Πόσο καιρό είναι καλή η εκτίμηση;

Ενα εκτίμηση αποτυπώνει την αξία ενός σπιτιού για μια στιγμή στο χρόνο. Αν και, τεχνικά, οι εκτιμήσεις δεν λήγουν, οι συνθήκες αλλάζουν με βάση τη ζήτηση, τη μεταβλητότητα της αγοράς, την οικονομία και άλλους παράγοντες. Εξαιτίας αυτού - και του γεγονότος ότι οι δανειστές στεγαστικών δανείων αποφασίζουν εάν θα αποδεχτούν μια εκτίμηση - η διάρκεια ζωής μπορεί να ποικίλει.

Εάν είστε αγοραστής σπιτιού, θέλετε να μάθετε ότι η εκτίμηση για την οποία πληρώνετε σας παρέχει τις καλύτερες και πιο ενημερωμένες πληροφορίες, επομένως το σπίτι που αγοράζετε δεν υπερτιμάται με βάση τα παλιά δεδομένα. Εάν είστε πωλητής, θέλετε η εκτίμηση του αγοραστή να αντικατοπτρίζει κάθε βελτίωση που έχετε κάνει. Τελικά, και οι δύο θέλετε ακρίβεια και όσο πιο φρέσκια είναι η εκτίμηση, τόσο το καλύτερο.

Το 90 Days is Normal

Υπό τυπικές συνθήκες, η κατ 'οίκον εκτίμηση θα πρέπει να ισχύει για δύο έως έξι μήνες. Υπάρχουν εξαιρέσεις και μεταβλητές, που αναφέρονται παρακάτω, και ειδικές απαιτήσεις με βάση το είδος του δανείου που λαμβάνει ο αγοραστής.

Ένα πράγμα που επηρεάζει την εγκυρότητα μιας εκτίμησης είναι συγκρίσιμες πωλήσεις, που συχνά αναφέρονται ως «comps», οι οποίες χρησιμοποιούν τις τιμές των πρόσφατα πωλημένων κατοικιών συγκρίσιμου μεγέθους και κατάστασης για να καθορίσουν τι θα φέρει η αγορά. Οι έξι μήνες θεωρούνται το εξωτερικό χρονικό πλαίσιο για τα comps, καθιστώντας τις 90 ημέρες ένα καλύτερο χρονικό πλαίσιο. 

Κατάσταση της Αγοράς

Εάν η τοπική αγορά ακινήτων είναι ασταθής - δηλαδή, εάν οι τιμές αλλάζουν γρηγορότερα από το κανονικό λόγω της ζήτησης, της οικονομίας ή άλλων παραγόντων - οι 90 ημέρες μπορεί να είναι υπερβολικά μεγάλες για να βασιστούν σε μια εκτίμηση. Σε μια καυτή, ανερχόμενη αγορά ή σε μια που δροσίζεται, με τις τιμές να μειώνονται ραγδαία, 30 έως 60 ημέρες μπορεί να φτάσουν όσο οι δανειστές θέλουν να φτάσουν.

Αντίθετα, εάν η αγορά ήταν σταθερή για λίγο, οι δανειστές ενδέχεται να αισθάνονται άνετα με μια εκτίμηση ηλικίας έξι μηνών. Οι δανειστές έχουν διορθωτικά μέτρα εάν τα πράγματα αλλάξουν απροσδόκητα, όπως ενημερώσεις αξιολόγησης ή πιστοποίηση αξίας, που συζητήθηκαν αργότερα σε αυτό το άρθρο.

«Κανόνες» Αξιολόγησης Αγοραστή

Μερικές φορές οι πωλητές πληρώνουν για μια εκτίμηση εκ των προτέρων με την ελπίδα ότι θα επιταχύνει τη διαδικασία κλεισίματος ή ακόμη και ως σημείο πώλησης για να εξοικονομήσει χρήματα από τον αγοραστή. Δυστυχώς, η μόνη εκτίμηση που έχει σημασία είναι αυτή που θα δεχτεί ο δανειστής του αγοραστή. Αν και οι εκτιμητές είναι αμερόληπτοι πάροχοι εκτίμησης κατοικίας, εργάζονται για τον δανειστή. Καθώς οι πωλητές συνήθως δεν γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιος θα είναι ο αγοραστής, πόσο μάλλον ποιος θα είναι ο δανειστής του αγοραστή, είναι καλύτερο να αφήσουμε τον αγοραστή να φροντίσει για την εκτίμηση.

