Λόγος Λειτουργικών Εξόδων (OER) Ορισμός

Τι είναι ο λόγος λειτουργικών εξόδων (OER);

Στα ακίνητα, ο δείκτης λειτουργικών εξόδων (OER) είναι μια μέτρηση του κόστους λειτουργίας ενός ακινήτου, σε σύγκριση με το εισόδημα που αποφέρει το ακίνητο. Υπολογίζεται διαιρώντας τα λειτουργικά έξοδα ενός ακινήτου (μείον τις αποσβέσεις) με τα ακαθάριστα λειτουργικά έσοδα.

Το OER χρησιμοποιείται για τη σύγκριση των εξόδων παρόμοιων ακινήτων. Ένας επενδυτής πρέπει να αναζητήσει κόκκινες σημαίες, όπως υψηλότερα έξοδα συντήρησης, λειτουργικά έσοδα ή υπηρεσίες κοινής ωφέλειας που μπορεί να τον αποτρέψουν από την αγορά συγκεκριμένου ακινήτου.

Το ιδανικό OER είναι μεταξύ 60% και 80% (αν και όσο χαμηλότερο είναι, τόσο το καλύτερο).

Κατανόηση της αναλογίας λειτουργικών εξόδων (OER)

Τύπος για το Λειτουργικό Δαπάνη (OER)

$\mathrm{{\rm O}.}\mathrm{{\rm M}{\rm I}.}\mathrm{R.}=\frac{\text{Συνολικά λειτουργικά έξοδα.}-\text{υποτίμηση.}}{\text{Ακαθάριστα έσοδα.}}$ΟμιR=Ακαθάριστα έσοδαΣυνολικά λειτουργικά έξοδα−υποτίμηση​

Για να υπολογίσετε το OER για ένα ακίνητο, πρέπει να γνωρίζετε τα λειτουργικά έξοδα. Αυτά περιλαμβάνουν όλα τα τέλη και τα έξοδα που προκύπτουν ως το κανονικό κόστος της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Θα χρειαστεί επίσης να υπολογίσετε τα ακίνητα υποτίμηση έξοδα, τα οποία θα διαφέρουν ανάλογα με τη συγκεκριμένη λογιστική μέθοδο που χρησιμοποιείται.

Ο υπολογισμός των OER για πολλά χρόνια μπορεί να βοηθήσει έναν επενδυτή να παρατηρήσει τις τάσεις ενός ακινήτου στα λειτουργικά έξοδα. Εάν το κόστος ενός ακινήτου αυξάνεται ετησίως με μεγαλύτερο ρυθμό από το εισόδημα, το OER αυξάνεται επίσης ετησίως. Επομένως, ο επενδυτής μπορεί να χάσει περισσότερα χρήματα όσο περισσότερο κρατά το ακίνητο.

Κατά την κατοχή μιας πολυκατοικίας, ένας επενδυτής θα πρέπει να υπολογίζει τις κενές θέσεις χρησιμοποιώντας αποτελεσματική μίσθωση εισόδημα, ή πιθανό εισόδημα από ενοίκια μείον κενές θέσεις και πιστωτικές απώλειες, παρά πιθανές ενοικιάσεις εισόδημα. Επειδή η διαχείριση κενών θέσεων περιλαμβάνεται στην αποτελεσματική διαχείριση ακινήτων, η συμπερίληψη κενών θέσεων σε OER δίνει μια πιο ακριβή εικόνα των λειτουργικών εξόδων και δείχνει πού μπορούν να γίνουν βελτιώσεις. Για παράδειγμα, μια ιδιοκτησία με κακή διαχείριση θα έχει πιθανότατα υψηλότερα ποσοστά κενών θέσεων, τα οποία θα αντικατοπτρίζονται στην OER.

Οι αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, οι υπηρεσίες κοινής ωφελείας, η αφαίρεση σκουπιδιών, η συντήρηση, η ασφάλιση, οι επισκευές, οι φόροι ιδιοκτησίας και άλλα έξοδα περιλαμβάνονται στα OER. Πρόσθετος έξοδα λειτουργίας ότι οι επενδυτές πρέπει να συμπεριληφθούν στο OER περιλαμβάνουν αμοιβές διαχείρισης ακινήτων, εξωραϊσμού, αμοιβές δικηγόρου, ασφάλιση ιδιοκτήτη και βασική ασφάλιση ακινήτων. Αυτά τα έξοδα βοηθούν τη λειτουργία του ακινήτου σε καθημερινή βάση. Για το λόγο αυτό, οι πληρωμές δανείων, οι βελτιώσεις κεφαλαίου και η προσωπική περιουσία εξαιρούνται από τα λειτουργικά έξοδα.

