sie sich wie zu Hause fühlen und haben Sie keine Angst vor ein bisschen kosmetische Aktualisierung– nicht nur Malerarbeiten und Beleuchtung, sondern auch das Ersetzen von Bodenbelägen und Einrichtungsgegenständen (wie Wasserhähnen, Türklinken usw.), das Entfernen von Tapeten und die Budgetierung für neue Geräte.

Budget für Updates

Natürlich ist es wichtig, alle voraussichtlichen Ausgaben zu planen und zu berücksichtigen, was warten kann (die Türklinken, z Beispiel) und was der Käufer sofort erledigen möchte (zum Beispiel den Shag-Teppich austauschen und den veralteten abreißen Hintergrund). Der Kauf im oberen Preissegment macht es schwierig, Aktualisierungsprojekte in Angriff zu nehmen, daher ist es immer eine gute Idee, sicherzustellen, dass das Budget für die Aktualisierungen vorhanden ist, die der Käufer für wesentlich hält.

Visualisieren Sie das Potenzial des Hauses

Käufer, die das Potenzial eines Hauses visualisieren und bereit sind, etwas zu tun, können am Ende mit mehr haus für ihr geld, auch nachdem die Updates bezahlt wurden. „Wirklich versierte Käufer – oder Käufer mit einem Makler sie können vertrauen – können vergangene Schönheitsfehler und veraltete Einrichtungsgegenstände bis in die „Knochen“ des Hauses sehen – den Grundriss, die Raumgrößen, das Potenzial. Das bringt dir das meiste Haus fürs Geld", sagt Neill.

Kaufen oder mieten?

Im ganzen Land hat sich die Kluft zwischen Miet- und Kaufkosten verringert, teilweise aufgrund steigender Zinsen und Immobilienpreise. "Trulias Miete vs. Kaufbericht", veröffentlicht vom Online-Immobilien-Aggregator Trulia.com, zeigte, dass es vor einem Jahr 44% günstiger war, ein Haus zu kaufen als eines zu mieten; heute ist die Zahl auf 38 % gesunken.

Kaufkosten vs. Vermietung

Der Bericht vergleicht die Kosten für einen Zeitraum von sieben Jahren anhand von fünf Berechnungen:

1. Die durchschnittliche Miete und der durchschnittliche Verkaufspreis für identische Immobilien;
2. Die anfänglichen monatlichen Gesamtkosten für den Besitz (unter der Annahme von 20 % weniger und einer 30-jährigen Festhypothek zu 3,5% Zinsen, sowie jährliche Wartungs-, Versicherungs-, Nebenkosten- und Grundsteueraufwendungen) und Vermietung (monatliche Miete plus Mieterversicherung);
3. Die zukünftigen monatlichen Gesamtkosten für Eigentum und Miete;
4. Einmalige Kosten und Erlöse (für den Besitz, dazu gehören Abschlusskosten und Kapitalertragsteuer von 15% für Gewinne über 500.000 $ jährlicher Ausschluss; bei Anmietung inklusive einer Monatskaution); und
5. Das Barwert (NPV) zu berücksichtigen Opportunitätskosten von Geld (dies vergleicht Cashflows im Zeitverlauf).

Zeitrahmen, Steuern und Hypothekenzinsen

Die Entscheidung für einen Kauf oder eine Miete hängt von einer Reihe von Faktoren ab, einschließlich der geplanten Wohndauer und Ihrer Hypothekenzinsen und Steuerklasse. Wenn Sie sich beispielsweise ein Festzinsdarlehen von 4 % mit 30 Jahren Laufzeit sichern, in der Steuerklasse von 15 % liegen und planen, sieben Jahre lang in einem Eigenheim zu leben, ist der Kauf in Atlanta möglicherweise 28 % günstiger als die Miete. entsprechend Miet- oder Kaufrechner auf Trulia.com. Wenn Sie jedoch planen, nur zwei Jahre zu bleiben, wäre es 20% billiger zu mieten als zu kaufen, alle anderen Faktoren bleiben gleich.

Die Quintessenz

Hauskäufer in Atlanta können zum Preis von 200.000 US-Dollar einen angemessenen Bestand und deutlich mehr Immobilien finden, wenn sie ihre Suche etwas darüber oder darunter ausweiten. Häuser in dieser Preisklasse sind in der Regel gut gepflegte und modernisierte Immobilien im Bereich von 1.500 bis 2.000 Quadratmetern für Einfamilienhäuser und der Bereich von 1.100 bis 1.400 Quadratmetern für Reihenhäuser, einschließlich Eigentumswohnungen und Stadthäuser. Käufer, die bereit sind, über die kosmetischen Mängel eines Hauses hinauszuschauen, können am Ende das meiste Haus für ihr Geld bekommen.