Ο μεσίτης Joe Wilen σημειώνει μερικές εξαιρέσεις. "Οι ιδιοκτήτες σπιτιού μπορούν να διατάξουν μια εκτίμηση", λέει ο Willen, "όταν έχουν μια μοναδική ιδιοκτησία που είναι δύσκολο να βρεθεί σε συγκρίσιμα". Άλλες φορές που ένας ιδιοκτήτης σπιτιού μπορεί να έχει εκτίμηση, σημειώνει, θα μπορούσε να είναι για αναχρηματοδότηση ή για ασφαλιστικούς σκοπούς.

Κατάσταση του ακινήτου που πωλείται

Οτιδήποτε συμβαίνει στην ιδιοκτησία μετά την πραγματοποίηση της εκτίμησης μπορεί να αλλάξει ή να ακυρώσει την εκτίμηση. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει σημαντικές βελτιώσεις που αυξάνουν την αξία καθώς και ζημιές ή ακόμη και φυσικά γεγονότα όπως πλημμύρα ή πυρκαγιά. Οποιοδήποτε από αυτά τα πράγματα μπορεί να είναι αιτία για νέα αξιολόγηση ή για κάποιο από τα διορθωτικά μέτρα που αναφέρθηκαν προηγουμένως, για ενημέρωση αξιολόγησης ή επανεκτίμηση πιστοληπτικής αξίας.

Απαιτήσεις ανά τύπο δανείου

Όπως σημειώθηκε παραπάνω, το είδος του δανείου που ζητά ο αγοραστής μπορεί να επηρεάσει το χρονικό διάστημα που ισχύει μια εκτίμηση.

• Συμβατικά δάνεια είναι το λιγότερο περιοριστικό και στις περισσότερες περιπτώσεις μια εκτίμηση για ένα υπάρχον σπίτι είναι καλή για 120 ημέρες, ενώ η εκτίμηση για ένα νέο σπίτι ισχύει για ένα έτος.
• Δάνειο της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης Οι εκτιμήσεις ισχύουν για 120 ημέρες ή έως 240 ημέρες εάν ενημερωθούν. Μια νέα εκτίμηση μπορεί να παραγγελθεί εάν αλλάξει η εκχώρηση αριθμού υπόθεσης, ακόμη και αν η αρχική εκτίμηση είναι μικρότερη από 120 ημέρες.
• Δάνειο Fannie Mae (FNMA) Οι εκτιμήσεις ισχύουν συνήθως για 12 μήνες, αλλά απαιτούν ενημέρωση στο τετράμηνο.
• Δάνειο USDA Οι εκτιμήσεις ισχύουν για 120 ημέρες συν περίοδο χάριτος 30 ημερών. Εάν η εκτίμηση θα είναι παλαιότερη των 150 ημερών κατά το κλείσιμο, απαιτείται ενημέρωση ή νέα εκτίμηση.
• Δάνειο για υποθέσεις βετεράνων Οι εκτιμήσεις ισχύουν έως και έξι μήνες και λήγουν αυτόματα εάν κλείσει το δάνειο. Οι δανειολήπτες VA δεν μπορούν να επαναχρησιμοποιήσουν την ίδια εκτίμηση μόλις κλείσει το δάνειο. Εάν η εκτίμηση λήξει πριν κλείσει το δάνειο, απαιτείται νέα εκτίμηση.

Ενημέρωση/επέκταση αξιολόγησης

Εάν η εκτίμησή σας λήξει, μπορεί να μην είναι απαραίτητη μια νέα εκτίμηση. Αντ 'αυτού, ο δανειστής σας μπορεί να παραγγείλει ενημέρωση (ανανέωση). Ο κύριος λόγος είναι να βεβαιωθείτε ότι η αξία του ακινήτου δεν έχει μειωθεί σε αξία από τότε που ολοκληρώθηκε η αρχική εκτίμηση.

Επαλήθευση αξίας

Γνωστή και ως «πιστοποίηση ολοκλήρωσης», ενδέχεται να απαιτείται επανεπικύρωση αξίας για την πιστοποίηση της αρχικής αποτίμησης του εκτιμητή. Αυτό μπορεί να είναι για να βεβαιωθείτε ότι έχουν ολοκληρωθεί οι επισκευές ή οι ενημερώσεις που εξαρτώνται από την αρχική αξιολόγηση.