Μια χαμηλότερη OER συνήθως σημαίνει ότι το ακίνητο διαχειρίζεται αποτελεσματικά και είναι πιο κερδοφόρο για τους επενδυτές και ότι λιγότερο από το εισόδημα του ακινήτου καλύπτει λειτουργικά έξοδα και κόστος συντήρησης. Εάν η επιχείρηση είναι κλιμακούμενη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο σε κάθε μονάδα χωρίς να αυξήσει σημαντικά τα λειτουργικά έξοδα. Επιπλέον, ο OER μπορεί να δείξει πού μπορεί να προκύψουν πιθανά ζητήματα, όπως οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας που αυξάνονται σημαντικά, έτσι ώστε οι επενδυτές να μπορούν να λύσουν τα προβλήματα πιο γρήγορα και να προστατεύουν τα επίπεδα των κερδών τους.

Παράδειγμα Λειτουργικής Δαπάνης (OER)

Πάρτε ένα υποθετικό παράδειγμα, όπου ο Investor A είναι ιδιοκτήτης πολυκατοικίας πολυκατοικίας και φέρνει ενοίκιο 65.000 $ το μήνα. Ο επενδυτής πληρώνει επίσης 50.000 $ για λειτουργικά έξοδα συμπεριλαμβανομένων των μηνιαίων πληρωμών υποθηκών, φόρων, υπηρεσιών κοινής ωφελείας κ.ο.κ. Το ακίνητο αναμένεται επίσης να υποτιμηθεί κατά 85.000 $ φέτος.

Επομένως, ο ετήσιος ΠΕΑ μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

$\frac{\left[\right(\$5.0.,0.0.0.\times 1.2.)-8.5.,0.0.0.]}{(6.5.,0.0.0.\times 1.2.)}=6.6.\%$(65,000×12)[($50,000×12)−85,000]​=66%

Αυτό σημαίνει ότι τα λειτουργικά έξοδα καταναλώνουν περίπου τα δύο τρίτα των εσόδων που δημιουργούνται από αυτό το ακίνητο.

Λόγος λειτουργικών εξόδων (OER) vs. Ποσοστό κεφαλαιοποίησης

ο ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται στον κόσμο των εμπορικών ακινήτων για να υποδείξει το ποσοστό απόδοσης που αναμένεται να δημιουργηθεί σε ακίνητα επενδύσεων σε ακίνητα. Συχνά αναφέρεται ως "ανώτατο επιτόκιο", αυτή η μέτρηση υπολογίζεται με βάση το καθαρό εισόδημα που αναμένεται να δημιουργήσει το ακίνητο. Χρησιμοποιείται για την εκτίμηση της πιθανής απόδοσης του επενδυτή στην επένδυση στην αγορά ακινήτων.

Το ανώτατο επιτόκιο αντιπροσωπεύει απλώς την απόδοση ενός ακινήτου σε χρονικό ορίζοντα ενός έτους (με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο αγοράζεται με μετρητά και όχι με δάνειο). Ορίζεται από τον τύπο:

$\text{Ποσοστό ανώτατου ορίου.}=\text{τα καθαρά λειτουργικά έσοδα.}÷\text{τρέχουσα αγοραία αξία.}$Ποσοστό ανώτατου ορίου=τα καθαρά λειτουργικά έσοδα÷τρέχουσα αγοραία αξία

Ενώ το ανώτατο επιτόκιο είναι παρόμοιο με το OER όσον αφορά τη μέτρηση της κερδοφορίας ενός επενδυτικού ακινήτου, αυτό διαφέρει από την OER στο ότι χρησιμοποιεί ακαθάριστα έσοδα και όχι καθαρά έσοδα και θέσεις που στην παρονομαστής. Η OER επίσης δεν λαμβάνει υπόψη την αγοραία αξία ενός ακινήτου.

Περιορισμοί του Λόγου Λειτουργικών Εξόδων

Υπάρχουν δύο μειονεκτήματα στο OER για τους επενδυτές ακινήτων. Πρώτον, επειδή δεν περιλαμβάνει την αγοραία αξία ενός ακινήτου, δεν ενημερώνει έναν επενδυτή για τη σχετική αξία ενός ακινήτου κατά την αγορά ή την πώληση. Μιλάει μόνο για την αποτελεσματικότητα των συνεχιζόμενων λειτουργιών. Έτσι, το OER θα πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με κάτι σαν το ποσοστό κεφαλαιοποίησης κατά την αξιολόγηση μιας επένδυσης σε ακίνητο.

Δεύτερον, επειδή οι αποσβέσεις μπορούν να υπολογιστούν με διάφορους τρόπους, το OER μπορεί να παιχτεί χρησιμοποιώντας μια πιο ευνοϊκή μέθοδο λογιστικής για τις αποσβέσεις.