Ορισμός εμπορικών τίτλων με υποθήκη (CMBS)

Τι είναι οι εμπορικοί τίτλοι με υποθήκη (CMBS);

Οι εμπορικοί ενυπόθηκοι τίτλοι (CMBS) είναι επενδυτικά προϊόντα σταθερού εισοδήματος που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια σε εμπορικά ακίνητα και όχι ακίνητα κατοικιών. Η CMBS μπορεί να παρέχει ρευστότητα τόσο σε επενδυτές ακινήτων όσο και σε εμπορικούς δανειστές.

Επειδή δεν υπάρχουν κανόνες για την τυποποίηση των δομών του CMBS, οι αποτιμήσεις τους μπορεί να είναι δύσκολες. Οι υποκείμενοι τίτλοι της CMBS μπορεί να περιλαμβάνουν έναν αριθμό εμπορικών στεγαστικών δανείων διαφορετικών όρων, αξιών και τύπων ακινήτων-όπως πολυκατοικίες και εμπορικά ακίνητα. Το CMBS μπορεί να προσφέρει μικρότερο κίνδυνο προπληρωμής από ό, τι οικιακοί τίτλοι με υποθήκη (RMBS), καθώς ο όρος των εμπορικών στεγαστικών δανείων είναι γενικά καθορισμένος.

Πώς λειτουργούν οι εμπορικές κινητές αξίες με υποθήκη

Όπως και με τις εξασφαλισμένες υποχρεώσεις χρέους (CDO) και τις εξασφαλίσεις ενυπόθηκων δανείων (CMO), τα CMBS έχουν τη μορφή ομολόγων. Τα ενυπόθηκα δάνεια που αποτελούν ενιαία εμπορική εγγύηση με υποθήκη ενεργούν ως ασφάλεια σε περίπτωση αθέτησης, με το κεφάλαιο και τους τόκους να μεταβιβάζονται στους επενδυτές.

Τα δάνεια τυπικά περιέχονται σε ένα καταπίστευμα και είναι πολύ διαφοροποιημένα ως προς τους όρους, τους τύπους ακινήτων και τα ποσά τους. Τα υποκείμενα δάνεια που τιτλοποιούνται σε CMBS περιλαμβάνουν δάνεια για ακίνητα όπως πολυκατοικίες και συγκροτήματα, εργοστάσια, ξενοδοχεία, κτίρια γραφείων, πάρκα γραφείων και εμπορικά κέντρα, συχνά εντός του ίδιου εμπιστοσύνη.

Ένα στεγαστικό δάνειο είναι συνήθως αυτό που θεωρείται χρέος χωρίς επιστροφή-κάθε καταναλωτικό ή εμπορικό χρέος που εξασφαλίζεται μόνο με ασφάλεια. Σε περίπτωση αθέτησης υποχρεώσεων, ο δανειστής δεν μπορεί να κατασχέσει κανένα περιουσιακό στοιχείο του δανειολήπτη πέρα ​​από την ασφάλεια.

Επειδή το CMBS είναι πολύπλοκα επενδυτικά οχήματα, απαιτούν ένα ευρύ φάσμα συμμετεχόντων στην αγορά - συμπεριλαμβανομένων επενδυτές, κύριος υπάλληλος, κύριος τεχνικός, ειδικός υπάλληλος, κάτοχος πιστοποιητικού σκηνοθεσίας, διαχειριστές, και οικοι ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΗΣ. Κάθε ένας από αυτούς τους παίκτες εκτελεί έναν συγκεκριμένο ρόλο για να διασφαλίσει ότι το CMBS αποδίδει σωστά.

Τύποι CMBS

Τα στεγαστικά δάνεια που υποστηρίζουν την CMBS ταξινομούνται σε δόσεις ανάλογα με τα επίπεδα πιστωτικού κινδύνου, τα οποία συνήθως κατατάσσονται από ανώτερη - ή υψηλότερη - σε χαμηλότερη ποιότητα. Οι δόσεις υψηλότερης ποιότητας θα λαμβάνουν τόκους και κεφάλαια και θα έχουν τον χαμηλότερο σχετικό κίνδυνο. Οι χαμηλότερες δόσεις προσφέρουν υψηλότερα επιτόκια, αλλά οι δόσεις που αναλαμβάνουν μεγαλύτερο κίνδυνο απορροφούν επίσης το μεγαλύτερο μέρος της πιθανής απώλειας που μπορεί να προκύψει καθώς οι δόσεις μειώνονται.

Η χαμηλότερη δόση σε δομή CMBS θα περιέχει τα πιο επικίνδυνα - και πιθανώς κερδοσκοπικά - δάνεια στο χαρτοφυλάκιο. ο τιτλοποίηση Η διαδικασία που εμπλέκεται στο σχεδιασμό της δομής ενός CMBS είναι σημαντική τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους επενδυτές. Επιτρέπει στις τράπεζες να εκδίδουν περισσότερα δάνεια συνολικά και δίνει στους επενδυτές εύκολη πρόσβαση σε εμπορικά ακίνητα ενώ τους δίνει μεγαλύτερη απόδοση από τα παραδοσιακά κρατικά ομόλογα.

Ωστόσο, οι επενδυτές πρέπει να κατανοήσουν ότι σε περίπτωση αθέτησης ενός ή περισσοτέρων δανείων σε CMBS, το Οι υψηλότερες δόσεις πρέπει να εξοφληθούν πλήρως, με τόκους, πριν από τις χαμηλότερες δόσεις κεφάλαια.

Κριτική στο CMBS

Συνήθως, μόνο πολύ πλούσιοι επενδυτές επενδύουν στο CMBS επειδή δεν υπάρχουν πολλές επιλογές εδώ για τον μέσο επενδυτή. Είναι δύσκολο να βρεθούν αμοιβαία κεφάλαια ή ανταλλακτικά κεφάλαια (ETF) που επενδύουν αποκλειστικά σε αυτήν την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, αν και πολλά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων επενδύουν ένα μέρος των χαρτοφυλακίων τους σε CMBS.

Απαιτήσεις για CMBS

Τον Δεκέμβριο του 2016, η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (SEC) και Ρυθμιστική Αρχή Χρηματοπιστωτικής Βιομηχανίας (FINRA) εισήχθη νέους κανονισμούς για τον μετριασμό ορισμένων από τους κινδύνους της CMBS δημιουργώντας απαιτήσεις περιθωρίου για συναλλαγές καλυπτόμενων πρακτορείων, συμπεριλαμβανομένων εγγυημένων ενυπόθηκων υποχρεώσεων.